2019_CBS_05480 - Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Friendship site. District Antwerpen - Start- en procesnota - Goedkeuring

Afbakening plangebied

De afbakening van het plangebied stemt overeen met drie bestemmingszones uit het RUP Eilandje: 

• B1: zone voor centrumontwikkelingen – bijzondere gebouwen (Ce4);
• B2: zone voor wonen – samengesteld bouwblok (Wo2);
• Dinantstraat: Zone voor Publiek Domein (Pu) tussen zone B1 en B2.

Het plangebied grenst in het noorden aan de Londen-Amsterdamstraat, in het oosten aan de Bataviastraat, in het zuiden aan de Sint-Laureiskaai en in het westen aan de Rijnkaai.

Reikwijdte en detailleringsgraad

Het RUP Friendship site wijzigt de bouwmogelijkheden op de site die vandaag planologisch mogelijk zijn binnen het RUP Eilandje en houdt daardoor een beperkte herziening of een kleine wijziging van het bestaand RUP Eilandje in.

Het RUP zal enerzijds de Dinantstraat opheffen, waardoor er een integrale en geïntegreerde bouwblokontwikkeling mogelijk gemaakt wordt van de drie bouwvelden B1, B2 en de Dinantstraat. Ook andere configuraties worden hierdoor mogelijk gemaakt. Zo kan er bijvoorbeeld ook ruimte voorzien worden voor een centrale groene buitenruimte in het bouwblok.

Anderzijds zal onderzocht worden of het RUP de bouwhoogte kan verhogen op plekken waar dit verantwoord kan worden. Vandaag is de bouwhoogte conform het RUP Eilandje voor de zone B1 (Ce4) beperkt tot 22m, indien op de bouwlijn wordt gebouwd (in de Bataviastraat zijn volgens het vigerende RUP maximaal 5 bouwlagen toegelaten) en tot 32m, indien de bebouwing 14m wordt teruggetrokken van de zonegrens. Er wordt onderzocht of een verschuiving van de hogere volumes mogelijk is door deze (onder meer omwille van schaduwwerking) voornamelijk langs de Rijnkaai te voorzien in plaats van centraal in het bouwblok. Gezien de strategische locatie, in de oksel van de Rijnkaai en de Londen-Amsterdamstraat, kan de plek zich lenen voor hoogbouw.

Gelet op het potentieel van de site als vernieuwingslocatie zal onderzocht worden of er een aansluitingsverplichting op het warmtenet kan opgenomen worden in het RUP en welke rol de ontwikkeling van de Friendship site kan spelen in de verdere uitrol van het warmtenet in deze omgeving, door middel van ruimtereservatie voor leidingwerk of overdrachtstations.

Het opzet is om de totale bovengrondse bruto-vloeroppervlakte conform het RUP Eilandje grosso modo te behouden, met een maximum van 39.230 m².

Voor het overige deel blijven de visie en de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP Eilandje overeind.

Procedure

RUP Friendship site volgt de nieuwe procedure zoals bekrachtigd in het decreet door de Vlaamse regering op 1 juli 2016 waardoor de planmilieueffectrapportage en andere effectbeoordelingen in het planningsproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan geïntegreerd worden. Op 17 februari 2017 keurde de Vlaamse regering het uitvoeringsbesluit bij dit decreet goed.

Het geïntegreerde planningsproces voorziet in de opmaak van een procesnota en een startnota als de eerste stappen.

De procesnota is een aparte, op zichzelf staande nota die het volledige planningsproces en de doorlopen participatie omschrijft, zowel hoe het proces wordt gepland als hoe het effectief werd uitgevoerd. Het is een evolutief document. Het heeft louter toelichtende waarde (‘leeswijzer’).

De startnota beschrijft de doelstellingen van het RUP voor een bepaald gebied, de relatie met de planningscontext, de reikwijdte en detailleringsgraad van het RUP en van de te onderzoeken effecten met inbegrip van de methodieken.

Het college vraagt advies over de startnota en raadpleegt de bevolking hierover. Adviezen en reacties moeten binnen de zestig dagen na ontvangst van de adviesvraag of start van de raadpleging toekomen.

Data in vet cursief zijn ramingen.

Art. 2.2.18 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) die de procedure vastleggen voor de opmaak van de gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP).

Visie en RUP Eilandje

In 2002 werd het Masterplan Eilandje goedgekeurd, waarbij wordt uitgegaan van de transformatie van het Eilandje naar een levendige en leefbare stadswijk op basis van een aantal strategische interventies. Daarbij wordt bijzondere aandacht besteed aan de kwalitatieve uitbouw van het  publieke domein met de vele dokken en wordt er ingezet op het herbestemmen van beeldbepalende gebouwen en nieuwe invulprojecten. In de diverse beeldkwaliteitsplannen werd er verder in detail ingegaan op de buitenruimte en architectuur en er werd een water- en groenplan opgemaakt.

Dit Masterplan Eilandje werd vervolgens juridisch vertaald in het bijzonder plan van aanleg (BPA) Eilandje en in 2005 door de gemeenteraad definitief aanvaard. 

Ter vervanging van het BPA Eilandje, keurde de gemeenteraad op 27 juni 2011 (jaarnummer 846) het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Eilandje goed. Het RUP omvat de ontwikkeling van drie wijken: De Oude Dokken (waar de Friendship site zich bevindt) de Montevideowijk en de Cadixwijk.

Het RUP Eilandje vervangt hierdoor het BPA Eilandje, het eerder opgemaakt RUP Cadix en het gewestplan. De voorschriften en het grafisch plan werden zoveel mogelijk vereenvoudigd en qua opbouw en formulering in overeenstemming gebracht met het RUP Binnenstad.

Noodzaak tot partiële herziening RUP Eilandje

Het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Friendship site betreft een partiële herziening van het bestaande RUP Eilandje.

Het doel is de Friendship site, gezien de gunstige en strategische locatie, te ontwikkelen tot één samenhangend en levendig bouwblok. Het plangebied omvat vandaag twee zones gelegen tussen de Londen-Amsterdamstraat, Sint-Laureiskaai, Rijnkaai en Bataviastraat.

Het noordelijk deel ligt vandaag volgens het RUP Eilandje in de zone voor centrumontwikkelingen Ce4 (B1) en het zuidelijk deel in de zone voor wonen Wo2 (B2).
Deze site omvat de Friendship building (een verouderd kantoorgebouw), een servicestation van Total, een braakliggend terrein met parkeervoorziening, een tractiestation van De Lijn en openbaar domein.

De aanleiding voor de gedeeltelijke herziening van het RUP Eilandje is het mogelijk maken van een wijziging van de bouwmogelijkheden die vandaag planologisch geldig zijn. Het opzet is om, door het opheffen van de Dinantstraat, deze drie bouwvelden (B1 + B2 + Dinantstraat) te ontwikkelen tot één integrale en geïntegreerde bouwblokontwikkeling. Hierdoor zijn nieuwe ruimtelijke configuraties mogelijk zoals het creëren van een centrale groene buitenruimte in het hart van het bouwblok. Ook zal onderzocht worden of de bouwhoogte, die vandaag beperkt is, verhoogd kan worden op plekken waar dit verantwoord kan worden (met name langs de Rijnkaai). Gezien de strategische locatie, in de oksel van de Rijnkaai en de Londen-Amsterdamstraat, kan de plek zich lenen voor hogere volumes dan vandaag toegestaan zijn volgens de voorschriften van het RUP Eilandje.
De ontwikkeling van de Friendship site blijft met andere woorden aansluiten bij de huidige doelstellingen van het RUP Eilandje.

In het kader van deze gewenste ontwikkeling is in 2017 een samenwerking opgezet tussen AG VESPA en een private ontwikkelaar (Midcore/Cores Development), beide substantiële grondeigenaars van het plangebied. Daarnaast hebben ook Total, De Lijn en de stad Antwerpen delen van de grond in eigendom. AG VESPA en Cores hebben de ambitie om voor deze strategische en belangrijke zichtlocatie in de stad de programmaonderdelen wonen (verscheidenheid aan woontypologieën), werken, een levendige en aantrekkelijke stedelijke plint met integratie van een servicestation (van Total) en een ondergrondse parking te verknopen tot een kwaliteitsvol en geïntegreerd stadsproject.

Werkwijze voor opmaak RUP

In het collegebesluit van 13 december 2013 (jaarnummer 12755) kreeg AG VESPA de opdracht om de regierol voor de ontwikkeling van het Eilandje Fase I op te nemen. Daarnaast heeft  AG VESPA via de beheersovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG VESPA voor de periode van 2015-2019 de taak van het begeleiden van stadsprojecten gekregen. Specifieker voor de Friendship site, het opnemen van procesbegeleiding voor de opmaak en goedkeuring van een aangepast RUP Friendship site en bijhorend benodigd milieuonderzoek (Milieu-effectenrapport of MER-screening).

 AG VESPA staat onder meer in voor de aanstelling van een studiebureau dat de opmaak van het RUP en milieuonderzoek op zich neemt. Deze aanstelling gebeurde door het Directiecomité van AG VESPA op 14 januari 2019. Voor de plaatsing van deze opdracht maakt AG VESPA gebruik van de raamovereenkomst van de stad Antwerpen voor de opmaak van milieueffectenrapporten, ruimtelijke veiligheidsrapporten en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen, waarvoor de gemeenteraad op 26 oktober 2015 (jaarnummer 554) het bestek GAC/20153065 goedkeurde en het college op 22 januari 2016 (jaarnummer 480) de gunning aan Grontmij Belgium nv (nu Sweco Belgium nv) goedkeurde.