2019_CBS_05170 - Scheldekaaien. Gebiedsontwikkeling Loodswezensite - Actualisatie plan van aanpak - Goedkeuring

De nodige budgetten zullen binnen de reguliere werking van de bevoegde stedelijke bedrijfseenheden worden voorzien. AG Mobiliteit en Parkeren Antwerpen voorziet budget voor de haalbaarheidsstudie van de parking.

Masterplan Scheldekaaien
In 2005 keurde de Vlaamse Regering het geactualiseerde Sigmaplan goed, waarin bepaald wordt dat de waterkering ter hoogte van Antwerpen van 8,35 meter TAW (Tweede Algemene Waterpassing) tot 9,25 meter TAW wordt opgehoogd om de stad Antwerpen in de toekomst te blijven beschermen tegen overstromingen.
Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8556) keurde het college het Masterplan Scheldekaaien goed. Het Masterplan Scheldekaaien vormt het richtinggevend document voor alle uitvoeringsprojecten bij de heraanleg van de Scheldekaaien. In het Masterplan Scheldekaaien wordt de zone van het Bonapartedok en het Loodswezen beschouwd als scharnierpunt tussen de centrale kaaizone en het Eilandje.

Principeovereenkomst Scheldekaaien
Op 20 september 2010 (jaarnummer 1134) en op 20 december 2010 (jaarnummer 1713) keurde de gemeenteraad de principeovereenkomst Scheldekaaien goed. De  principeovereenkomst regelt de samenwerking tussen de stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal nv, thans De Vlaamse Waterweg nv (DVW), met het oog op de inrichting van de Scheldekaaien conform het Masterplan Scheldekaaien. De partijen maken onder meer afspraken met betrekking tot de verdeling van kosten en nieuwe opbrengsten.

Loodswezensite 1997-2018: Antwerpen, Vlaanderen, Antwerpen
Het Vlaams Gewest kende in 1997 aan de stad Antwerpen een concessie toe op de Scheldekaaien voor een periode van 100 jaar. Deze concessie heeft echter geen betrekking op het kaaigedeelte ter hoogte van het Loodswezen.
Dezelfde concessie bepaalde dat de Loodswezensite door de stad Antwerpen aan het Vlaams Gewest verkocht werd in 2004. De Vlaamse diensten die hier gehuisvest waren, verhuisden echter in september 2017 naar de Imalso-site op Linkeroever. In het kader van deze verhuisbeweging kreeg Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) van de Vlaamse Regering de opdracht om de Loodswezensite te valoriseren.

1. Samenwerkingsovereenkomst Loodswezensite: opstart RUP en marktbevraging
   In april 2014 ondertekenden daartoe het Vlaams Gewest, medeondertekend door het Agentschap voor Facilitair Management (AFM), Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) en Waterwegen en Zeekanaal nv(W&Z) en anderzijds de stad Antwerpen en AG VESPA het samenwerkingskader voor de gebiedsontwikkeling van de Loodswezensite. Het samenwerkingskader beoogde de kwalitatieve herontwikkeling van de Loodswezensite in Antwerpen op een financieel haalbare wijze.
   De stad Antwerpen zou de gebiedsontwikkeling daarbij mogelijk maken door een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) op te maken voor de site. De proces- en richtnota, als eerste stap bij de opmaak van het RUP werd goedgekeurd door het college op 1 oktober 2014 (jaarnummer 9887). Het college nam kennis van het voorontwerp RUP op 13 mei 2016 (jaarnummer 4219).
   PMV stond in voor de organisatie van een marktbevraging (via onderhandelingsprocedure) voor het aantrekken van een private partner die het volledige project (restauratie en invulling van de gebouwen, realisatie van een bijkomende nieuwbouw en parking, aanleg waterkering en openbaar domein) zou realiseren en exploiteren conform de krachtlijnen van het ‘Ruimtelijk kader Loodswezensite’.
2. Beëindiging procedure wegens gebrek aan draagvlak
   Tijdens het verloop van de onderhandelingsprocedure werd op 17 februari 2017 door de stuurgroep vastgesteld dat een negatief advies van het Agentschap Wegen en Verkeer met betrekking tot de veiligheid van een hoogbouwvolume op de site boven de Waaslandtunnel en een te beperkt maatschappelijk draagvlak voor een hoogbouwproject noopten tot het stopzetten van de lopende gunningsprocedure.
   PMV verzoekt de stad Antwerpen in een brief van 9 maart 2017 om schriftelijke bevestiging van de beslissing tot stopzetting van de gunningsprocedure. Het college keurt op 28 april 2017 (jaarnummer 3967) een collegiale brief aan PMV goed met de formele beëindiging van de gunningsprocedure. Ook de RUP-procedure werd stilgelegd omdat de aanleiding, namelijk de realisatie van een hoogbouwproject, kwam te vervallen.
3. Verwerving Loodswezensite door AG VESPA
   De regie van het Masterplan Scheldekaaien, binnen het gebiedsgerichte programma Stad aan het Water, zit bij AG VESPA. De realisatie van de gebiedsontwikkeling op de Loodswezensite is een essentieel onderdeel van het Masterplan Scheldekaaien. Om toch tot een kwalitatieve, haalbare en gegarandeerde gebiedsontwikkeling op de Loodswezensite te kunnen overgaan in functie van de realisatie van het Masterplan Scheldekaaien, onderzocht AG VESPA of een verwerving van de site door AG VESPA mogelijk zou zijn na beëindiging van de marktbevraging. AG VESPA voerde onderhandelingen met Agentschap Facilitair Bedrijf (AFB) Vlaanderen met een gunstig verloop. AG VESPA verwierf de Loodswezensite van de Vlaamse overheid. Haar rechten op de Loodswezensite zijn echter van tijdelijke aard, namelijk de duur van deze rechten is beperkt tot 31 december 2096, conform de looptijd van de concessie tussen het Vlaams Gewest en de stad Antwerpen/Havenbedrijf Antwerpen voor de rest van de kaaien. AG VESPA bereidt vandaag de gebiedsontwikkeling voor in samenspraak met de bevoegde overheidsdiensten.

Leegstandsbeheer
Door de verhuis van de Vlaamse diensten naar de Imalso-site kwam het loodsengebouw, de boeienloods en aanhorigheden leeg te staan vanaf eind september 2017. AG VESPA doet sedert de verwerving aan leegstandsbeheer op de site en zorgde voor een tijdelijke inhuurneming van de boeienloods, magazijnen en Loodswezen.

Monument en memoriaal Tweede Wereldoorlog
Op 29 maart 2019 (jaarnummer 2856) besliste het college een geïntegreerd namenmonument te willen realiseren voor de herdenking van alle slachtoffers van de Tweede Wereldoorlog op een centrale plaats in Antwerpen. Het monument geeft een eigen plek aan de verschillende slachtoffergroepen uit Wereldoorlog II. De kaaien tussen de site Loodswezen, Margueriedok en het Noorderterras werd daarbij als zoekzone gedefinieerd. Het monument en memoriaal zullen via een wedstrijdformule op internationaal niveau uitgewerkt worden.

Om tot een haalbaar stadsproject op deze plek te komen, kadert voorliggend besluit de verschillende onderdelen van de gebiedsontwikkeling Loodswezensite en geeft inzicht in het verdere plan van aanpak vanuit een zo integraal mogelijke projectbenadering passend binnen het Masterplan Scheldekaaien.

De gebiedsontwikkeling van de Loodswezensite omvat verschillende onderdelen. Hieronder wordt de stand van zaken van de onderdelen aangeduid om verder tot een obstakelvrije gebiedsontwikkeling te komen. De volgorde van de onderdelen is chronologisch en vormt zo het stappenplan.

STAP 1: De kaaimuurstabilisatie (2019-2022 )
De Vlaamse Waterweg nv startte in januari 2019 met de renovatie van de kaaimuur ter hoogte van het Loodswezen. De eerste fase van deze werken wordt uitgevoerd vanaf de Bonapartesluis tot voorbij het Margueriedok. Deze werken duren vermoedelijk tot medio 2020. De tweede fase van de werken volgt aansluitend en zou tot medio 2022 duren. Deze werken starten aan het Margueriedok richting Noorderterras, waar ze aansluiten op de dan reeds uitgevoerde kaaimuurstabilisatiewerken meer ten zuiden. Tijdens deze werken wordt vrijwel het hele gebied als werfzone gebruikt. Tijdens de werken aan de kaaimuur in de periode tot medio 2020 zijn restauratiewerken aan het Loodswezen en de Boeienloods niet wenselijk omwille van mogelijke stofschade en interferentie.

STAP 2: Archeologisch onderzoek
De kaaizone aan het Loodswezen bevat archeologische relicten. Voorafgaand aan de werken aan het openbaar domein zullen archeologen, in opdracht van de stad Antwerpen, onderzoek uitvoeren. Het archeologisch vooronderzoek op een aantal door de stadsarcheologen geselecteerde plekken wordt uitgevoerd parallel met en tijdens de duur van de werken aan de kaaimuur.

STAP 3: De restauratie en herbestemming van het Loodswezen en de Boeienloods
De gebouwen op de site die beschermd zijn, het Loodswezen en de Boeienloods, zullen gerestaureerd worden en een rendabele invulling moeten krijgen, in de tijd zoveel mogelijk aansluitend op de realisatie van de kaaimuurstabilisatie op de site. AG VESPA zal op zoek gaan naar de meest geschikte partner om het Loodswezen en de Boeienloods te restaureren en te herbestemmen, passend binnen het Masterplan Scheldekaaien. AG VESPA zal daartoe in eerste instantie een marktverkenning organiseren waarbij ze de haalbaarheid (inhoudelijk en financieel) zal aftoetsen en input zal verzamelen voor het verdere traject, op basis van volgende ambities die in de marktverkenning werden meegegeven.

• Publieke of publieksgerichte invulling
  Om het publiek karakter op de Scheldekaaien te behouden, voorziet het Masterplan Scheldekaaien publiek toegankelijke invullingen voor de gebouwen die op de kaaivlakte staan, echter niet noodzakelijk met een publieke uitbating. In navolging van het Masterplan Scheldekaaien wordt voorop gesteld de Boeienloods en minstens het soubassement van het Loodswezen een publieke of publieksgerichte invulling te geven (zoals horeca, cultuur) die zich richt op een zo breed mogelijk publiek. De invulling van de bovenliggende verdiepingen van het Loodswezen is vrij te bepalen (zoals kantoren, hotel). Hier wordt gezocht naar bestemmingen die complementair zijn aan, of een zekere wisselwerking hebben met de invullingen van het soubassement en de Boeienloods. De mate waarin (gedeelten van) de verdiepingen toegankelijk zijn voor externen, bezoekers, klanten en zich op die manier meer inschrijven in het publieke karakter van de Scheldekaaien wordt positief ervaren. Wonen is niet gewenst wegens het privatief karakter van deze functie.

• Behoud ensemblewaarde op de site
  Het Loodswezen met het monument voor de gesneuvelde zeelieden, de Boeienloods en het Margueriedok vormen een fraai ensemble aan de Tavernierkaai. Deze monumenten maken intrinsiek deel uit van de geschiedenis van de Antwerpse haven en bepalen in grote mate de eigenheid van deze plek aan het water. Het Loodswezen en de Boeienloods architecturaal en inhoudelijk als een mooi geheel herontwikkelen op de site staat daarbij voorop.

• Timing: werken aansluitend op kaaimuurstabilisatie
  De restauratie- en herbestemmingswerken sluiten daarbij qua timing zoveel mogelijk aan op de stabilisatie van de kaaimuur rondom de site.

Via de marktverkenning informeert AG VESPA ook naar voorstellen met betrekking tot de oprichting van een kleinschalig nieuwbouwvolume op de site binnen de volgende krijtlijnen:

• In aansluiting op het monument volgens de afwijkingsmogelijkheden die de wetgeving voorziet in artikel 4.6.6. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is er de mogelijkheid om een nieuw paviljoen te realiseren in aansluiting op de (functie in de) monumenten waarbij een maximale vloeroppervlakte van 100 m² toelaatbaar is onder bepaalde voorwaarden (bijvoorbeeld onthaalinfrastructuur of een ondergrondse of technische constructie);
• Daarnaast is de afbraak van de twintigste eeuwse bebouwing en de wederopbouw van een volume in het verlengde van de boeienloods een mogelijkheid. Indien men op deze plaats een nieuwbouwvolume wenst op te richten, dient men op vlak van inplanting, footprint en bouwhoogte rekening te houden met de naastgelegen Boeienloods en met de geldende bestemmingsvoorschriften van het gewestplan;
• Het Masterplan Scheldekaaien duidt een locatie aan waar men een lichte constructie, shelter of paviljoen zou kunnen bouwen in het verlengde van het Margueriedok. De constructie dient in harmonie te zijn met het aanwezige erfgoed en behoudt de zichtassen op de monumenten. Daarnaast moet het gebouw passen binnen een totaalvisie voor de site. Een massief (hoog-) bouwvolume is niet mogelijk;
• In de voormelde gevallen zal men een nieuw gebouw enkel kunnen realiseren na een positieve evaluatie door de bevoegde overheid. Elk nieuwbouwvolume dient te passen binnen het stedenbouwkundig kader, namelijk het gewestplan en het Masterplan Scheldekaaien en een totaalvisie op de site. Het verder traject voor de restauratie en herbestemming van de gebouwen zal op basis van de informatie opgehaald tijdens de marktverkenning vorm krijgen.

STAP 4: Afbraak twintigste eeuwse bebouwing
De afbraak van de twintigste eeuwse bebouwing is binnen het Masterplan Scheldekaaien het uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling van de site. De afbraak van deze gebouwen biedt de mogelijkheid om deze vrijgekomen ruimte mee te integreren in het openbaar domein. Onder een deel van deze gebouwen kan ook een ondergrondse parking gerealiseerd worden.

STAP 5: De ondergrondse parking
Een ondergrondse parking is wenselijk om de bovengrondse parkeerplaatsen van vandaag te compenseren. De parking moet enerzijds als bestemmingsparking dienen voor functies op de toekomstige Loodswezensite en anderzijds deels als buurtparking voor de wijk ‘historische binnenstad’, deels als publieke rotatieparking en mogelijk als bestemmingsparking voor het stadhuis, de Hofstraat en de Havenkapiteindienst. Voor de bouw en exploitatie van de ondergrondse parking zal vermoedelijk een externe partner gezocht worden.

De locatie van de parking en het mogelijk aantal parkeerplaatsen zal verder bestudeerd moeten worden in een vooronderzoek, waarbij men zoveel als mogelijk rekening houdt met de gekende randvoorwaarden; technisch (Waaslandtunnel, ruien, ondergrondse infrastructuur, archeologie), juridisch (gewestplanbestemmingen), haalbaarheid (aantal parkeerplaatsen, nood aan buurtparkeren en aandeel rotatie) en voorziene ontsluiting en te verwachten belasting op de kaaiweg. In een aantal scenario's wordt in beeld gebracht in welke aantallen en kostprijs per parkeerplaats dit resulteert.  Vandaag telt de parking Noorderterras 200 parkeerplaatsen (gratis) voor de stad Antwerpen (stadhuis, Hofstraat, havenkapitein, politie), 70 parkeerplaatsen (gratis) voor bewoners en een saldo van 282 parkeerplaatsen voor publieke rotatie. De huidige toestand telt dus in totaal 552 parkeerplaatsen op parking Noorderterras.

De effectieve realisatie van de parking kan ten vroegste starten na de realisatie van de kaaimuur en de afbraak van (een deel van) de twintigste eeuwse bebouwing op de site.

Een toekomstige exploitant van het Loodswezen en de Boeienloods zal, overeenkomstig de nieuwe invulling/functie en de desbetreffende bepalingen in de bouwcode, het benodigde aantal parkeerplaatsen moeten afnemen mits betaling van een vergoeding.

STAP 6: Aanleg openbaar domein, integratie verhoogde waterkering en monument-memoriaal
Na de stabilisatie van de kaaimuur en de aanleg van de ondergrondse parking vindt de bouw van de verhoogde waterkering tezamen met de heraanleg van het openbaar domein van de kaaien plaats. Het monument- memoriaal voor de slachtoffers van de Tweede Wereldoorlog zal ook onderdeel uitmaken van de nieuwe integrale landschapsaanleg op de kaaien.

Verhoogde waterkering
Net zoals voor de andere delen van de Scheldekaaien is De Vlaamse Waterweg nv verantwoordelijk voor de realisatie van een verhoogde waterkeringsmuur op de Loodswezensite. De verhoogde waterkeringsmuur zal na realisatie een hoogte van 2,25 m boven het maaiveld meten.

Om de monumenten te vrijwaren voor overstroming zal de verhoogde waterkeringsmuur geïntegreerd worden in het landschap aan de voorzijde van het Loodsengebouw, namelijk tussen het Loodswezen en de Schelde. Dit zal een effect hebben op de visuele relatie tussen gebouw en Schelde, maar is te verantwoorden door de bescherming van het erfgoed en de investeringen die de conservatie van dit patrimonium met zich meebrengen en de beheerbaarheid die vanuit De Vlaamse Waterweg nv nodig is .

Hoe de inpassing van deze waterkeringsmuur in het projectgebied precies zal gebeuren, is onderdeel van het toekomstige ontwerptraject van het openbaar domein dat gevoerd zal worden in samenwerking met De Vlaamse Waterweg nv.

Het openbaar domein
Voor de heraanleg van het openbaar domein staan de stad Antwerpen en AG VESPA in. Het Masterplan Scheldekaaien vormt hiervoor het kader. De beoogde beeldkwaliteit, die ook reeds op de vandaag aangelegde zones toegepast werd, wordt daarbij doorgetrokken. AG VESPA zal voor het openbaar domein een ontwerpopdracht uitschrijven.

Een doorlopende wandeling langs het water, een verhoogd toegangsplein en een getijdentuin vormen vaste onderdelen van het nieuwe openbaar domein die hun oorsprong vinden in het Masterplan Scheldekaaien. Recent kwam daar de integratie van een memoriaal-monument voor Wereldoorlog II bij.

1. Verhoogd toegangsplein
   Een gezamenlijk toegangsplein tussen het Loodswezen en de Boeienloods zal voor onderlinge samenhang zorgen en de relatie tussen de verschillende historisch waardevolle gebouwen versterken. Onder dit toegangsplein kan de ondergrondse parking of een gedeelte ervan eventueel een plaats krijgen.
2. Doorlopende wandeling
   Het behoud van het publiek karakter is een belangrijk uitgangspunt bij de heraanleg van de kaaien. De binnenstad krijgt meer contact met de waterkant door de realisatie van een doorlopende wandeling langs de ‘blauwe steen’ en door de uitwerking van een verbeterde oversteekbaarheid met het centrum.
3. Intieme getijdentuin en opstapplek watertransport
   Het Masterplan Scheldekaaien voorziet de mogelijkheid tot de creatie van een intieme getijdentuin als onderdeel van het nieuw openbaar domein aan het Margueriedok en duidt de Bonapartesluis aan als een uitgelezen opstapplaats voor watertransport. In het najaar 2020 opent een nieuw ponton voor rivier- en zeecruises met een nieuwe cruiseterminal, iets verderop aan Het Steen.
4. Monument - memoriaal Wereldoorlog II
   De zoekzone die aangeduid werd voor het monument-memoriaal betreft het ganse projectgebied van Bonapartesluis tot Noorderterras. Voor de timing werd voorop gesteld om het memoriaal te realiseren tegen 2024. Er wordt voorop gesteld het memoriaal als een integraal van de gebiedsontwikkeling op te nemen en in te passen in de omgeving conform de ambities bepaald in het Masterplan Scheldekaaien. Het referentiekader voor het namenmonument zal internationaal zijn, waarbij de procedure door de stad Antwerpen gevoerd zal worden via een wedstrijdformule. De keuze, aanpak en uitwerking zal afgestemd worden met het ontwerp van het openbaar domein en de waterkering.

Aandachtspunten gebiedsontwikkeling Loodswezensite
Om de verschillende onderdelen van de gebiedsontwikkeling Loodswezensite met elkaar  te verzoenen binnen de vooropgestelde timing (met onder meer de realisatie van het memoriaal tegen 2024), dienen volgende kritische punten in rekening gebracht te worden:

1. de realisatie van een ondergrondse parking op de site en de aanleg van het openbaar domein met memoriaal en verhoogde waterkering moeten afgestemd worden. Of er kan gestart worden met de aanleg van het openbaar domein terwijl de aanleg van de parking nog bezig is, is precair en afhankelijk van de locatie waar deze geïntegreerd zal worden;
2. de afbraak van de twintigste eeuwse gebouwen op de site vormt onderdeel van de “Realisatieconvenant Erfgoed Scheldekaaien” getekend door de stad Antwerpen, AG VESPA, De Vlaamse Waterweg nv en het Agentschap Onroerend Erfgoed in 2016. De afbraak van deze panden zal grotendeels nodig zijn om de ondergrondse parking te kunnen realiseren. Het gaat daarbij over de magazijnen op de site en de bebouwing in het verlengde van de boeienloods (waaronder ook het Nederlands Loodswezen);
3. er is een (logistieke) ontsluiting van het cruiseponton over de site voorzien die gevrijwaard moet worden;
4. er is een archeologische waardevolle ondergrond op de site Loodswezen; hoe zuidelijker (dichter bij de beschermde burchtzone) hoe waardevoller;
5. de timing voor de herontwikkeling van de Loodswezensite dient afgestemd te worden met De Vlaamse Waterweg nv in functie van de realisatie van de verhoogde waterkering en de kaaimuurstabilisatie en de beschikbare middelen. Er wordt een samenwerkingsovereenkomst tussen stad, AG VESPA en De Vlaamse Waterweg nv opgemaakt.

Daarbij is het belangrijk om te duiden dat, om de beoogde realisatie van het monument en memoriaal tegen 2024 te bewerkstelligen, een beslissing omtrent de integratie van een ondergrondse parking in het projectgebied zich opdringt. Een ondergrondse parking op de Loodswezensite moet verder onderzocht worden, waarbij de meest geschikte locatie, de grootte en de ontsluiting nog moet bepaald worden. Er zijn daarbij duidelijke verschillen (technisch en juridisch) tussen het noordelijk en het zuidelijk deel van het projectgebied voor de realisatie van een parking.

• Een haalbaarheidsonderzoek rond de integratie van een parking binnen het projectgebied dient opgestart te worden gezien de vele technische randvoorwaarden op deze plek. De haalbaarheidsstudie brengt op basis van de aanwezige informatie en technische randvoorwaarden (ondergrondse infrastructuren, archeologie) in beeld welke parking hier gerealiseerd kan worden (vorm, inplanting en aantal plaatsen) en brengt een geraamde kostprijs in beeld. Op basis daarvan kan een beleidsbeslissing worden genomen omtrent realisatie van een parking en een dossier voor realisatie ervan in de markt worden gezet voor verdere uitwerking. De ontsluiting van een parking op de site Loodswezen dient sowieso via de noordelijke zone te gebeuren want hier is in de inrichting van de kaaiweg een reservatiestrook voor de in- en uitrit voorzien.
• De mogelijkheid om een parking te realiseren passend binnen het huidige planningskader, zonder RUP, dient juridisch gestaafd te worden. Concreet dient een mogelijke ondergrondse parking in de zuidelijk zone van het projectgebied (tussen Noorderterras en Margueriedok) onderzocht te worden omwille van de huidige gewestplanbestemming 'oeverstrook met bijzondere bestemming’, waar parkeren enkel in functie van deze bijzondere bestemming mogelijk is. De zuidelijke zone wordt daarnaast archeologisch ook als waardevol gevalideerd. Indien een parking in de zuidelijke zone pas mogelijk is, middels een RUP, zorgt dit voor een vertraging van twee jaar in de realisatie van het monument en memoriaal. Daarnaast draagt een RUP procedure bepaalde  proces- en timingrisico’s in zich.

In dit besluit wordt daartoe een opdracht gegeven aan AG Mobiliteit en Parkeren Antwerpen om, in samenspraak met AG VESPA, de haalbaarheidsstudie rond de parking op te starten en daarvoor de nodige budgetten te voorzien.