2019_CBS_05118 - Omgevingsvergunning - OMV_2019048742. Steenstraat 26. District Ekeren - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          4 mei 1970: vergunning (803#3464) voor het vergroten van een garage en het bouwen van een appartementsgebouw en showroom.

-          26 juni 2008: vergunning verleend door deputatie (20074734) voor het regulariseren van de geplaatste schouwen van een carrosserieatelier;

-          4 november 2016: vergunning (20161937) voor het schilderen van de voorgevel;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          twee gebouwen met aan de straatzijde een afzonderlijk gelijkvloers, de werkplaats achteraan is samengevoegd;

-          functie van het gelijkvloers is werkplaats (= bedrijvigheid) met showroom (= detailhandel) vooraan;

-          op de hoger gelegen verdiepingen zijn er appartementen;

-          de gevelpui van beide panden is afzonderlijk opgebouwd en afgewerkt.

Huidige toestand

-          twee gebouwen met samengevoegd gelijkvloers;

-          functie van het gelijkvloers is handel;

-          op de hoger gelegen verdiepingen zijn er appartementen;

-          de gelijkvloerse gevel pui vormt één geheel en is afgewerkt met zwart plaatmateriaal ;

-          er is telkens een afzonderlijke inkomhal voor de hoger gelegen appartementen.

Gewenste toestand

-          omvormen functie van het gelijkvloers naar fitness (= dagrecreatie);

-          regularisatie van de gelijkvloerse gevel pui die nu één geheel vormt en is afgewerkt met zwart plaatmateriaal.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van het samenvoegen van het linker en rechter deel van het gelijkvloers;

-          het wijzigen van de functie van werkplaats met showroom tot fitness;

-          het regulariseren van het afwerken van de gelijkvloerse gevelpui met zwart plaatmateriaal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: Niveauverschillen:

het niveauverschil tussen de buiten- en binnenruimte is niet overbrugd met een helling waar dat dit vereist is;

o artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
de plannen geven onvoldoende duidelijkheid of er voldoende lichtinval en luchttoevoer is;

• artikel 29/2: Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

Een aangepast toilet en aangepaste doucheruimte worden niet voorzien waar dat dit vereist is.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11: Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

voor de afwerking van de gelijkvloerse gevel pui met plaatmateriaal wordt de rollaag boven de oorspronkelijke ramen van het linkerpand op het gelijkvloers half bedekt;

• artikel 26: Afvalverzameling:

er is geen afvalverzameling voorzien waar dat dit vereist is;

• artikel 27: Open ruimte:

het perceel heeft geen open ruimte waar dat bij een functiewijziging  minstens 20% onbebouwd dient te zijn;

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien waar dat dit vereist is;

• artikel 30: er zijn geen autostalplaatsen  en autoparkeerplaatsen voorzien waar dat dit vereist is.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

o artikel 18: Niveauverschillen:
Het niveauverschil tussen de buiten- en binnenruimte wordt niet overbrugd met de vereiste helling. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met het voorschrift, dient er een grondige hertekening te gebeuren van de toegangssas, waarbij mogelijks constructieve werken dienen te gebeuren. Deze aanpassing kan bijgevolg niet via voorwaarden worden opgelost.
o artikel 29/2: Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
Een aangepast toilet en een aangepaste doucheruimte worden niet voorzien. Bij een eventuele vergunning kunnen deze aanpassingen als voorwaarden worden gekoppeld aan de vergunning.

De aanvraag wijkt op volgende punten af van de bouwcode:
o artikel 11: Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
zie infra – bespreking visueel-vormelijke elementen
o artikel 24: minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
Uit de ingediende plannen kan niet afgeleid worden of er voldoende luchtinval en luchttoevoer mogelijk is. (zie infra – bespreking hinder en woonkwaliteit)
o artikel 26: Afvalverzameling:
Er is geen afvalverzameling voorzien. In geval van een vergunning kan dit als voorwaarde worden opgelegd.
o artikel 27: Open ruimte:
Bij een functiewijziging dient  minimaal 20 % van het perceel onbebouwde ruimte te voorzien. In de voorliggende aanvraag wordt geen ontpitting voorzien. Het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. Dit perceel voldoet aan deze randvoorwaarden. Een ontpitting van minder dan 20 % zou hier toegelaten kunnen worden. Het perceel is op dit moment evenwel op het gelijksvloerse niveau volledig omsloten door bebouwing. Een ontpitting op dit perceel in de huidige constellatie van het betrokken deel in dit bouwblok zou bijgevolg geen maatschappelijke meerwaarde of herwaardering opleveren. Bijgevolg is een afwijking op dit voorschrift via de toepassing van artikel 3 van de bouwcode verantwoord.
o Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
Voor de bezoekers dienen er fietsenstallingen voorzien te worden. Deze ontbreken momenteel. Er dienen fietsenstallingen te worden voorzien voor 1/3de van het geschatte aantal bezoekers van de fitness. Ingeval van een vergunning zal dit als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van een werkplaats met showroom tot fitnessruimte en gelet op de ligging van het pand in kwestie in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen wijzigingen doorgevoerd aan het bestaande en vergunde volume van beide aanpalende panden waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik  gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De materialisatie van de gewijzigde en te regulariseren geveldelen, zwart plaatmateriaal, wordt doorgaans niet als een duurzame afwerking aanzien, zeker niet voor een gelijkvloerse gevelpui; dit laatste voornamelijk gelet op het soms problematische vermogen tegen beschadigingen waaraan voornamelijk dit geveldeel wordt blootgesteld. Een meer duurzame keuze zou hier bijvoorbeeld natuursteen zijn. Er is echter geen voorbehoud bij de gemaakte kleurkeuze, dewelke op zijn plaats is in de commerciële aard van de etalage en de aanwezige functie. Bijkomend dient wel duidelijk opgemerkt te worden dat het uitzicht van het aangepaste gelijkvloerse geveldeel niet in verhouding staat tot het hogere stuk van het gebouw; dit laatste vertaalt zich vooral door het doortrekken in de hoogte van de bekleding, dit tot over de bestaande rollagen en tot net onder de ramen van de eerste verdieping. Dit laatste zorgt voor een opvallende onbalans in het visuele geheel van de gevel. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is ongunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot
Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers van de fitnessruimte  en voor een minimale verblijfskwaliteit van deze ruimte.  Uit de plannen kan niet afgeleid worden of de fitnessruimte voldoet aan deze basiskwaliteit. Bovendien vereist het toevoegen van bijkomende dakkoepels een constructieve ingreep. Dergelijke constructieve ingrepen worden op dit moment niet opgetekend in de aanvraag. Bijgevolg dient de aanvraag op dit aspect ongunstig te worden beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          strijdigheid met de wetgeving inzake integrale toegankelijkheid;

-          strijdigheid met een aantal voorschriften van de bouwcode,

-      onvoldoende verblijfskwaliteit.