2019_CBS_06603 - Omgevingsvergunning - OMV_2019069268. Herentalsebaan 107. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/03/1946: vergunning (329#18824) voor voorgevel;

-          10/04/1957: vergunning (627#17595) voor verbouwing;

-          27/02/2004: tijdelijke vergunning (629#3921 / 629#4477) voor  regularisatie: plaatsen van één publiciteitspaneel – geldig tot 27/02/2010.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelspand van twee bouwlagen onder mansardedak;

-          gelijkvloerse winkelruimte met achter- en bovenliggende eengezinswoning;

-          bouwdiepte op gelijkvloers van ca. 17 m en 9,35 m op verdieping;

-          achterliggende koer met bergplaats op de perceelgrenzen;

-          voorgevel in okergeel polychroom metselwerk met groene en bruine horizontale lagen op de verdieping en een gelijkvloerse vitrine in hout.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van twee bouwlagen onder mansardedak;

-          bouwdiepte op gelijkvloers van ca. 17 m en 9,35 m op verdieping;

-          bergplaats gesloopt en tuinzone ingericht als tuin;

-          voorgevel van verdieping in okergeel polychroom metselwerk met groene en bruine horizontale lagen;

-          gelijkvloerse vitrine verwijderd en ingevuld met voordeur links en twee heuphoge raamopeningen;

-          gelijkvloerse gevel grijs bepleisterd;

-          onvergund publiciteitspaneel nog steeds aanwezig op zijgevel.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van drie bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte van 15,22 m op alle bouwlagen;

-          kroonlijsthoogte van 10,70 m;

-          voorgevel wordt na-geïsoleerd en afgewerkt met bruinrode steenstrips en een plint in blauwe hardsteen;

-          buitenschrijnwerk in beige pvc;

-          de bruto-vloeroppervlakte van de woning bedraagt 209 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning;

-          regulariseren van functiewijziging van handelspand naar eengezinswoning;

-          regulariseren van sloop van bergplaats;

-          regulariseren van gelijkvloerse plint;

-          slopen van achterbouw;

-          verwijderen van mansardedak;

-          uitbreiden van hoofdvolume tot een bouwdiepte van 15,22 m op alle bouwlagen;

-          toevoegen van een derde bouwlaag onder plat dak;

-          behouden van bestaande gevelopeningen in voorgevel, uitlijnen van gevelopeningen in nieuwe bouwlaag op onderliggende;

-          na-ïsoleren van alle gevels, inclusief de opgaande linker scheidingsmuur;

-          voorgevel afgewerkt met bruinrode steenstrips, een plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in beige pvc;

-          afwerken van scheidingsmuur met grijze leien, zonder uitspraak over het nog aanwezige publiciteitspaneel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  het is niet toegelaten om gevels uit polychroom metselwerk van buitenisolatie te voorzien, terwijl de gevel wordt na-geïsoleerd en afgewerkt met bruinrode steenstrips;
• artikel 38 Groendaken:
  het nieuwe dak van de woning wordt niet aangelegd als een groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  de woning wordt grondig verbouwd en er is een kelder aanwezig, het rioolstelsel wordt echter niet gescheiden aangelegd en aangeboden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten:
  er wordt slechts een septische put van 1.500l voorzien, terwijl een minimale inhoud van 2.000l wordt opgelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Het project valt niet onder bijlage III van het project-MER-besluit. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het regulariseren van het omvormen van een handelsgelijkvloers naar woonruimte bij een eengezinswoning. De woonfunctie blijft behouden, het pand is volledig ingericht als een eengezinswoning.

Het pand ligt buiten de kern van het afgebakende winkelgebied Herentalsebaan (Deurne-Zuid). In deze straatdelen is omvorming naar woonruimte op het gelijkvloers gunstig te beoordelen.

Het gebouw is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Herentalsebaan. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze functiewijziging wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij het handelsgelijkvloers bij de woonfunctie wordt gevoegd, maar het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Herentalsebaan gekenmerkt wordt door een- en meergezinswoningen van 3 à 4 bouwlagen onder zowel hellende -als platte daken.

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande gelijkvloerse achterbouw afgebroken. De hoofdbouw wordt, na het verwijderen van het mansardedak, aangevuld met een nieuwe derde bouwlaag onder plat dak en uitgebreid tot een bouwdiepte van 15,22 m over alle verdiepingen. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone in te richten. Het extra volume van de hoofdbouw volgt het gabarit van het rechts aanpalende pand en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

In de huidige toestand is de voorgevel van de verdieping uitgevoerd in okergeel polychroom metselwerk met groene en bruine horizontale lagen. Artikel 11 ‘Afwerken van gevels en materiaalgebruik’ van de bouwcode stelt dat het niet is toegelaten om gevels uit polychroom metselwerk van buitenisolatie te voorzien. De aanvraag wijkt van dit voorschrift af door de volledige voorgevel te isoleren en af te werken met bruinrode steenstrips.

In de nota wordt aangegeven dat de huidige voorgevel in slechte staat is. In de laatst vergunde toestand is te zien dat alleen de eerste verdieping in polychroom metselwerk werd uitgevoerd. Het opleggen van het behoud van het metselwerk op de eerste verdieping in haar huidige toestand zou, gelet op de toevoeging van een derde bouwlaag in combinatie met het isoleren van de gelijkvloerse plint, een vreemd gelaagd en in de diepte verspringend gevelbeeld opleveren. Bovendien wordt door het energiezuinig renoveren van de woning bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd, zodat de gevraagde gevelbekleding aanvaardbaar is.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het na-isoleren en het afwerken met steenstrips van de gevel.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing, zoals ook hier het geval is. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is aangewezen om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. In de aanvraag wordt een plint uit blauwe hardsteen van 0,40 m hoog voorzien, wat positief wordt beoordeeld. Het is echter niet duidelijk dat de dorpels al dan niet in blauwe hardsteen worden voorzien en uitspringend ten opzichte van het gevelvlak worden aangebracht, wat wenselijk is.

Bovenstaande aandachtspunten worden opgelegd als voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Er wordt opgemerkt dat in de huidige toestand een groot reclamepaneel is aangebracht aan de blinde zijgevel. Deze publiciteit werd tijdelijk vergund tot 27 februari 2010 (629#3921). De aanvraag doet echter geen uitspraak over deze niet-vergunde publiciteit. De zijgevel wordt geïsoleerd en afgewerkt met leien. Hiervoor dient het reclamepaneel verwijderd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuwe dak van de woning wordt niet aangelegd als een groendak. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om het nieuwe platte dak ten minste als extensief groendak aan te leggen, conform artikel 38 van de bouwcode. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

De woning wordt grondig verbouwd en er is een kelder aanwezig. Het rioolstelsel wordt echter niet gescheiden aangelegd en aangeboden aan de straat. Het scheiden van regen- en afvalwater is een algemene verplichting waarop geen afwijking kan worden toegestaan. Als voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd dat het rioolstelsel volledig gescheiden dient aangelegd en aangeboden te worden aan de straat, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Er wordt slechts een septische put van 1.500 l voorzien, terwijl een minimale inhoud van 2.000 l wordt opgelegd conform artikel 43 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning.

De positionering van de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

De gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien van een groot raam naar de aangrenzende stadstuin. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voorwaarden in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd;

2.      het nieuwe platte dak moet minstens als extensief groendak aangelegd worden, conform artikel 38 van de bowcode;

3.      het rioolstelsel moet volledig gescheiden aangelegd en aangeboden worden aan de straat, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

4.      de septische put moet een minimale inhoud van 2.000l hebben, conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      de isolatie moet samen met het afwerkingsmateriaal uitgevoerd worden met een totale dikte van 14 centimeter;

6.      de arrière-corps zijn te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

7.      de dorpels zijn in blauwe hardsteen en uitspringend uit het gevelvlak te voorzien;

8.      de zijgevel moet afgewerkt worden zoals voorzien op de plannen, na het verwijderen van het onvergunde reclamepaneel;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten