2019_CBS_04288 - Omgevingsvergunning - OMV_2019011553. Tolstraat 60. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15 mei 1936: vergunning (18#4856) voor het toevoegen van een franse verdieping; 

-          28 november 2013: vastgesteld als bouwkundig erfgoed (209137);

-          14 oktober 2016: vergunning (20161578) voor het vervangen van ramen in de voorgevel bij een rijwoning. 

Laatst vergunde toestand

-          eengezinswoning in gesloten bebouwing bestaande uit 3,5 bouwlagen onder mansardedak (en een nok onder zadeldakstructuur);

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 430 m²;

-          de bouwdieptes zijn:

• op het gelijkvloers 14,3m met aan de linkerzijde een uitbouw tot 17m;
• op de 1ste verdieping 13m met aan de linkerzijde een uitbouw tot 17m;
• op de 2de en 3de verdieping 12m;

-          de totale bouwhoogte vanaf straatniveau is 18,2m;

-          geacht vergund volume op het dak (zadeldak werd achteraan verlengd en voorzien van plat dak);

• in de aanvraag zijn dossierstukken terug te vinden die beweren dat de dakconstructie dateert van begin 1960. Het is aannemelijk dat deze dakconstructie reeds voor de inwerkingtreding van het Gewestplan in Antwerpen (1979) aanwezig was waardoor de constructie als geacht vergund kan worden beschouwd. 

-          de voorgevel is opgevat als neoclassicistisch geheel met erker op de tweede bouwlaag.  De erker wordt bekroond door een smeedijzeren borstwering, deze ijzeren borstweringen komen ook voor aan de ramen op de verdiepingen;

-          de gevel is verder afgewerkt in bepleistering met imitatievoegen, een kroonlijst op klossen en een hardstenen plint tot aan de vensterbanken van de gelijkvloerse verdieping;

-          de oorspronkelijke ramen met glas-in-lood werden in 2016 vervangen door houten ramen naar analogie van de originele maar met helder, dubbel, thermisch isolerend glas.

Bestaande toestand

-          eengezinswoning met tandartspraktijk;

-          de ramen op het gelijkvloers zijn voorzien van opbouw rolluiken;

-          de bouwdieptes zijn:

• op het gelijkvloers 15m aan linkerzijde, 16m aan de rechterzijde.  Op dezelfde vloerhoogte werd een terras voorzien tot ca. 18m diepte met een trap naar de tuin (tegen linkerperceelsgrens);
• op de 1ste verdieping 15,2m aan de linkerzijde en 13,5m aan de rechterzijde;
• op de 2de en 3de verdieping 12,5m;

-          de mansarde werd rechtgetrokken en ingericht als volwaardige verdieping; 

-          de zolder werd achteraan rechtgetrokken en het platte dak van de onderliggende verdieping werd ingericht als dakterras; 

-          de totale bouwhoogte vanaf straatniveau is 18,8m. 

Inhoud van de aanvraag

-          de aanvraag heeft betrekking op het opdelen van eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 430 m² naar drie zelfstandigen woningen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 105,68 m²;
• een-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 71,93 m²;
• drie-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 132,43 m²;

-          alle units zijn voorzien van buitenruimte (dakterrassen op platte daken en tuin op het gelijkvloers);

-          de bouwdieptes zijn:

• op het gelijkvloers 16m + terras tot 18m op hetzelfde vloerniveau;
• op de 1ste verdieping 15,26m met uitkragend terras tot 17m;
• op de 2de en 3de verdieping 12,43m; 
• op de 4de verdieping vanaf de rooilijn 9,75m; 

-          het keldergedeelte dat aan de straatzijde grenst is gemeenschappelijk en voorziet een afvalberging, fietsenberging voor 5 fietsen (voor appartementen 2 en 3) en 2 private bergingen voor appartementen 2 en 3; 

-          de souterrain langs de tuinzijde bevat onder meer de fietsenberging voor appartement 1.  

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.7. Gevelmaterialen:

de achtergevel is volledig bekleed met massief hardhouten beplanking.  De oorspronkelijke afwerking is bepleistering en moet behouden blijven;  

-          artikel 2.1.11.2. Terrassen op platte daken:

het terras op de 4de verdieping is aan de rechterzijde enkel voorzien van houten scherm.  Dit is geen volwaardige scheimuur waardoor dit terras niet volgens de richtlijnen van dit artikel geplaatst wordt.    

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

Aan de trap naar het souterrain waar alle fietsstalplaatsen zijn voorzien, is geen fietsgoot voorzien. De uitrijlengte van de fietsstalplaatsen voor appartementen 2 en 3 is te kort.  Deze lengtes variëren tussen 1m en 1,3m, terwijl dit minimum 1,6m zou moeten zijn; 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met de voorschriften van RUP-Binnenstad. In overeenstemming met artikel 2.1.7 dienen achtergevels inzake uiterlijk, kleur en materiaal in harmonie te zijn met het referentiebeeld zoals vermeld in artikel 2.1.2 van RUP-Binnenstad. Gevels die oorspronkelijk voorzien waren van pleisterwerk dienen opnieuw bepleisterd te worden. De aangevraagde gevel is afgewerkt met hardhouten beplanking, dit is geen kenmerkende achtergevelafwerking. Gezien de bestaande variëteit aan gevelmaterialen in de omgeving kan er gemotiveerd afgeweken worden van artikel 2.1.7 indien de beplanking in een witte kleur wordt geschilderd.

Tevens is de aanvraag strijdig met artikel 2.1.11.2. De scheidingsmuur met de rechterbuur bestaat uit een houten scherm, dit is geen volwaardige scheidingsmuur. Bovendien is het niet wenselijk dat de scheidingsmuur op deze hoogte verhoogd wordt. Het houten scherm wordt uitgesloten in deze vergunning.

De aanvraag wijkt af van artikel 29 van de bouwcode. De trap naar alle fietsenbergingen in het souterrain is niet voorzien van een fietsgoot. Voor de appartementen 2 en 3 zijn fietsstalplaatsen voorzien met een beperkte uitrijlengte. Deze lengte moet minimum 1,6 meter zijn.

In voorwaarden in deze vergunning wordt opgelegd om de trap naar het souterrain te voorzien van een fietsgoot en de fietsstalplaatsen conform de bouwcode in te richten.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en bodemreliëf

De even zijde van de Tolstraat wordt gekenmerkt door burgerwoningen uit drie bouwlagen onder hellend dak. Achteraan bevinden zich achterbouwen en entresols over de helft van de perceelbreedte bebouwd. Daarachter bevinden zich in hoofdzaak tuinen. 

De aanvraag wenst de kelderverdieping uit te breiden en achter de bestaande achtergevellijn een deel uit te diepen zodat er een ‘Engelse koer’ ontstaat. Op de gelijkvloerse en  eerste verdieping is er een volume-uitbreiding waarbij de achtergevellijn dieper wordt voorzien. Ten opzichte van de achtergevellijn van de gelijkvloerse verdieping springt de achtergevel ter hoogte van de eerste verdieping lichtjes terug en vindt aansluiting bij de bestaande entresoldiepte op de eerste verdieping.

De aanvraag wenst achteraan tegen de scheidingsmuur met de linkerbuur een buitentrap in te richten. Hierdoor dient de scheidingsmuur te worden opgehoogd. De aanvraag voorziet mat glas. Dit is geen massief materiaal en is dan ook niet aanvaardbaar als materiaal om een scheidingsmuur op te hogen. In voorwaarde in deze vergunning wordt opgelegd om de verhoging te voorzien in een massief materiaal en als één geheel met de bestaande scheidingsmuur af te werken.

Gelet op de opgaande scheidingsmuur van de rechterbuur, zijn de voorgestelde wijzigingen aan het volume in harmonie met het referentiebeeld en niet storend voor de omgeving. De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is in het RUP Binnenstad ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de vergunningsaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Aan de beschrijvende nota werd geen CHE-rapport toegevoegd. 

De aanvraag werd daarom ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“De aanvraag heeft betrekking op een eind-19de-eeuwse neoclassicistische burgerwoning van drie traveeën en drie bouwlagen op souterrain, onder mansardedak. Met deze afmetingen beantwoordt het pand aan de standaardtypologie van de bebouwing op het Zuid. De rijkelijke afwerking van de gevel echter, steekt boven de standaardisering uit.

Meest opvallende element is de fraaie erker op de tweede bouwlaag, die de centrale travee accentueert. Een ijzeren balkonleuning bekroont de erker; hetzelfde fijne ijzerwerk komt terug in de borstwering van de vensters op de verdiepingen. Verder imitatievoegen op de begane grond, rechthoekige muuropeningen die op de verdiepingen in een omlijsting zijn gevat, kroonlijst op klossen, hardstenen plint met hoge betraliede keldervensters. Het schrijnwerk van de ramen is bewaard. De deur, gevat onder een entablement met bekronend vierkant bovenlicht, is vervangen. Houten rolluiken, paars glas in lood.

Zowel de indeling als het interieur is zwaar uitgehold door eerdere verbouwingscampagnes.

Het object/ complex is beeldbepalend. Eerdere verbouwingscampagnes hebben de erfgoedwaarden van het interieur, de bedaking en de achtergevel uitgehold waardoor de gewenste interne ingrepen aanvaardbaar zijn. De erfgoedwaarde van het pand wordt voornamelijk gedefinieerd door het beeldbepalend karakter van de voorgevel. Deze blijft ongewijzigd. Eerder werd een gunstig advies verleend voor het vervangen van het bestaande schrijnwerk door nieuw houten schrijnwerk.

De houten bekleding van de achtergevel, oorspronkelijk een bepleistering is a-typisch. Het is jammer dat men niet opnieuw geopteerd heeft voor een bepleistering. Ook de dakvorm is a-typisch door het opklappen van het achterste dakvlak. Het is aan de dienst vergunningen om te oordelen of deze al dan niet vergund geacht is zoals wordt vermeld in de beschrijvende nota.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een gunstig  advies uitgebracht.”

Dit gunstig advies wordt bijgetreden. De houten beplanking is a-typisch en hout is geen kenmerkend materiaal voor de afwerking van achtergevels. In het onderdeel ‘afwijking van de voorschriften’ werd deze wijziging reeds beoordeeld. Verder blijft de voorgevel behouden.

De voorgestelde wijzigingen zijn niet storend voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de achtergevel en op de platte daken achteraan worden terrassen voorzien. In voorwaarde in deze vergunning wordt opgelegd om het dakterras achteraan op de vierde verdieping onder een denkbeeldige hoek van 45° te plaatsen. Dit is in rood aangeduid op de plannen, bijgevoegd in deze vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning met tandartspraktijk naar een meergezinswoning met drie wooneenheden. In de tolstraat komen zowel één- als meergezinswoningen voor waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het terras beperken binnen een denkbeeldige hoek van 45° gemeten vanaf de perceelgrens ter hoogte van de achtergevel zoals in rood aangeduid op plan BA_TS60_P_N_6_verd4_PLAN_IN_ROOD;

3.      een fietsgoot voorzien in de trap naar de fietsenberging in de kelder;

4.      de fietsstalplaatsen conform de bouwcode in te richten waarbij er een voldoende inrijlengte wordt voorzien;

5.      het ophogen van de scheidingsmuur met de linkerbuur voorzien in een massief materiaal en als één geheel met de bestaande scheidingsmuur afwerken;

6.      de massief hardhouten beplanking van de achtergevel wit schilderen;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

8.      de scheidingsmuur bestaande uit een houten scherm op de vierde verdieping wordt uitgesloten in deze vergunning.