2019_CBS_05320 - Omgevingsvergunning - OMV_2019050413. Lange Lobroekstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09 november 2012: vergunning (20125701) voor het bouwen van 7 appartementen en een horecazaak. Deze vergunning werd slechts gedeeltelijk uitgevoerd;

-         19 april 2018: ontvangst PV 11002_2018_62652_APO : bouwvergunning wordt ingetrokken aangezien de bouw binnen de 3 jaar na aanvang der werken niet wind en waterdicht is.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning  op de hoek van de straat;

-          opgetrokken over 5 bouwlagen afgewerkt met een plat dak;

-          op het gelijkvloers is een horecazaak;

-          met uitzondering van de teruggetrokken daklaag bevinden er zich per bouwlaag twee woonentiteiten;

-          het totaal aantal woonentiteiten binnen het gebouw is zeven.

Huidige toestand

-          half afgewerkte ruwbouw in snelbouwsteen, zonder ramen en deuren;

-          deze ruwbouw is reeds opgetrokken over 5 bouwlagen;

-          ten opzichte van de afgeleverde vergunning werden de erkers in de voorgevel langsheen de Korte Slachterijstraat samengevoegd tot één grote voorgeveluitsprong.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning opgetrokken over 5 bouwlagen afgewerkt met een plat dak;

-          op het gelijkvloers wenst men een commerciële functie/horecazaak;

-          per bouwlaag wenst men één afzonderlijke woonentiteit te creëren;

-          langsheen de Korte Slachthuisstraat wordt de bovenste bouwlaag niet uitgevoerd tot tegen de perceelsgrens.

-          Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 111,50 m²;
• 1 éénslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 79 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren en verder afwerken van een bestaande ruwbouw bestemd als meergezinsgebouw (4 woonentiteiten) met een gelijkvloerse horecafunctie.

-          Pand bestaat uit 5 bouwlagen met een plat dak;

-          op het gelijkvloers is een horecazaak;

-          op de 1ste, 2de, 3de en 4de bouwlaag wordt telkens één zelfstandige woning gecreëerd;

-          de inpandige terrassen op de 1ste, 2de en 3de verdieping aan de linker zijde in de gevel van de Korte Slachterijstraat verdwijnt. De terrassen op de hoek blijven wel behouden;

-          het in de voorgaande vergunning voorziene gemeenschappelijke terras op de 4de verdieping wordt privatief en toegekend aan het appartement op deze verdieping;

-          de trap naar de kelder wordt herschikt zodat deze goed bereikbaar is voor de fietsenstalling;

-          gevelbekleding: rode gevelsteen in combinatie met blauwe hardstenen platen tegen de gelijkvloerse gevelpui van het gebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: de voorgeveluitsprong langsheen de Korte Slachthuisstraat heeft een breedte die groter is dan de helft van de voorgevel. Dit is in strijd met paragraaf 4 van dit artikel;
• Artikel 26 Afvalverzameling: men voorziet voor de woonentiteiten een gemeenschappelijke, afgescheiden ruimte voor afvalverzameling. Deze is voldoende groot maar is niet voorzien van een verluchting. Er is tevens geen afgescheiden  en verluchte afvalberging voor de gelijkvloerse handelsruimte voorzien;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: men voorziet binnen dit project geen autostalplaatsen;
• Artikel38 Groendak: Het dak wordt niet aangelegd als een groendak.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is afwijkend van artikel 13 van de bouwcode dat stelt dat uitsprongen aan de gevel minder dan de helft van het geveloppervlakte innemen. Er werd voor deze afwijking gunstig advies verleend vanuit de welstandscommissie. Gelet op dit gunstig advies kan er een afwijking van dit voorschrift worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De Lange Lobroekstraat wordt gekenmerkt door meergezinsgebouwen met al dan niet een commercieel gelijkvloers. Het pand is daarenboven gelegen in de afgebakende strategische horecakern Lange Lobroek-Dam. Clustering van reca in horecakernen wordt dan ook gunstig beoordeeld. Op basis van deze motivering is het voorgestelde programma van de aanvraag inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De aanvraag heeft betrekking op een pand wat werd vergund d.d. 12/11/2012 als meergezinswoning met 7 woonentiteiten en horeca op de gelijkvloers. De nieuwe aanvraag voorziet 4 woningen minder dan de vergunde toestand. Op basis daarvan kan gesteld worden dat de parkeerparagraaf niet van toepassing is voor deze aanvraag.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het voorgestelde volume en het programma. De aanvraag voorziet een afname van 7 woningen naar 4 woningen. De vermindering van het aantal woningen komt de draagkracht van de site en de omgeving ten goede. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe gevel wordt uitgevoerd in een rode handvormbaksteen in combinatie met een lichtgrijze arduinen plint. Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in donkergrijs aluminium. De aanvraag werd voorafgaandelijk besproken op de welstandscommissie, waarbij er een voorwaardelijk gunstig advies werd verleend. De welstand adviseerde om de detaillering aan de onderzijde van de loggia’s en terrassen nog verder te verfijnen zodat deze op een kwalitatieve manier konden aansluiten op het metselwerk van de gevel. De aanvraag houdt rekening met dit advies.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in de kelder een afvalberging, die echter bestemd is voor zowel de woningen als de recafunctie, wat strijdig is met artikel 26 van de bouwcode. Omdat dit bouwproject gelegen is in een sorteerstraat-zone, moet er geen afvalberging voor de vier woningen worden voorzien. Om in overeenstemming te komen met de geldende voorschriften wordt er opgelegd dat de afvalberging enkel gebruikt mag worden door de recafunctie. Daarnaast is de afvalberging niet voorzien van verluchting. Beide aspecten worden opgenomen als voorwaarden van vergunning.

In de vergunde toestand wordt het platte dak voorzien als groendak. Dit wordt niet ingetekend op het dakplan van de nieuwe toestand. Als voorwaarde wordt daarom opgelegd dat het plat dak als groendak moet worden aangelegd zodat de aanvraag in overeenstemming is met artikel 38 van de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      bijgevoegd advies van Fluvius met voorwaarden is strikt na te leven vanaf aanvang van het project;

3.      de afvalberging wordt enkel voorzien in functie van de recafunctie op het gelijkvloers. Deze berging dient voorzien te worden van verluchting conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      het dak moet worden aangelegd met een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.