2019_CBS_05117 - Omgevingsvergunning - OMV_2019013068. Rijnkaai 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Rijnkaai, goedgekeurd op 17 december 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor centrumfuncties (ce).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied. De gebieden die als gemengd gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen evenals voor dienstverleningsbedrijven of inrichtingen in verband met haven en scheepvaart.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1,2 Duurzame stedenbouw en duurzaam bouwen

De draagstructuur van gebouwen en bovengrondse constructies moet erop voorzien worden om flexibel ingevuld te kunnen worden in die zin dat de verdiepingshoogte afgestemd moet zijn op de verschillende functionele invullingen.

De opbouw en afwerking van gebouwen en overige constructies moet duurzaam en degelijk zijn. De architectuur van de gebouwen en constructies moet een hoge beeldkwaliteit hebben. Het gebruik van duurzame en esthetisch verantwoorde materialen is verplicht;

• artikel 1.4 Globale inrichtingsvisie:

alle ingrepen moeten kaderen in een inrichtingsvisie voor het volledige plangebied, met aandacht voor architecturale en landschappelijke kwaliteit, gebruikswaarde, belevingswaarde, ecologische waarde, veiligheid en toegankelijkheid.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: Algemene bepalingen

de kantoren/ateliers/studio’s op de 1ste verdieping zijn niet toegankelijk voor rolstoelgebruikers;

• artikel 19: Hellingen

bij een niveauverschil van 40 cm mag het hellingspercentage hoogstens 6,25 procent bedragen. Bij de helling naar het sanitair en het toilet voor de mindervalide is het hellingspercentage 10 procent.

Bij hellingen met een hellingspercentage van meer dan 4 procent moet zowel bovenaan als onderaan voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Dit is niet het geval voor de hellingen naar de toiletten (helling 10 procent) en de kantoren (helling 8 procent).

• Artikel 30: Aangepast toilet

De ruwbouwmaten van een aangepast toilet moeten minstens 1,70 meter op 2,25 meter zijn, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 1,65 meter op 2,20 meter gegarandeerd wordt. Bij die minimale maten moet de deur in de korte zijde aangebracht worden, het toilet aan de tegenoverliggende wand.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

­          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Onder andere kantoren B0.5 en B0.6 hebben geen toegang tot rechtstreeks lucht en licht;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging  voorzien.

o artikel 44 Vetafscheider en olieafscheiders:
Het is niet duidelijk of er een vetafscheider wordt voorzien voor het afvalwater afkomstig van de zomerbar, wat wel verplicht is volgens dit artikel.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren beargumenteerd af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

In het vorige dossier (OMV_2018087140), wat ingetrokken werd, stelde de dienst business en innovatie (OS/BI) vast dat er een tegenstrijdigheid was in het bouwdossier. Volgens de aanvraag zouden er op de bovenliggende verdiepingen niet-publiektoegankelijke ruimten voorzien worden. De plannen maakten echter duidelijk dat er evenementenruimte voorzien werd op de verdiepingen. Daarnaast stelde OS/BI vast dat er al sinds februari 2018 en in het jaar 2019 op vrijdag en zaterdag evenementen en fuiven, onder de noemer "Flat A", georganiseerd werden die publiek toegankelijk zijn. Voor deze uitbating waren niet alle nodige vergunningen aanwezig. Daarenboven gaf B&I ongunstig advies voor de functie evenementen zoals aangevraagd werd in dit dossier. Deze functie vroeg immers een grondig onderzoek naar parkeermogelijkheden, geluidsoverlast, brandveiligheid en toegankelijkheid, wat niet onderzocht werd in de aanvraag.

In de huidige aanvraag wordt de eerste verdieping aangeduid als opslagruimte en kantoor / atelier maar geen evenementenruimte meer.  Deze functies zijn in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De aanvraag kan op basis daarvan m.b.t. de functionele inpassing positief beoordeeld worden.

Gezien de vastgestelde overtredingen van de bestaande vergunning en gezien voorliggende aanvraag op basis van deze overtredingen geen wijzigingen heeft uitgevoerd, dient er bij een eventuele vergunning duidelijk te worden vermeldt dat enkel de aangevraagde functies vergund en dus toegelaten worden.

Daarnaast worden er strijdigheden vastgesteld tussen de tijdsduur van de lopende concessie en de tijdsduur van de aangevraagde vergunning. De concessietermijn loopt immers tot 31 maart 2020, terwijl er een nieuwe vergunningsaanvraag wordt ingediend ten belopen van 5 jaar. Uit de dossierstukken kan niet opgemaakt worden dat er ook een verlenging van de concessietermijn voorzien is. Op het moment dat de omgevingsvergunning afgeleverd wordt, zou deze dus maximaal 9 maanden uitvoerbaar zijn. Bijgevolg geeft OS/BI ook op basis van deze incoherentie een voorwaardelijk gunstig advies.

Het advies van AG Vespa sluit hierbij aan en vraagt om bij een eventuele vergunning volgende voorwaarden op te leggen:

“Vooreerst wordt gevraagd om de duur van de vergunning af te stemmen op de lopende concessieovereenkomst tussen FMT en AG Vespa. De gevraagde termijnsverlenging met 5 jaar is niet in overeenstemming met de lopende overeenkomst en is daarom voor AG Vespa niet aanvaardbaar.

De lopende concessieovereenkomst, goedgekeurd door het directiecomité van AG Vespa dd. 14/08/2017, heeft een looptijd van 2 jaar om te eindigen uiterlijk op 31/03/2020 zonder mogelijkheid tot het inroepen van een stilzwijgende verlenging. AG Vespa vraagt daarom om de termijn van een eventuele nieuwe tijdelijke vergunning te beperken tot uiterlijk de einddatum van de lopende overeenkomst tussen AG Vespa en de aanvrager met name 31/3/2020.

Daarnaast vraagt AG Vespa dat de in de vorige vergunning opgenomen voorwaarden ook in de nieuwe vergunning zouden meengenomen worden.

In het bijzonder vraag AG Vespa dat de voorwaarden m.o.o. het herstel in oorspronkelijke toestand in de vergunning worden opgenomen:

­          de graszone dient na beëindigen van het project in oorspronkelijke staat te worden hersteld (Loswerken van ondergrond om verdichting te herstellen, nieuwe teelaarde aanbrengen, realisatie gazon door grasmatten, inclusief 2 maaibeurten)

­          alle bestaande bomen (23 stuks) in het voetpad moeten beschermd worden voor de volledige periode: vanaf de aanvang van de werf tot het einde van de herstelwerken. (met bijvoorbeeld een houten constructie)

­          onder het perceel liggen enkele riooldeksels. Deze dienen vrij toegankelijk gehouden te worden. De put vlak naast het perceel waaronder zich een terugslagklep bevindt, dient ten allen tijde toegankelijk te blijven.

Dit advies wordt bijgetreden. In geval van vergunning zouden deze aspecten als voorwaarden opgenomen worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Er werd een tijdelijke vergunning verleend voor 2 jaar voor de bouw van containers in functies van shops en kantoren. Deze krijgen nu een andere invulling als werkruimte voor jonge creatieve bedrijven en initiatieven aangevuld met een beperkt aantal pop-up ruimtes op de benedenverdieping aan het “middenplein“ van de site. Daarnaast wordt er op de site, tijdens de zomermaanden, een sportconcept in openlucht en een zomerbar ingericht.

Bijstelling mobiliteit:

Door de goede ontsluiting van de buurt ingevolge het doortrekken van de tramlijnen in kader van het project Noorderlijn, de aanwezigheid van een Velo-station en de ligging in het verlengde van de as MAS – Red Star Line wordt verwacht dat voor het bereiken van de site voornamelijk geopteerd zal worden voor vervoersmiddelen, anders dan de auto. Bovendien bestaat het doelpubliek voornamelijk uit jonge en creatieve ondernemers en hun bezoekers (over het algemeen jonge twintigers en dertigers), die vaak de voorkeur geven aan andere transportmodi dan de auto. Dit heeft een gunstig effect op de mobiliteitsimpact van de huidige invulling.

De opgelegde parkeerbehoefte van de vorige vergunning kan hierdoor behouden blijven. Er werden toen 10 plaatsen gehuurd op parking Waagnatie.

De bijstelling kon worden verleend voor een maximale duur van 2. Gelet op het feit het complex ettelijke maanden leegstand heeft gekend omdat het initiële concept in faling ging, wordt met de bijkomende termijnverlenging de maximale verleende duur van 2 jaar niet overschreden.Bij vergunning dient opnieuw te worden opgelegd dat er 10 plaatsen gehuurd moeten worden op de parking van Waagnatie, gedurende de duur van de vergunning, wat overeen komt met de werkelijke parkeerbehoefte van het project.

Fietsvoorzieningen:

Gezien een groot deel van de bezoekers en personeel met de fiets zullen komen, is het belangrijk goede fietsenstallingen te voorzien. Er moeten 8 fietsenstallingen voorzien worden voor het personeel, conform de vorige vergunning. Deze moeten overdekt en afgesloten zijn. Ook voor bezoekers moeten voldoende parkeerplaatsen voorzien worden. Conform de vorige vergunning zijn dit er 27. Deze moeten uitgebreid kunnen worden wanneer de zomerbar geopend is. Dit moet als voorwaarde worden opgelegd indien de aanvraag vergund zou worden.

Schaal, Ruimtegebruik en draagkracht

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Het volume bewaart voldoende afstand ten opzichte van de voorgevels, evenals van de perceelsgrenzen. Dit volume kan binnen de aanwezige context aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Zo stelt het RUP dat de draagstructuur van gebouwen en bovengrondse constructies erop voorzien moeten worden om flexibel ingevuld te kunnen worden, in die zin dat de verdiepingshoogte afgestemd moet zijn op de verschillende functionele invullingen. Aangezien de aanvraag een stapeling van containers betreft met vaste afmetingen en een beperkte vrije hoogte, kan bezwaarlijk gesteld worden dat deze flexibel invulbaar zijn.

De opbouw en afwerking van gebouwen en overige constructies moet duurzaam en degelijk zijn. De architectuur van de gebouwen en constructies moet een hoge beeldkwaliteit hebben. Het gebruik van duurzame en esthetisch verantwoorde materialen is verplicht.

Zwarte, metalen containers hebben een lage energetische reflectiefactor en hebben  bijgevolg een negatieve invloed op de stedelijk opwarming. Metalen containers zijn niet duurzaam, noch esthetisch verantwoord.

Bovendien stelt het RUP dat alle ingrepen moeten kaderen in een inrichtingsvisie voor het volledige plangebied, met aandacht voor architecturale en landschappelijke kwaliteit, gebruikswaarde, belevingswaarde, ecologische waarde, veiligheid en toegankelijkheid.

Bezwaarlijk kan gesteld dat er tegemoet wordt gekomen aan de hierboven gestelde eisen.

De aanvraag zou hierom geweigerd moeten worden. Gezien de huidige concessie nog slechts loopt tot 31 maart 2020 wordt daarom voorgesteld om de aanvraag tijdelijk te vergunnen ten belopen van deze concessie.

Aspecten m.b.t. milieu

De pop-up dorp wordt opgebouwd uit zeecontainers waarin diverse PTI’s en commerciële functies worden ondergebracht, ondermeer een reca-functie.

Volgens het aanvraagdossier wordt er in de inrichting enkel achtergrondmuziek gespeeld. Hierdoor zal het geluidsniveau van elektronisch versterkte muziek beperkt worden tot maximaal de basisnorm van 85 dB(A). Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar. De milieudienst merkt wel op dat mogelijks afvalwater nog gemeld dient te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is op verschillende punten in strijd met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd. Al deze punten  werden reeds in voorwaarden opgelegd in de vorige vergunning, maar werden nooit uitgevoerd.

De kantoren B0.5 en B0.6 hebben geen toegang tot rechtstreeks licht of lucht. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanwezigheid van licht en lucht worden gezien als een basiskwaliteit waaraan elke verblijfsruimte moet voldoen. Deze kunnen hoogstens als berging voor de kantoren worden vergund. 

De aanvraag betreft de verderzetting of verlenging van een reeds eerder afgeleverde tijdelijke stedenbouwkundige vergunning voor een containerdorp. Dit containerdorp zou volgens de vorige aanvraag slechts 2 jaar op de huidige locatie blijven om vervolgens als een ‘reizend concept’ te verhuizen naar verschillende andere locaties. Specifiek onder deze voorwaarde werd in 2016 een vergunning verleend. Er is bijgevolg geen reden om een verlenging van deze tijdelijkheid toe te staan ten belopen van 5 jaar. Een verlenging zou de beslissing van de vorige vergunning ondermijnen. De aanvraag dient daarom strikt beperkt te worden met een geldigheidsduur tot het einde van de huidige concessie (31 maart 2020 + 14 dagen voor afbraak en herstel perceel).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de bijgevoegde voorwaarden van AQUAFIN NV zijn na te komen;
3. de werken dienen uitgevoerd te worden conform de beschrijvingen zoals opgenomen in het besluit van de Vlaamse regering van 1 maart 2010 houdende vaststelling van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;
4. in de sanitaire containers moet een aangepast toilet voorzien, drempelloos bereikbaar, deuren minimaal voorzien van deurbladbreedte 98 cm. Het sanitair moet voldoen aan artikel 29/2 en volgende van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;
5. de aanvraag moet worden aangepast conform artikels 24, 26 en 44 van de bouwcode;
6. de kantoren B0.5 en B0.6 worden ingericht als bergruimte voor de kantoren;
7. het kantoor op de verdieping moet bereikbaar zijn met een helling of lift conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
8. enkel de functies zijn toegelaten zoals beschreven in de aanvraag en voor zover het geen milieuplichtige activiteiten zijn;
9. elektronisch versterkte muziek moet beperkt worden tot maximaal de basisnorm van 85 dB(A);
10. er moet een overdekte en afgesloten fietsenstalling voor minstens 8 fietsen van werknemers en huurders worden voorzien;
11. er moet een fietsenstalling voor bezoekers met minstens 27 stalplaatsen worden voorzien conform de bouwcode;
12. er moeten in de directe omgeving 10 autostaanplaatsen gehuurd worden voor de volledige duur van de vergunning;
13. de spoeling van alle toiletten dienen te zijn aangesloten op het regenwatercircuit;
14. de rioolaansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau;
15. de graszone dient na beëindigen van het project in oorspronkelijke staat te worden hersteld  (Loswerken van ondergrond om verdichting te herstellen, nieuwe teelaarde aanbrengen, realisatie gazon door grasmatten, inclusief 2 maaibeurten);
16. alle bestaande bomen (23 stuks) in het voetpad moeten beschermd worden voor de volledige periode: vanaf de aanvang van de werf tot het einde van de herstelwerken. (met bijvoorbeeld een houten constructie);
17. onder het perceel liggen enkele riooldeksels. Deze dienen vrij toegankelijk gehouden te worden. De put vlak naast het perceel waaronder zich een terugslagklep bevindt, dient ten allen tijde toegankelijk te blijven;
Geldigheidsduur
18. de handelingen waarvoor vergunning is verleend, mogen niet langer dan tot 31 maart 2020 in stand blijven. De afbraak- en herstelwerken zullen beëindigd zijn ten laatste 14 april 2020.