2019_CBS_06715 - Bijstelling omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019058436. Klein Hagelkruis 4. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een verzoek tot bijstelling van een verkaveling ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving verzoek

Voorgeschiedenis

• 22 maart 2013: verkavelingsvergunning (20132) voor het verkavelen van een perceel in 3 loten voor woningbouw.

Huidige toestand

• de oorspronkelijke verkaveling, met 3 loten voor gegroepeerde bebouwing, over een oppervlakte van 1.288 m²;
• lot 1 en 2 zijn momenteel onbebouwd, het betreft een vlak terrein met gras, struiken en loofbomen;
• op lot 3 werd een woning gebouwd;
• Klein Hagelkruis is een gemeenteweg, aangelegd in asfalt, met voetpaden in betonstraatstenen en een parkeerstrook half op het voetpad, half op de rijweg;
• de omgeving wordt gekenmerkt door een quasi volledig afgewerkt straatbeeld bestaande uit eengezinswoningen met hoofdzakelijk 2 of 3 bouwlagen onder hellend dak;
• de oorspronkelijke verkaveling is niet vervallen aangezien een voldoende aantal loten tijdig werd verkocht.

Inhoud van het verzoek

Wijzigen van de grondoppervlakte van de woning op lot 1 (oppervlakte: 525 m² en perceelsbreedte: 19,47 meter):

• de woning werd oorspronkelijk voorzien met een breedte van 6 meter en wordt nu op een breedte van 8 meter gebracht.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Steenstraat, goedgekeurd op 8 maart 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 3: zone voor wonen - (wo3).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

• 2.3.2: er kan over de drie loten heen over een afstand van 24 meter gebouwd worden – er wordt over een afstand van 26 meter gebouwd
• parkeergarages of carports zijn niet toegelaten als bijgebouw – de voorschriften vermelden expliciet een mogelijkheid tot carport in de zijtuinstrook.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van enkele voorschriften van het Ruimtelijk Uitvoeringsplan, dewelke tevens werden overgenomen in de verkavelingsvoorschriften. Voor enkele daarvan zijn er geen gegronde redenen om de afwijking in kwestie te bekrachtigen en aanpassingen zullen in de voorwaarden van een eventueel gunstig eindadvies worden opgenomen.

De aanvraag wijkt specifiek af van het artikel uit het Ruimtelijk Uitvoeringsplan dat een maximale bouwbreedte voor betreffende straatgevel oplegt, dewelke 24 m bedraagt, terwijl in de huidige aanvraag een breedte van 26 m wordt voorzien. Vermelde maximale breedte is bedoeld om in de straat Klein Hagelkruis een maximaal groen accent ter hoogte van de overgang met de naastliggende percelen te kunnen creëren; dit laatste werd ook als voorwaarde door de GECORO overgenomen in het eindadvies. In dit eindadvies en de uiteindelijke stedenbouwkundige voorschriften werd bijkomend opgenomen dat in de vrije zijtuinstrook geen carport of garage mag worden opgetrokken. De aanvraag voorziet dit laatste echter wel waardoor de bestaande zijdelingse open ruimte ingeperkt wordt met maar liefst 5 m (op een totaal van 12 m).

Gelet op het feit echter dat de voorgevelbreedte van de woning op lot 1 werd opgetrokken van 6 naar 8 m, kan in overeenstemming met de specifieke voorschriften van de Antwerpse bouwcode verplicht een inpandige garage in het hoofdvolume worden opgenomen, waardoor geen behoefte meer bestaat om naast de woning een bijkomende garage of carport te voorzien (een eengezinswoning beschikt namelijk slechts over een effectieve berekende parkeerbehoefte van 1 plaats). Hierdoor is er slechts sprake van een beperking van de open ruimte van 12 m naar 10 m, hetgeen ruimtelijk aanvaardbaar is, mits het verbod om in vermelde zone nog een bijkomende carport of garage op te trekken. Er wordt aan het college geadviseerd om de afwijking aangaande de maximale gevelbreedte als dusdanig te bekrachtigen.

Functionele inpasbaarheid

De wijziging beoogt louter de vergroting en verbreding van de te bebouwen oppervlakte op lot 1 van de van kracht zijnde verkaveling en gelet op het feit dat geen aanpassing wordt voorzien van de expliciete bestemming van eengezinswoning voor dit lot, is er sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Volumes en beeldkwaliteitsplan

Gelet op het feit dat de zijdelingse tuinzone op het perceel zelf gemiddeld nog minimaal 10 m zal bedragen (indien geen garage of carport in deze zone wordt opgetrokken), zal dit – in combinatie met de zijtuinstrook van het belendende perceel – voor voldoende visuele open ruimte zorgen om het betrachte groene accent te creëren. Hierdoor is de opdikking van het hoofdvolume van de woning, van 6m naar 8 m, visueel en ruimtelijk aanvaardbaar. Het advies inzake volumetrie is bijgevolg gunstig.

Advies aan het college

De conclusie

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• in de algemene voorschriften worden de voorschriften over openbaar domein, groenaanleg en nutsvoorzieningen geschrapt;
• het specifiek voorschrift wat betreft gebouw – kroonlijsthoogte wordt aangevuld met de bepaling: “Vloerpeil: maximum 0,3m boven het straatniveau.”;
• het specifiek voorschrift wat betreft gebouw – dakuitvoering wordt aangepast met de bepaling dat dakvensters op het voorste dakvlak niet zijn toegelaten en met de bepaling dat de breedte van dakvensters beperkt wordt tot een gezamenlijke breedte van maximaal 4 meter in plaats van 6 meter;
• het specifiek voorschrift wat betreft gebouw – inplanting wordt gewijzigd naar:

“Plaatsing van het hoofdgebouw:

• voorgevel: op de voorgevelbouwlijn gelegen op de rooilijn zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand;
• vrijstaande zijgevel: op maximum 8m van de zijgrens van lot 2, zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand;
• achtergevel: op minimum 9m en maximum 12m uit de voorgevel, zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand.
• garage verplicht onder te brengen in de strook voor hoofdgebouwen zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand, toegankelijk gemaakt via de straatzijde.”;

• het specifiek voorschrift wat betreft gebouw – uitbouw wordt aangepast naar de bepaling “Uitbouwen kunnen enkel toegelaten worden binnen de strook voor hoofdgebouwen zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand. In de aangeduide strook voor zijtuin worden geen constructies toegelaten.”;
• het specifiek voorschrift wat betreft vrijstaande handelingen in de tuinzones – zijtuinstrook – verharding wordt gewijzigd naar: “In de zijtuinstrook mag alleen het gedeelte dat als toegang tot het hoofdgebouw wordt aangewend, worden verhard met een breedte van maximum 1,50 meter.”.;
• het specifiek voorschrift wat betreft vrijstaande handelingen in de tuinzones – zijtuinstrook – constructies wordt aangepast naar de bepaling “In de zijtuinstrook worden geen constructies toegelaten.”;

2.      indien de op plan vermelde Acacia binnen het bouwvolume van de nieuwe woning valt en niet behouden kan blijven, dient deze boom gecompenseerd te worden in de achtertuin:

• de nieuwe boom moet van inheemse oorsprong zijn, dient een minimale stamomtrek van 18/20 cm te hebben en moet een hoogstammige boom van eerste grootte zijn;
• de overige bomen dienen beschermd te worden. In de zone waar de aannemer geen werken hoeft uit te voeren, wordt de volledige kroonprojectie van de boom afgeschermd. Dit dient met een ondoordringbare en niet-verplaatsbare afsluiting van minimaal 2m hoog te zijn (type Heras hekwerk);
• in deze volledig afgeschermde zone mag er tijdens de bouwwerken absoluut niets gebeuren. De afbakening moet geplaatst worden vooraleer er ook maar met iets van werken wordt begonnen;
• in deze volledig afgeschermde zone mag er niet gestockeerd, gereden of gewerkt worden;
• om schade aan het wortelgestel van bestaande, te behouden bomen, te voorkomen, dient de grond rond het wortelgestel weggezogen te worden. Op de meest kwetsbare plaatsen moet de grond eerst losgeblazen worden en mag dan pas van tussen de wortels weggezogen worden;
• voor het plaatsen of werken met een bouwkraan mogen geen takken van de te behouden boom gezaagd worden. De aannemer moet er op letten dat de bouwkraan kan ronddraaien zonder dat ze ergens een boom raakt. Een hoge bouwkraan moet, wanneer zij is opgesteld, een zodanige hoogte hebben dat de onderkant van de last nog boven de toppen van de hoogste boom blijft bij het ronddraaien van de kraan. De bouwkraan moet buiten de wortelzone van de boom geplaatst worden.

Lastvoorwaarden

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lastvoorwaarden te voldoen: alle eventuele constructies en verhardingen op lot 1A moeten worden gesloopt. Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarde niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten