2019_CBS_05123 - Omgevingsvergunning - OMV_2019049891. Sint-Katelijnevest 30-32. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23 september 1925: vergunning (1925#21756) voor binnenveranderingen;

-          25 september 1940: vergunning (18#13571) voor binnenveranderingen;

-          beschermd als monument bij koninklijk besluit van 170/7/1981 (beschermingsbesluit) omschrijving: het hoekhuis Sint-Katelijnevest- Korte Nieuwstraat;

-          25 januari 2019: weigering (20183230) voor de herbestemming van een handelshuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelspand met een gelijkvloerse winkelruimte en bovenliggend twee appartementen;

-          3 bouwlagen onder een zadeldak met ter hoogte van de beeldengroep een grote opening en een gesloten straatwand (Zijde Korte Nieuwstraat)

Huidige toestand

-          idem laatst vergunde toestand;

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse horecaruimte met bijhorende mezzanine en 4 bovenliggende appartementen:

• 1ste V: 3-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 105 m²;
• 2de V: 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 63 m²;
• 3de V: 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van 54 m²;
• 2de en 3de V:1-slaapkamer duplex-appartement met een netto-oppervlakte van 55 m²;

-          3 bouwlagen onder een zadeldak met ter hoogte van de beeldengroep terrassen, gekoppeld aan het hoofdgebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloerse functiewijziging van winkel naar reca;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 4;

-          voorzien van buitenruimtes onder de vorm van een terras;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk naar origineel model.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18:

het niveauverschil tussen binnen en buiten (ter hoogte van toegang recaruimte) bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet met een helling overbrugd.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de horecaruimte op de mezzanine heeft een hoogte van 2.08 meter, waar 2,60 m vereist is;

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de raamopeningen van slaapkamer 3.1 en 4.1 hebben een lichtdoorlatende oppervlakte  < 1 m². Bovendien bevinden de nieuwe dakvlakramen zich boven 2 meter van het vloerniveau;

• Artikel 26 Afvalberging:

de afvalberging voor de appartementen heeft een oppervlakte van 3 m² < 4m². Er is geen afvalberging voor de horecaruimte voorzien;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de werkelijke parkeerbehoefte van de aanvraag betreft 2 autostaanplaatsen. De gevel heeft een breedte < 8m en er werd geen garagepoort voorzien;

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

de plannen geven hierover geen informatie en kunnen niet afgetoetst worden aan dit voorschrift.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De dorpel tussen binnen en buiten, ter hoogte van de toegang tot de recaruimte, bedraagt 8 cm en wordt niet met een helling overbrugd. Dit is strijdig met de Verordening Toegankelijkheid. Het pand is beschermd als monument. De wijzigingen die nodig zijn om aan de vereisten van Toegankelijkheid te voldoen, omvatten de aanpassing van de dorpel, de toegangsdeur en de vloerconstructie tussen kelder en gelijkvloers. Deze werken zouden een onaanvaardbare impact hebben op de erfgoedwaarde van het monument. Bovendien zouden deze wijzigingen niet in verhouding staan tot de geplande verbouwingswerken. Er wordt een afwijking toegestaan op basis van artikel 3 van de verordening Toegankelijkheid.

Het pand is geconcipieerd en vergund als winkelhuis. De commerciële ruimte heeft een totale vrije hoogte van 4,26m. Tegen de achterste perceelsgrens bevindt zich een mezzanine. De vrije hoogte onder en boven deze tussenverdieping bedraagt minder dan 2,60m en is dus niet in overeenstemming met de huidige voorschriften.. Het aanpassen van de vloerconstructie zou een onaanvaardbare impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand. De ruimte heeft steeds een publieke en commerciële functie gekend. Het tekort aan hoogte onder de mezzanine wordt ruimschoots gecompenseerd door de dubbele hoogte in de vide en resulteert dus niet in een tekort aan verblijfskwaliteit. Op basis van artikel 3 van de bouwcode, wordt een afwijking toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Sint-Katelijnevest). De mix van functies handel, reca en diensten wordt gunstig beoordeeld in deze kernen. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing verleent dan ook een gunstig advies met betrekking tot het herbestemmen van de winkelruimte naar een horecaruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, de status van in de aanvraag betrokken constructies als beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Voorliggend dossier wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg en het agentschap Onroerend Erfgoed. De wijzigingen zijn bouwhistorisch en restauratietechnisch voldoende onderbouwd, beogen een duurzame instandhouding en versterken de aanwezig erfgoedelementen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een eerste bouwdossier werd ingediend in november 2018 onder dossiernummer OMV_2018134149 .

Niettegenstaande de appartementen in die aanvraag niet in overeenstemming waren met de te hanteren oppervlaktenormen, werden vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen knelpunten vastgesteld.

Het college besliste op 25/01/2019 om het dossier te weigeren uitsluitend omwille van een ongunstig advies inzake erfgoed.

De aanvrager paste het ontwerp aan aan de opmerkingen van het agentschap (gevels en terrassen) en voegde een uitgebreid CHE-rapport en een beschrijving van de restauratiewerken toe aan huidig dossier.

Het ontwerp werd ditmaal wel gunstig beoordeeld vanuit erfgoed.

Voorliggende aanvraag omvat geen wijzigingen aan de appartementen; het aantal appartementen, de oppervlakte en de inrichting van de woningen zijn identiek aan die van de aanvraag uit 2018.

De aanpassingen in dit dossier hebben dus geen impact op de woningmorfolgie en moeten alleen afgetoetst worden vanuit oogpunt erfgoed.

Het is niet behoorlijk om daarom nieuwe toetsingsgronden of een inhoudelijk afwijkende beoordeling inzake de woningtypologie toe te voegen aan het dossier.

De mix van woningtypolgieën, de introductie van een ruime buitenruimte per woning, de nauwkeurige herwaardering van de historische elementen, de ruime fietsenberging en bergruimtes in de kelder en de kwalitatieve ontsluiting van de bovenliggende verdiepingen, maken van dit pand een mooi voorbeeld van een kwalitatief, historische woonproject in een belangrijk kernwinkelgebied van de binnenstad.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag dan ook aan de actuele eisen inzake veiligheid en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de dakvlakvensters van slaapkamer 3.1 en 4.1 dienen uitgevoerd te worden conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      een afvalberging dient voorzien te worden voor de woningen en de recaruimte, conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode (Vetafscheiders en olieafscheiders) moeten nageleefd worden;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Gelet op de Beleidsmatig gewenste ontwikkeling (BGO): woninggrootte, woonmix en bescherming eengezinswoningen, goedgekeurd op de gemeenteraad van 24 juni 2019, moet een éénslaapkamerappartement 60m² NVO bedragen, en een drie-slaapkamerappartement 110m². 

App. 1 heeft een NVO van 105m², met drie slaapkamers. Echter volgens deze BGO, §2 kan ook een afwijking worden toegestaan omwille van contextuele kenmerken.
App. 1 neemt de maximale oppervlakte in van één bouwlaag in dit bestaande waardevolle historische pand. Een afwijking is mogelijk.
App. 3 (duplex) heeft een NVO van 55m², met één slaapkamer. Dit kan hoogstens een studio herbergen. Echter volgens deze BGO, §2 kan ook een afwijking worden toegestaan omwille van contextuele kenmerken. Gezien de slaapkamer en badkamer zich op een ander niveau bevinden, geeft een studio de facto dezelfde planindeling en ruimtelijkheid. Een afwijking is mogelijk.
App. 4 heeft een NVO van 54m², met één slaapkamer. Dit kan hoogstens een studio herbergen. Een studio is een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte, meestal bedoeld voor één persoon. De ene verblijfsruimte van de woning doet dienst als woon- en slaapkamer.

Echter volgens deze BGO, §2 kan ook een afwijking worden toegestaan omwille van contextuele kenmerken.

Gezien:

• de bestaande structuur van het historisch pand wordt gerespecteerd, waarbij een afzonderlijke ruimte aanwezig is voor een tweepersoonsbed;
• de aanwezigheid van een zeer ruim terras van 13m², geschikt voor meerdere personen;
• het feit dat de complexe traphal voor dit appartement reeds op de 2de verdieping privatief wordt voor dit appartement, en dus deel kan uitmaken van het appartement;

is een afwijking mogelijk.