2019_CBS_05309 - Omgevingsvergunning - OMV_2019050751. Karel De Preterlei 218. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25 oktober 1965: vergunning (180#1345) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 346,4 m²;

-          de gesloten bebouwing bestaat uit 3 bouwlagen onder een schuin dak;

-          op het gelijkvloers bevindt zich een winkel met aanpalend labo. Rechts achteraan is er een kleine open koer;

-          op de verdiepingen bevindt zich het woongedeelte van de eengezinswoning met 3 slaapkamers;

-          de voorgevel is voorzien van een beige gevelsteen met mozaïeken.

Huidige toestand

-          winkel (59 m²) met bovenliggende woongelegenheid.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 één slaapkamer appartementen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1-slaapkamerappartement met een apart bureau en een netto-oppervlakte van circa 58,9 m²;
• 1-slaapkamerappartementen met een apart bureau en een netto-oppervlakte van circa 71,3 m²;
• 1-slaapkamerappartementen met een apart bureau en een netto-oppervlakte van circa 68;58 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het aantal woongelegenheden wijzigen van 1 naar 3;

-          vergroten open ruimte en voorzien van een terras op de 1ste en 2de verdieping;

-          het schuine dak aan de achterzijde voorzien van een dakkapel;

-          de voorgevel wijzigt niet.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter. Het dakraam van de slaapkamer van appartement 3 heeft slechts een oppervlakte van 0,65 m2;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van het verhoogde platte dak heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De opstand is slechts 0,17 m;

• artikel 38 Groendaken:

het nieuwe linker platte dak moet voorzien worden als groendak;

• artikel 43 Septische putten:

er wordt geen septische put voorzien. Deze moet minimaal 2300 l zijn.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Omvorming naar woonruimte wordt op deze locaties gunstig beoordeeld aangezien op een niet-strategische locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en horecagebieden,.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 73 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand in de Karel de Preterlei 218 heeft geen erfgoedstatuut.  Een herinventariseringscampagne van de nabije omgeving staat niet op het programma binnen deze legislatuur, noch bij de stedelijke dienst monumentenzorg, noch bij de collega’s van het agentschap Onroerend Erfgoed.  Toch is het een herkenbaar voorbeeld van de intitiële bebouwing in de Karel de Preterlei.  Deze werd aangelegd en bebouwd aan het begin van de 20ste eeuw.  Kenmerkend zijn lijstgevels met een gemiddelde hoogte van drie bouwlagen onder pseudo-mansardedak afgewerkt met een eclectische vormentaal en gekleurde bakstenen.  De gekleurde bakstenen lijstgevel en de gevelopbouw van drie bouwlagen onder pseudo-mansardedak zijn dan ook karakteristieke erfgoedelementen. 

Omwille van de stedenbouwkundige en architecturale waarde van het pand en de samenhang met de buurpanden wordt het pand als beeldbepalend gecategoriseerd.

De indeling is wel nog afleesbaar als die van een typische burgerwoning met zijdelingse gang en enfilade van kamers.

De voorgestelde opdeling is geen meerwaarde voor het pand.

Het behoud van onder andere het buitenschrijnwerk in hout staat voorop aangezien het pand als beeldbepalend wordt beschouwd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen in plaats van een één slaapkamer appartement mét aparte bureauruimte.

Woonkwaliteit handelt echter niet enkel over de indeling en inrichting van appartementen. Een correcte, veilige en gebruiksvriendelijke fietsenstalling maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gebruiksgenot van de woonfunctie.

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten 4 volwaardige, afsluitbare fietsenstallingen voorzien worden. In de kelder kan geen fietsenberging ingericht worden voor fietsen. Deze is moeilijk bereikbaar met de fiets. De trap heeft maar een breedte van 0,63 m en de fiets moet bovenaan een hoek van 90° maken. De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn of voorzien worden op het gelijkvloers.

Binnen de huidige inrichting is geen mogelijkheid om de fietsenstalling op de gelijkvloerse verdieping te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van gegronde bezwaren en onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Te behouden eengezinswoning: Het bezwaar dat het geen handelspand betreft maar een te beschermen eengezinswoning;

Beoordeling: De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 73 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Het bezwaar is gegrond;

Geluidsoverlast: Het bezwaar dat de inrichting van appartementen voor geluidsoverlast zal zorgen;

Beoordeling: De beoogde functie “meergezinswoning” is inpasbaar in het woongebied. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond;

Huurappartementen: Het bezwaar dat de inrichting van huurappartementen voor meer overlast zorgen dan koopappartementen;

Beoordeling: Zowel huur- als koopappartementen zijn inpasbaar in het woongebied. Bezwaar tegen eventuele overlast is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond;

Thermische isolatie: Het bezwaar dat door het creëren van terrassen binnenmuren als buitenmuren worden voorzien.

Beoordeling: Dit bezwaar betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend dossier door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is ongegrond.

Regenafvoer: Het bezwaar dat een afzonderlijke afvoerbuis voorzien moet worden aan huisnummer 218.

Beoordeling: Dit bezwaar betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend dossier door de vergunningverlenende overheid. Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze  verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.