2019_CBS_05279 - Omgevingsvergunning - OMV_2019042504. Paleisstraat 91- 93 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29 augustus 1975: vergunning (18#57215) voor het uitvoeren van verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          gebouw van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een garage met plaats voor 4 auto’s en een koer van +/- 6m2 tegen de linker perceelgrens;

-          op de eerste- en tweede verdieping bevindt zich magazijnruimte.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van drie bouwlagen onder een plat dak (kroonlijsthoogte: 10.73m);

-          op de gelijkvloerse-, eerste- en tweede verdieping bevindt zich telkens één woonentiteit van 44m²;

-          de verticale circulatie werd aangepast. 

Gewenste toestand

-          de opname van de drie bestaande woonentiteiten, één per bouwlaag, als geacht vergund;

-          het toevoegen van een daklaag met daarin een vierde woonentiteit.

Inhoud van de aanvraag

-          de opname in het vergunningenregister van de 3 bestaande, niet vergunde, zelfstandige woningen als geacht vergund.

-          het toevoegen van een zelfstandige woning in de daklaag van 41m² met inpandige patio;

-          het nieuwe dak wordt aangelegd als groendak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:  het gebouw is vergund als garage met magazijn en wordt omgevormd naar drie kleine woonentiteiten (41m2), zonder buitenruimte die de draagkracht van het gebouw overschrijden. De appartementen zijn enkelzijdig georiënteerd;
• artikel 27 Open Ruimte: er wordt niet voorzien in 20% open ruimte. De gelijkvloerse koer links wordt dicht gebouwd.;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: per éénslaapkamerappartement dient er een buitenruimte van minimaal 4m2 voorzien te worden. Geen enkel appartement is voorzien van een buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de aanvraag voorziet te weinig fietsstalplaatsen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de aanvraag voorziet geen autostalplaatsen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een magazijn om te vormen tot een meergezinswoning met 4 wooneenheden. Wonen is kenmerkend in de omgeving van de Paleisstraat, echter bevatten de woonentiteiten onvoldoende woonkwaliteit om een functiewijziging naar wonen te accepteren.

De aanvraag vermeldt dat er drie wooneenheden geacht vergund zijn. Deze stelling dient weerlegd te worden. Op basis van oude woonkaarten en het kadaster werd bewezen dat er voor 1979 niet gewoond werd in het gebouw. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 zelfstandige woningen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden (2 per woning). Het aantal te voorziene fietsenstallingen bedraagt 8. Er worden op het gelijkvloers 2 fietsstalplaatsen voorzien. Dat zijn er 6 te weinig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande pand wordt opgehoogd met een extra bouwlaag en de gelijkvloerse koer wordt dichtgebouwd. Het dichtbouwen van de gelijkvloerse koer is strijdig met artikel 27 van de bouwcode. Gezien de open ruimte op het perceel en in het bouwblok reeds schaars is, is de afwijking niet aanvaardbaar. Bovendien ontneemt het volbouwen van de koer de mogelijkheid tot het voorzien van daglicht naar een eventuele verblijfsfunctie op de gelijkvloerse verdieping. Gelet op bovenstaande argumentatie moet de aanvraag geweigerd  worden.

Het voorzien van een daklaag is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Er wordt een daklaag voorzien in lichtgrijs gecementeerd gevelmetselwerk. Dit is geen typische materiaalkeuze voor een dak. Het is wenselijk om de visualisatie van het dak te vertalen door middel van een gepaste en kenmerkende materiaalkeuze voor het afwerken van de daklaag.

Buiten het toevoegen van een daklaag blijft de voorgevel ongewijzigd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen op de eerste drie bouwlagen zijn enkelzijdig georiënteerd. Geen enkel appartement heeft een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Er zijn onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Drie (te) kleine eenslaapkamerappartementen en een studio vormen geen aanvaardbare mix.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (44m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een magazijn naar 4 kleine zelfstandige woningen de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Bijgevolg is de aanvraag strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Gelet op het aantal afwijking op het gebied van woon- en leefcomfort en een ongunstig brandweeradvies kan de aanvraag niet vergund worden en moet het dossier geweigerd worden. 

Indien een voorstel wordt gedaan waarbij wooneenheden worden voorzien met voldoende woon- en leefcomfort is een optopping van het pand bespreekbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van onvoldoende woonkwaliteit, ongunstig brandweeradvies, strijdigheden met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.