2019_CBS_05277 - Omgevingsvergunning - OMV_2018148211. Coebergerstraat 51. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25 juni 1971: vergunning (18#54192) voor het verbouwen van een garage.

Laatst vergunde toestand

-          voorzien van een verdiepingsvloer in een bestaande bovengrondse garage.

Bestaande toestand

-          de verdiepingsvloer conform de laatste vergunning werd nooit uitgevoerd;

-          de garage bestaat uit een hoge bouwlaag onder een plat dak.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bovengrondse parkeergarage en oprichten van een nieuwbouw meergezinswoning met 5 appartementen en een ondergrondse parkeergarage en bergingen;

-          de nieuwbouw omvat vier bovengrondse bouwlagen en een teruggetrokken vijfde bouwlaag beide onder plat dak;

-          de bouwdiepte van het hoofdvolume, links, bedraagt circa 19 meter en laat de bestaande erfdienstbaarheden (ramen) in de scheimuur vrij van bebouwing;

-          aan de rechterzijde sluit het gelijkvloers van de nieuwbouw volledig aan tegen het profiel van het hoekgebouw met de Lange Elzenstraat;

-          er wordt een ondergrondse verdieping voorzien met 9 parkeerplaatsen voor wagens, 20 fietsstalplaatsen en bergingen;

-          de 5 appartementen situeren zich als volgt:

• 1 duplextweeslaapkamerappartement (gelijkvloers en eerste verdieping) met een netto-vloeroppervlakte van 126m² met aansluitend een ruime tuin;
• 1 tweeslaapkamerappartement uitsluitend op het gelijkvloers gesitueerd, met een netto-vloeroppervlakte van 138m² met aansluitend een ruime tuin;
• 1 tweeslaapkamerappartement op 1ste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 98m² en een terras aan de achterzijde;
• 1 drieslaapkamerappartement op 2de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 119m² en een terras terras als buitenruimte;
• 1 drieslaapkamerappartement op 3de verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 119m² en een daktuin met terrasberging op de 4de verdieping als buitenruimte;
• de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van deze appartementen bedraagt 120m²;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met een lichtgrijze gevelsteen en voorzien van aluminium buitenschrijnwerk, achter een horizontaal houten latwerk met een open voeg.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling: de aanvrager voorziet een (gemeenschappelijke) afgescheiden ruimte voor afvalverzameling in het gebouw. Deze is echter niet voorzien van een verluchting;
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: Uit de aangeleverde informatie op de bouwplannen, kan niet ten gronde beoordeeld worden of de werken conform dit artikel worden uitgevoerd;
• artikel 38 Groendaken: Er is een discrepantie op de bouwplannen tussen het bouwplan van de dakverdieping en het bouwplan ‘Snede A-A’ voor wat betreft de afwerking van het hoogst gelegen platte dak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: er is geen volledig rioleringsstelsel getekend op de ingediende bouwplannen. Bijgevolg kan er niet ten gronde geoordeeld worden of de aanvraag in overeenstemming is met dit artikel;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: Er is op de ingediende bouwplannen geen aanduiding weergegeven over hoe de septische put zal aangesloten worden op het openbare rioleringsstelsel. Er kan dan ook niet ten gronde geoordeeld worden of de nodige aansluitingen op het openbare rioleringsstelsel voldoen aan de opgelegde eisen in dit artikel;
• artikel 43 Septische putten: Er is geen aanduiding weergegeven over de inhoud van de nieuwe septische put op de ingediende bouwplannen. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie, zou deze qua inhoud moeten voldoen aan de berekeningsformule zoals weergegeven in paragraaf 3 van dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de bouwcode. De aangeleverde informatie bevat onvoldoende gegevens om te beoordelen of de gescheiden afvalberging voorzien is van verluchting conform artikel 26, de afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen uitgevoerd worden conform artikel 35,  het dak aangelegd wordt als groendak conform artikel 38, er een privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleiding wordt ingepland conform artikel 40, de inhoud van de septische put conform artikel 43 is ingericht en de aansluiting van deze septische put met het openbaar rioolstelsel voldoet aan artikel 41.

De bovenvermelde onduidelijkheden kunnen in voorwaarden in deze vergunning worden opgenomen indien er strikt wordt voldaan aan de inrichtingsprincipes conform artikel 26, 35, 38, 40, 41 en 43 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van een parkeergarage en het bouwen van een meergezinsgebouw. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving van de Coebergstraat en is verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Coebergstraat wordt gekenmerkt door burgerwoningen met hoofdzakelijk drie bouwlagen onder zadeldak. Deze worden afgewisseld door pakhuizen en magazijnen die bestaan uit drie of vier bouwlagen onder plat dak. Aan de overzijde van het perceel zijn er pakhuizen te vinden met vier bouwlagen en plat dak.

De aanvraag wenst een bestaande garage met één hoge bouwlaag te slopen en te vervangen door een gebouw met vier bouwlagen en een dakvolume. Het dakvolume bestaat uit een terraslounge met berging dat zich beperkt in hoogte en oppervlakte. Het gevelvlak van de aanvraag kraagt uit boven de kroonlijst van de linker- en rechterbuur maar komt qua hoogte overeen met de schommelende kroonlijsthoogtes in de oneven zijde van de Coebergstraat.

De aanvraag houdt voldoende rekening met de bestaande gebouwen in de omgeving en sluit grotendeels aan op de scheidingsmuren van de aanpalende percelen. De voorgestelde hoogte komt overeen met de kenmerkende nokhoogte van gebouwen in de omgeving. Er wordt voldoende afstand gehouden van de bebouwing in de omgeving zodat er geen zon- en daglicht wordt weggenomen van verblijfsruimtes.

Visueel-vormelijke elementen

De gevel is uitgewerkt met grote raamopeningen in een strak grid van licht metselwerk. Houten horizontaal latwerk met open voegen doet dienst als zonnewering en zorgt voor een ‘massieve’ invulling van het gevelvlak. Het gevelontwerp werd voorgelegd aan de Welstandscommissie (09/03/2018) en komt tegemoet aan de opmerkingen die werden meegegeven in een voorwaardelijk gunstig advies. Het materiaalgebruik, de kleur en afwerking is sober en hedendaags en past zich in binnen een stedelijke context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde wooneenheden zijn ruim, kwalitatief en allen voorzien van voldoende buitenruimte. De aanvraag voorziet de buitenruimtes van de doorzonappartementen zodanig dat inkijk op eigen perceel tot een minimum wordt herleid.

Vastgesteld wordt dat de garagepoort dubbelrichtingsverkeer niet toelaat. In voorwaarden wordt opgenomen om met een lichtensysteem te werken om in- en uitgaand verkeer op elkaar af te stemmen. Fietsers dienen ook gebruik te maken van het lichtsysteem om te vermijden dat zij niet samen met auto’s op de helling komen. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Bodemreliëf

Er wordt een ondergronds parkeergarage voorzien. Deze bodemingreep is aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moet voldaan worden aan de inrichtingsprincipes conform artikel 26 ‘Afvalverzameling’, artikel 35 ‘Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen’, artikel 38 ‘Groendaken’, artikel 40 ‘Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen’, artikel 41 ‘Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel’ en artikel 43 ‘Septische putten’ van de bouwcode;

3.      de inrit naar de parkeergarage moet uitgerust worden met een lichtsysteem;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Conform artikel 20 §2 van het Omgevingsvergunningsbesluit moet de affiche voor de bekendmaking van het openbaar onderzoek altijd goed leesbaar zijn vanaf de openbare weg. De affiche werd op een garagepoort aangebracht. Tijdens de controle werd er  geen affiche aangetroffen en werd er vastgesteld dat de garagepoort open stond. Zodoende vormt dit voldoende bewijs om te  besluiten dat de affiche gedurende de periode van het openbaar onderzoek niet altijd goed leesbaar was vanaf de openbare weg.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Lichtinval: De hoogte van het gebouw neemt daglicht weg van de bidruimte  van het kerkgebouw dat gevestigd is op Lange Elzenstraat 79.

Beoordeling: De kroonlijsthoogte van de aanvraag is gelegen binnen een denkbeeldige hoek van 45°, gemeten vanaf de perceelgrens met Lange Elzenstraat 79. Hierdoor houdt het nieuwe volume voldoende afstand van de bestaande bebouwing achteraan waardoor de daglichttoetreding naar de bidruimte niet wordt belemmerd. Het bezwaar is ongegrond.