2019_CBS_06620 - Omgevingsvergunning - OMV_2018083540. Lange Gasthuisstraat 24 - Vleminckveld 15. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/03/1975: vergunning (18#57085) voor afbraak;

-          26/09/1975: vergunning (18#57534) voor afbraak tweede gedeelte  badplaats;

-          06/08/1976: vergunning (18#58223) voor een aanpassing;

-          15/05/1981: vergunning (18#61595) voor een computerzaal;

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 5339) als bouwkundig erfgoed voormalig badhuis Bains Anversois.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          zijde Lange Gasthuisstraat: laat classicistisch herenhuis met een gevelbreedte van 5 traveeën met centrale toegangspoort - volume van 3 bouwlagen onder een zadeldak en achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak;

-          kantoorfunctie;

-          binnengebied met volledig verharde parking en verharde toegangsweg vanuit Vleminckveld.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde/vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          nieuwbouwvolume Lange Gasthuisstraat (met behoud historische gevel) en inrichting als regiokantoor West voor de Politiezone Antwerpen;

-          inrichting binnengebied: ondergrondse parking met intensief groendak en paviljoen (refter);

-          Vleminckveld 25: nieuwbouw appartementsgebouw van 4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met onderdoorgang en inrit naar de ondergrondse parking;

-          inrichting als meergezinswoning met 4 woonentiteiten:

• twee 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80m²;
• twee 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 67m².

Inhoud van de aanvraag

-          sloop en nieuwbouw volume Lange Gasthuisstraat  als kantoor (regiokantoor politie);

-          de bestaande lijstgevel aan de Lange Gasthuisstraat blijft bewaard;

-          nieuwbouw Vleminckveld en inrichting als meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          gevelbekleding Vleminckveld: lichtkleurige pleister, gedeeltelijk met textuur;

-          inrichting binnengebied: ondergrondse parking met intensief groendak en paviljoen (refter);

-          rooien van 2 bomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 20 januari 1994 werd er aan B.A.C. spaarbank een milieuvergunning klasse 2 (AN1993/886) verleend voor exploitatie van een bankkantoor. Op 29 mei 2002 werd deze vergunning overgenomen door Dexia nv (Belfius Bank). De vergunning was geldig tot 1 september 2011.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel2:zone voor wonen - (wo2), artikel6:zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel8:zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:
de straatbreedte van Vleminckveld bedraagt 10,50 m en de uitsprong met boog heeft een maximale diepte van circa 82cm. De uitsprong bedraagt dus 1/13de van de straatbreedte, waar dat maximum 1/20 mag zijn (komt overeen met een uitsprong van 53cm).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          artikel 10 Normen inzake de verplichte plaatsing van een infiltratievoorziening:
er wordt een buffering in plaats van een infiltratievoorziening geplaatst.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 20 Trappen:
de trap richting arrestantenkwartier is opgetekend zonder leuningen. Conform dit artikel moet de trap leuningen hebben aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand;

-          artikel 22 Toegangen en deuropeningen:

de doorgaansbreedte van het eerste opengaande deurdeel van de dubbele deuren van de gesloten overlegruimten is moeilijk afleesbaar. Er kan niet beoordeeld worden of een vrije breedte van 90 cm gegarandeerd wordt (deurblad van 98 cm);

-          artikel 29 Publiek toegankelijke toiletten:

ter hoogte van het sanitair naast de refter / multifunctionele ruimte bevindt het aangepast toilet zich in het damestoilet. Dit is niet toegelaten, als er geen aangepast toilet bij de heren aanwezig is;

-          artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen:
het aangepast toilet naast de refter/multifunctionele ruimte voldoet niet aan de afmetingen zoals opgelegd in dit artikel. De douche ruimte van het arrestantencomplex is niet voorzien van een douchezitje en voldoet niet aan de inrichtingsprincipes van een aangepaste doucheruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 (goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014) en herzien op 1 maart 2018.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 12 Levendige plint:
grenzend aan de straatzijde van het Vleminckveld, worden op het gelijkvloers uitsluitend een toegangspoort en inrit garage voorzien. Er bevinden zich geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte aan de straatzijde, waardoor geen levendige plint wordt gecreëerd;

-          artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
de aanvraag bevat onvoldoende informatie om af te toetsen of de gelijkvloerse insprong (inrit parking) aan de zijde van het Vleminckveld verlicht wordt;

-          artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
de kelderruimte bevindt zich circa 2,85m onder het straatniveau en bevat het arrestantencomplex met verhoor en overlegruimten en wachtcellen. Het vloerniveau van de kelderruimte mag maar maximaal 1,1m onder het niveau van het maaiveld liggen om in aanmerking te komen als verblijfsruimte;

-          artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
het arrestantencomplex in de kelder beschikt niet over een minimale lichttoetreding en natuurlijke verluchtingsmogelijkheden zoals voorgeschreven in de bouwcode.
De keukens in alle appartementen zijn afgescheiden van de leefruimten met een opening kleiner dan 1,5 m en worden daarmee als afzonderlijk lokaal beschouwd. De keukens beschikken alzo niet over voldoende lichtinval en luchttoevoer;

-          artikel 26 Afvalverzameling:
het meergezinsgebouw zijde Vleminckveld bevat 4 woningen en is niet voorzien van een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de theoretische parkeerbehoefte van het project bedraagt 50 autostalplaatsen, waar er slechts 23 parkeerplaatsen worden voorzien op eigen terrein;

-          artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
het gedeelte van de scheidingsmuren (ter hoogte van alle platte daken) heeft een opstand van circa 20 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, daar waar dit minstens 30 cm moet zijn;

-          artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
de aanvraag bevat onvoldoende informatie om te oordelen of de plaatsing van de zonnepanelen voldoet aan de bepalingen van de bouwcode;

-          artikel 38 Groendaken:
het dak van de ondergrondse ruimtes is voorzien van een grondlaag met een variabele dikte van 40 tot 88 cm, waar een minimale grondlaag van 1m vereist is;

-          artikel 43 Septische putten:
de meergezinswoning zijde Vleminckveld is voorzien van een septische put met een inhoud van 3000L. 4 appartementen met in totaal 6 slaapkamers komt overeen met GE(gebruiksequivalent) van 10, waarvoor een septische put van 3.500L moet voorzien worden;
de septische punt die voorzien werd voor het politiekantoor heeft een inhoud van 10.000L. De aanvraag bevat onvoldoende gegevens over het aantal GE om deze inhoud af te toetsen aan de voorschriften.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Het project valt onder bijlage III van het project-MER-besluit. Een project-MER-screeningsnota werd bij de aanvraag gevoegd. Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte moet worden genomen.
 

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 5 juni 2019.De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening Hemelwater

Een infiltratievoorziening is verplicht maar wordt niet geplaatst, wat de aanvraag strijdig maakt met de verordening hemelwater. Het volledige perceel wordt onderbouwd, wat een infiltratie onmogelijk maakt. De aanvrager wenst een afwijking te bekomen en stelt voor om het hemelwater vertraagd te laten afvoeren via de hemelwaterput naar een bufferput van 20.000 liter die gravitair overloopt naar een tweede bufferput van 5.000 liter en zo naar de riolering. Tevens zal het grootste deel van het dak aangelegd worden als groendak. De aangevraagde afwijking wordt toegestaan.

Verordening Toegankelijkheid

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan Inter. Zij verleenden een voorwaardelijk gunstig advies. De voorgestelde voorwaarden resulteren niet in conceptuele wijzigingen van het ontwerp, waardoor de vergunning kan worden verleend mits de in voorwaarde opgelegde aanpassingen integraal worden uitgevoerd:

-          de trap richting arrestantenkwartier moet voorzien worden van leuningen aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand;

-          de doorgaansbreedte van het eerste opengaande deurdeel van de dubbele deuren van de gesloten overlegruimten moet minstens 90 cm bedragen;

-          het aangepast toilet (naast de refter/multifunctionele ruimte) moet rechtstreeks in de gang uitkomen zodat het als neutraal toilet kan functioneren. De toiletruimte moet voldoen aan de minimale afmetingen voor een aangepast toilet, conform artikel 30 van de verordening Toegankelijkheid;

-          de douche ruimte van het arrestantencomplex moet voorzien worden van een douchezitje en ingericht worden conform artikel 30 van de verordening Toegankelijkheid.

Bouwcode

Grenzend aan de straatzijde van het Vleminckveld, worden op het gelijkvloers uitsluitend een toegangspoort en inrit garage voorzien. Er bevinden zich geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte aan de straatzijde, wat het ontwerp strijdig maakt artikel 12 van de bouwcode. Aan de zijde van de Lange Gasthuisstraat bevindt zich een historisch waardevolle gevel, waarin geen toegangspoort tot de ondergrondse laag kan worden gerealiseerd. Dit heeft als gevolg dat de site uitsluitend langs het Vleminckveld kan worden ontsloten. Er wordt gestreefd naar een maximale ‘levendige plint’ door de toegangspoorten naar het binnengebied te voorzien in de vorm van een hekwerk. Rekening houdende met de erfgoedwaarde van de gevel Lange gasthuisstraat, de bestaande configuratie met inrit zijde Vleminckveld en de transparantie van de vooropgestelde gevelpui, wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode. 

Het arrestantencomplex bevat wachtcellen en overlegruimtes, waar personen een bepaalde tijd zullen verblijven. Deze ruimtes bevinden zich in de kelderverdieping (op 2,85 m onder het maaiveld) en zijn niet voorzien van gevelopeningen, wat in strijd is met de artikels 21 en 24 van de bouwcode. Op basis van artikel 3 van de bouwcode wordt een afwijking toegestaan. De inrichting van deze ruimtes moeten immers voldoen aan specifieke veiligheidsmaatregelen die conflicterend zijn met de bepalingen inzake ‘verblijfskwaliteit’.

De meergezinswoning zijde Vleminckveld bevat 4 woningen en is niet voorzien van een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling, wat niet in overeenstemming is met artikel 26 van de bouwcode. De bouwheer vraagt een afwijking op de voorschriften. De

gelijkvloerse oppervlakte van het gebouw is beperkt omwille van de in -en uitrit van de

politie en onderdoorgang. De gelijkvloerse bergruimte wordt ingericht als berging voor o.a. kinderwagens, waar voor de specifieke doelgroep van bewoners (familie-appartementen) zeker nood aan is. In elke woning is achter de keuken een berging voorzien, waar ruimte is voor onder meer de verzameling van afval. Gezien de aangeleverde argumentatie en mits de bergingen achter de keukens worden voorzien van een verluchting, kan een afwijking worden toegestaan op basis van artikel 3 van de bouwcode.

Het gedeelte van de scheidingsmuren (ter hoogte van alle platte daken) heeft een opstand van circa 20 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak, daar waar dit minstens 30 cm moet zijn om in overeenstemming te zijn met artikel 34 van de bouwcode. Een afwijking op deze opstand is toegestaan, indien aan de volgende voorwaarde voldaan is:

“de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst

opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst

van dakbedekkingen die kunnen voldoen aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium «brandgedrag aan de buitenzijde».”

Het dak van de ondergrondse ruimtes is voorzien van een grondlaag met een variabele dikte van 40 tot 88 cm, waar een minimale grondlaag van 1m vereist is, tenzij een gelijkwaardig groenplan met plantgaten wordt voorgelegd. In de bijgevoegde beschrijvende nota wordt een afwijking op artikel 38 van de bouwcode gevraagd: “De uitgraving houdt rekening met de gevraagde hoogtes, maar ook met de naastliggende bebouwde percelen. Een uitgraving op grotere diepte is bijzonder complex en geeft allerhande problemen met aansluitingen binnen het gebouw en is dus niet mogelijk. Dit zorgt er voor dat we niet overal de gevraagde pakketdikte behalen. In de parking wordt het door vertrappingen in de dakplaat mogelijk om de pakketdiktes te verhogen. Door de een specifieke strategie van plantzones en het inzetten van de tuinconstructies (pergola’s) als groene, begroeide bakens denken we een gelijkwaardig alternatief te kunnen bieden.”

Rekening houdende met bijgevoegde argumentatie en beschrijving van de tuininrichting, wordt geoordeeld dat door de afwijking voorgestelde werken minstens gelijkwaardig zijn aan de toegelaten werken voorgesteld in de overige voorschriften van deze bouwcode inzake groen, beplatingen en tuinaanleg. Op basis van artikel 3 van de bouwcode wordt een afwijking toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de (her)bouw van een politiekantoor, gedeeltelijk ter vervanging van de huidige kantoorfunctie van Centrum voor Leerlingenbegeleiding. Hoewel het pand niet gelegen is in een strategische kantoorlocatie, wordt de vooropgestelde bestemming gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Ondernemen en stadsmarketing.

Ook het woongebouw aan de zijde van het Vleminckveld is functioneel inpasbaar is de desbetreffende omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Parkeerparagraaf

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting en bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via Vleminckveld 25. De in/uitrit is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem. Vermits ook de dienstfietsen gebruik maken van deze helling door middel van een centrale trap, moet het lichtensysteem ook werken voor de fietsers.

Fietsstalplaatsen en fietsvoorzieningen

Er moeten voor de het kantoor van 3.028m2 (zonder publieke delen) 38 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25 plaatsen/100m2).

Voor de 4 woningen moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden:

- 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4

- 2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

Er worden voor de appartementen 10 fietsstalplaatsen voorzien.

Voor het kantoor worden er 40 fietsstalplaatsen voorzien bovengronds in de tuin.

In de parkeergarage op -1 worden er ook 30 dienstfietsen voorzien en ruimte voor 10 brommers. 

Dit aantal is toereikend.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Visueel-vormelijke elementen

De bouwsite bevindt zich in het centrum van Antwerpen, nabij de historische stadskern. De bouwsite wordt begrensd door de Lange Gasthuisstraat en Vleminckveld. De projectsite wordt opgedeeld in 3 karakters die inspelen op de specifieke context: een forse bebouwing aan de zijde van Lange Gasthuisstraat, een open binnengebied met ‘paviljoenen’ en een meer kleinschalige bebouwing aan het Vleminckveld. Bovengenoemd concept resulteert in een logische planopbouw met een bouwhoogte, bouwdiepte en aandeel open ruimte die harmonieus aanlsuiten bij de kenmerken van de omgeving.

De publieke toegang van het politiekantoor bevindt zich aan de zijde van de Lange Gasthuisstraat. Achter de te behouden 19de eeuwse lijstgevel wordt een nieuw ‘herenhuis’ gerealiseerd, waarbij teruggegrepen wordt naar een kamerstructuur die ingevuld wordt met kantoren. Een landschapskantoor sluit hierbij aan en ontwikkelt zich rondom 2 patio’s. Op het dak van de parking, achter het landschapskantoor, bevindt zich een open binnengebied waarin de refter zich als een paviljoen in de rand van de tuin nestelt.

Via een tuinstrook met pad bereikt men de andere zijde van het perceel, Vleminckveld. Hier wordt een appartementsgebouw voorzien met een private doorsteek en inrit voor de bewoners en politie. Door de specifieke vormentaal krijgt het gebouw een verschaling en grandeur die refereert naar de omliggende burgerhuizen in Beaux-art en Art nouveau stijl.

Met de vooropgestelde compositie van gevelopeningen, erker en terugspringende daklaag wordt gestreefd naar een verschaling die het de uitdrukking geeft van een woonhuis i.p.v. een

appartementsgebouw, wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt absoluut principieel aanvaardbaar is. De uitvoering van de erker, met een uitsprong van 83 cm, is echter in strijd met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad. De straatbreedte van Vleminckveld bedraagt 10,50 m, waardoor een geveluitsprong maximaal 53 cm mag bedragen (1/20 van de straatbreedte). De aanvraag bevat geen argumentatie die een eventuele afwijking op deze voorschriften ruimtelijk motiveert. Als voorwaarde bij de aanvraag wordt daarom opgelegd om de uitsprong van de erker te beperken tot een maximale diepte van 53 cm ten opzichte van de gevellijn.

Cultuurhistorische aspecten

Monumentenzorg

De aanvraag heeft betrekking op Lange Gasthuisstraat 24 en Vleminckveld 25. De zijde Vleminckveld is momenteel een onbebouwd perceel. Lange Gasthuisstraat 24 omvat het voormalige badhuis “Bains Anversois”.

Gezien de ligging van de aanvraag in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, palend aan een beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

In het kader daarvan, werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

De bebouwing aan de Lange Gasthuisstraat 24 gaat terug op de zestiende-eeuwse pastorijwoning van de Sint-Joriskerk, die toen al een uitgang op het Vleminckveld had, maar waar geen rechtstreekse sporen meer aanwezig zijn. Omstreeks 1734 komen de beide percelen in gemeenschappelijk bezit.

Na aanpassingswerking in het begin van de negentiende eeuw, onderging het herenhuis aan de Lange Gasthuisstraat rond 1898 een grondige transformatie tot badhuis. De Société Anonyme des Bains Anversois, deed hiervoor beroep op architect Joseph Hertogs. Met twee overdekte zwembaden, een hamam, medicinale, stortbaden en een gymnasium, besloeg het complex het volledige perceel. Daarbij bleef het bestaande volume aan de straat met achterbouw bewaard, maar het achterhuis werd gesloopt om in de tuin een nieuwbouw op te trekken met drie achter elkaar gesitueerde baden.

Bij de herbestemming van het badhuis tot kantoren voor de Antwerpse Volksspaarkas in 1976, zijn de achteraan gelegen baden, bijgebouwen en het woonhuis aan het Vleminckveld gesloopt ten voordele van een nieuwe achterbouw naar ontwerp van architectenbureau Stynen (1976). Bij de recente herbestemming tot kantoren voor het Stedelijk Onderwijs en CLB, zijn tenslotte bijkomende renovatiewerken uitgevoerd waarbij door middel van verplaatsbare wanden nieuwe kantoren gecreëerd zijn, de vloeren en muren zijn opgefrist en valse plafonds zijn aangebracht.

Door de vele verbouwingen en aanpassingswerken, en de ingrijpende herbestemming tot badhuis (1898) en nadien tot kantoorgebouw (1976), is wat er nog rest aan historisch materiaal nog erg fragmentarisch aanwezig en is van de voorafgaande periode weinig bewaard: oude funderings- en scheidsmuren (met nadruk op deze ter hoogte van de zuidelijke perceelgrens), mogelijke restanten van de laat-zestiende- of zeventiende- eeuwse gevels, en het centrale keldergewelf in kelder 2. Door de tussen- en naoorlogse herinrichtingen en de ingrijpende verbouwingen van 1976, maar ook recente aanpassingswerken in het interieur, is ook van de 1898-fase nog weinig anders zichtbaar dan de gaaf bewaarde lijstgevel.

Op basis van het CHE-rapport en rekening houdende met het bovenstaande, worden de aangevraagde werken voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg. De voorwaarden die worden opgelegd kaderen voornamelijk in de geplande gevelwerken (zijde Lange Gasthuisstraat) en de algemene ontmantelingswerken op de ganse site.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (2443 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca. gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 5 juni 2019. De nota bevat voorwaarden, die worden opgelegd in de vergunning.

Door de archeologisch waardevolle locatie van het projectgebied nabij een mogelijk Romeinse site en middeleeuwse bewoning, vraagt de dienst archeologie van de stad Antwerpen een betrokkenheid bij de verdere afhandeling van dit dossier. Ook dit wordt als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

Woonkwaliteit en gebruiksgenot

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 14 van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd om de gelijkvloerse insprongen aan de zijde van het Vleminckveld te verlichten.

De keukens in alle appartementen zijn afgescheiden van de leefruimten met een opening kleiner dan 1,5 m en worden daarmee als afzonderlijk lokaal beschouwd. De keukens beschikken alzo niet over voldoende lichtinval en luchttoevoer conform artikel 24 van de bouwcode. In functie van de lichtinval en woonkwaliteit van de woonruimtes, wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd om de opening tussen de keukens en de leefruimtes te vergroten tot een breedte van minstens 1,50 m.

De plaatsing van alle zonnepanelen dient in overeenstemming te zijn met de voorschriften uit artikel 36 van de bouwcode.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen de bepalingen inzake septische putten, wordt opgelegd om voor de meergezinswoning een put van minstens 3.500l voorzien worden. Ook de septische put voor het politiekantoor dient uitgevoerd te worden conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Openbaar domein

In het kader van de toegankelijkheid van het politiekantoor, worden een aantal aanpassingen van het voetpad aan de zijde van de Lange Gasthuisstraat gepland. De vooropgestelde wijzigingen werden tijdens het voortraject van deze aanvraag besproken en gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst openbaar domein. Voorafgaand aan de uitvoering ervan, dient contact opgenomen te worden met deze stedelijke dienst.

Veiligheid in het algemeen

Indoordekking

De appartementen vallen buiten de criteria van de Veiligheidscommissie. Bij het politiegebouw vallen enkel de publiek toegankelijke ondergrondse ruimtes binnen de criteria. Gezien de aard van het gebouw raadt de commissie echter aan om in het gehele politiegebouw dekking te voorzien. Deze voorwaarde wordt mee opgenomen in de vergunning.

Brandveiligheid

De voorwaarden uit het advies van de brandweer dienen stipt te worden nageleefd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat het bouwen van Regiokantoor West voor de Politiezone Antwerpen en een appartementsgebouw met vier wooneenheden en doorgang met inrit naar een ondergrondse parkeergarage. Eerst wordt echter het bestaande pand aan de Lange Gasthuisstraat 24 gesloopt met uitzondering van de historisch waardevolle voorgevel. AG VESPA treedt op als bouwheer voor het project. Het nieuwbouwproject “Vleminckveld 25” (de appartementen) zal deel uitmaken van het eigen patrimonium van AG VESPA.

De publieke toegang tot het politiekantoor zal aan de Lange Gasthuisstraat liggen. Aan de andere zijde van het perceel ligt Vleminckveld. Hier wordt het appartementsgebouw voorzien met een private doorsteek en inrit voor de bewoners en de politie. In de kelder van het politiegebouw bevinden zich de technische lokalen met een lokaal voor de luchtgroepen en een stooklokaal. Ook het lokaal voor de opslag van dienstwapens bevindt zich hier. De ondergrondse parking is toegankelijk via een helling aan het Vleminckveld. Er is een parkeerzone exclusief voor de politie. Daarbuiten worden er vijf parkeerplaatsen en één motorstaanplaats voorzien voor het appartementsgebouw.

Het toekomstige politiebureau zal verwarmd worden door middel van een lucht-water warmtepomp met bijhorend BEO-veld. De diepte van de boringen overschrijdt het dieptecriterium ter plaatse niet waardoor deze boringen niet ingedeeld zijn. Aanvullend wordt een dry-cooler op het dak voorzien. Rubriek 16.3.1.2 wordt aangevraagd voor een vermogen van 350 kW. Deze rubriek maakt samen met rubriek 38.3.2 voor de opslag van 147 pistolen met elk 30 kogels, dit dossier tot een klasse 2 dossier. De vier appartementen zullen verwarmd worden door middel van hoogrendements gascondensatieketels van 30 kW per appartement. Verder wordt er huishoudelijk afvalwater geloosd afkomstig van het politiekantoor en de appartementen met een geschat debiet van 900 m³/jaar, is er een hoogspanningscabine aanwezig en wordt er een 300-tal liter aan gevaarlijke producten in kleine verpakkingen opgeslagen. Voor het politiebureau wordt eveneens het stallen van maximum 25 bedrijfsvoertuigen gevraagd.

Voor de realisatie van de ondergrondse parkeergarage zal er naar alle waarschijnlijkheid een bemaling moeten gebeuren. De aanvrager wordt erop gewezen dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten (zie richtlijnen bemalingen 2009). De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          Een beschrijving van de resultaten van het vooronderzoek (o.b.v. DOV, bodemkaarten, hydrogeologische kaarten, studie 2015 infiltratiegevoeligheid, …);

-          Een beschrijving van het uitgevoerde grondonderzoek (sonderingen, boringen, metingen grondwaterpeil, pompproeven, doorlatendheidsproeven, …);

-          een risico-inschatting (wat betreft verdroging, verzilting, verontreiniging en zettingen);

-          een motivatie van de hydraulische parameters (via pompproef, putproef of bestaande literatuurgegevens);

-          een beschrijving van het bemalingsconcept;

-          een beschrijving van de afschermende maatregelen

-          verticale waterremmende wanden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …), al dan niet tot in een waterremmende grondlaag

-          horizontale waterremmende laag

-          retourbemaling of oppervlakte-infiltratie

-          beperken duur van de bemaling;

-        als geen retourbemaling mogelijk is: grondige motivatie en alternatief voorstel,  een aanduiding van het lozingspunt, lozing op oppervlaktewater, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u;

-        berekende grondwaterstanden voor en tijdens bemaling, inclusief de invloedstraal van de bemaling (op plan getekend - formule van Sichardt mag niet gebruikt worden voor de berekening van de invloedsstraal) en de bemalingsdebieten;

-        een beschrijving van het monitoringprogramma.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het aansluitadvies van Fluvius nauwkeurig op te volgen;

3.      de voorwaarden in het advies van de Federale Overheidsdienst Mobiliteit en Vervoer / Luchtvaart strikt na te leven;

4.      de trap richting arrestantenkwartier moet voorzien worden van leuningen aan beide zijden die doorlopen op de bordessen en voorbij de eerste en laatste trede min. 40cm horizontaal doorlopen alvorens af te buigen naar de vloer of de wand;

5.      de doorgaansbreedte van het eerste opengaande deurdeel van de dubbele deuren van de gesloten overlegruimten moet minstens 90 cm bedragen;

6.      het aangepast toilet (naast de refter/multifunctionele ruimte) moet rechtstreeks in de gang uitkomen zodat het als neutraal toilet kan functioneren. De toiletruimte moet voldoen aan de minimale afmetingen voor een aangepast toilet, conform artikel 30 van de verordening Toegankelijkheid;

7.      de douche ruimte van het arrestantencomplex moet voorzien worden van een douchezitje en ingericht worden conform artikel 30 van de verordening Toegankelijkheid;

8.      de dakbekleding valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of komt voor op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen voldoen aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium «brandgedrag aan de buitenzijde;

9.      de in/uitrit van de parking is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er zal dus met een lichtensysteem moeten gewerkt worden. Vermits ook de dienstfietsen gebruik maken van deze helling door middel van een centrale trap, moet het lichtensysteem ook werken voor de fietsers;

10.  de uitsprong van de erker aan de zijde van het Vleminckveld moet worden beperkt tot een maximale diepte van 53 cm ten opzichte van de gevellijn;

11.  maximaal behoud van de historische gevelelementen, met inbegrip van het schrijnwerk. De later toegevoegde rolluikbakken moeten verwijderd worden;

12.  bij het herschilderen van de gevel wordt gekozen voor de oorspronkelijke kleurstelling van 1898, desgevallend begeleid door deskundig kleurenonderzoek. Voorafgaand aan de schilderwerken, dient contact opgenomen te worden met de stedelijke dienst monumentenzorg;

13.  verdere destructieve en ontmantelingswerken (van de oude funderings- en scheidsmuren, de restanten van de laat 16e of 17e-eeuwse gevel en het centrale keldergewelf) moeten vooraf onderzocht en opgevolgd worden door een erkend bouwhistoricus;

14.  de bouwheer is verplicht om het programma van maatregelen (nl. een sloopbegeleiding en een werfbegeleiding in de vorm van een opgraving) voortvloeiend uit de archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/11237) uit te voeren;

15.  de bouwheer nodigt de dienst archeologie van de stad Antwerpen (archeologie@stad.antwerpen.be) uit voor een startvergadering waar het verplicht uit te voeren archeologische onderzoek vanuit hun expertise  wordt toegelicht en geduid;

16.  de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

17.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

18.  de gelijkvloerse insprongen aan de zijde van het Vleminckveld moeten verlicht worden conform artikel 14 van de bouwcode;

19.  in functie van de lichtinval en woonkwaliteit van de appartementen, moeten de openingen tussen de keukens en de leefruimtes vergroot worden tot een breedte van minstens 1,50 m;

20.  de plaatsing van alle zonnepanelen dient in overeenstemming te zijn met de voorschriften uit artikel 36 van de bouwcode;

21.  voor de meergezinswoning moet een septische put van minstens 3.500L voorzien te worden;

22.  de septische put voor het politiekantoor dient uitgevoerd te worden conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode;

23.  voorafgaand aan de uitvoering van de aanpassingen van het openbaar domein, dient contact opgenomen te worden met de stedelijke dienst openbaar domein;

24.  in het gehele politiegebouw dient een dekking voorzien te worden, conform het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie;

25.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de wetgeving betreffende de omgevingsvergunning. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten