2019_CBS_04286 - Omgevingsvergunning - OMV_2019012511. Mechelsesteenweg 159. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          9 juli 1998: vergunning (86#980116) uitbreiding winkel;

-          12 april 1940: vergunning (18#13374) voor binnenveranderingen;

-          11 februari 1939: vergunning (18#11816) gevel- en binnenveranderingen.

Laatst vergunde toestand

-          handelspand van 4 bouwlagen plus een zolderverdieping onder zadeldak met een achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen onder plat dak, ingericht met een gelijkvloerse winkelruimte en bovenliggend per verdieping een appartement op de 1ste, 2de en 3de verdieping.

-          dit werd bevestigd door het advies ‘geacht vergund’:

“Wijziging kadaster 1998 -> geen bewijsstuk voor geacht vergund, wel een bevestiging van het gebruik als 3 WE sinds wijziging, voorheen onbekend aantal.
CRS: geen gegevens over meer dan 1 woning voor 1983

Op basis van oude woonkaarten: positief advies voor 3 woonentiteiten.

-> Advies: positief voor handel + 3 woningen.”

Bestaande toestand

-          handelspand van 4 bouwlagen plus een zolderverdieping onder zadeldak met een achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen onder plat dak, ingericht met een gelijkvloerse winkelruimte met bergruimtes op de 1ste verdieping en 3 bovenliggende wooneenheden ;

-          achteraan in de tuin staat een tuingebouw van 2 bouwlagen onder een schuin dak dat eveneens gebruikt wordt als berging voor de winkel.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen, verbouwen en uitbreiden van een handelspand met 3 wooneenheden tot een meergezinsgebouw met 4 wooneenheden;

-          de gelijkvloerse aanbouw van de bestaande winkelruimte wordt tegen de linker perceelgrens doorgetrokken tot op een bouwdiepte van 26m26;

-          het gelijkvloers wordt samen met de 1ste verdieping als duplexwoning  van 211m² met 3 slaapkamers ingericht;

-          op de 2de en 3de verdieping wordt telkens een appartement van 60m² netto-vloeroppervlakte ingericht met 1 slaapkamer en eigen terras;

-          de dakverdieping wordt met een gewijzigde dakvorm opgetrokken en als woonduplex van 100m² netto-vloeroppervlakte ingericht met 1 slaapkamer en eigen buitenruimte achteraan;

-          de gelijkvloerse voorgevel krijgt een nieuwe raamindeling en wordt identiek als de bovenliggende gevel afgewerkt met een bepleistering en nieuw, houten buitenschrijnwerk met aangepaste profilering.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de keuken op de dakverdieping heeft een hoogte van slechts 2m20 in plaats van de minimaal vereiste 2m60. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De keuken van de woning in de dakverdieping heeft slechts een plafondhoogte van 2,20 meter. Er is geen reden om voor een nieuw ingerichte verblijfsruimte af te wijken van de opgelegde hoogte van 2,60 meter uit het artikel 21 van de bouwcode.

Om te voldoen aan een minimale kwalitatieve inrichting, moet de uitvoering van de bovenste wooneenheid ingrijpend aangepast worden. Dit kan niet in voorwaarden opgelegd worden. De wijzigingen aan de dakverdieping worden daarom uitgesloten uit deze vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Bij de uitwerking van de aangepaste gevel op het gelijkvloers is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat de gelijkvloerse voorgevel de nieuwe woonfunctie weerspiegelt en zich integreert in de bestaande architectuur en omgeving.

Met betrekking tot de vormgeving van de aangepaste daklaag is het echter wenselijk om dit beter af te stemmen op de typische kenmerken van dit type neoclassisistische herenwoning. Vooral omwille van de beeldondersteunende functie die dit gebouw heeft ten opzichte van het aangrenzende inventarispand. De hoge opgaande scheidingsmuur ten aanzien van de linkerbuur en de verhouding van de centrale dakerker geven aanleiding tot een verstoring van de beeldwaarde. Aan de achterzijde is een meer herkenbare dakvorm wenselijk.

Cultuurhistorische aspecten

Door de stedelijke dienst Monumentenzorg werd volgend advies gegeven:

“Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat een beeldondersteunende functie heeft voor dit gedeelte van de Mechelsesteenweg. Het pand is gelegen naast een vastgesteld inventarispand dat zich links ervan bevindt.

Bij de herinventarisatie van de Mechelsesteenweg werd het pand niet opgenomen in de vastgestelde inventaris omdat er de keuze werd gemaakt hier enkel panden op te nemen met een volledige en gaaf bewaarde voorgevel aangezien de Mechelsesteenweg erg verhakkeld is door nieuwbouw met als gevolg verlies aan context en ensemblewaarde.

Het pand heeft een gevelgeleding van drie traveeën en 4 bouwlagen onder een flauw hellend zadeldak. Het centrale deel van de gevel is uitgewerkt als middenrisaliet met verdiepte cassettes in pleisterwerk en heeft ter hoogte van elke verdieping een uitsprong in de geprononceerde horizontale gevellijst, die ook in de kroonlijst voorkomt.

De gelijkvloerse verdieping betreft een verbouwde toestand uit de jaren 30 van de vorige eeuw. Het oorspronkelijke 19e eeuws houten schrijnwerk is nog aanwezig op de verdiepingen.

Het is niet geweten of het interieur van het pand nog waardevolle interieurelementen bevat. De aanvraag  bevat onvoldoende informatie om hierover te kunnen oordelen.

Beoordeling

Men wenst het handelspand om te vormen naar 4 woongelegenheden.

De gelijkvloerse voorgevel wordt omgevormd naar een woongevel en krijgt opnieuw een inkomdeur en twee vensteropeningen. De nieuwe voorgevel wordt afgewerkt met een plint in blauwe hardsteen met erboven bepleistering waarbij de ornamentiek van de verdiepingen wordt hernomen.

Er wordt nieuw buitenschrijnwerk in hout voorzien met dezelfde indeling en profilering als de bestaande ramen.

De flauwe dakhelling van het zadeldak wordt vervangen door een mansardedak waarin zich twee bouwlagen bevinden om hieronder een woonunit te voorzien. Ter hoogte van de straatzijde wordt er centraal een dakkapel voorzien.

De voorgestelde werken aan de gelijkvloerse gevel brengen de toestand opnieuw naar de bestaande toestand, door het hernemen van de gevelopeningen en het voorzien van een plint, wordt deze gelijkvloerse gevel opnieuw opgewaardeerd, wat zeer positief is voor het pand en voor het straatbeeld. Op de oude bouwplannen worden de vensteropeningen ingevuld door guillotineramen, wat meer bij de afmetingen van de openingen past. Het is niet duidelijk hoe de voordeur wordt voorzien, dit lijkt een paneeldeur (binnendeur) met vreemde afmetingen. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden detailtekeningen voor te leggen van het buitenschrijnwerk op alle verdiepingen voor plaatsing.

Het omvormen van het flauw hellend zadeldak naar een zeer hoog mansardedak om hieronder een woongelegenheid in onder te brengen, creëert een grote wachtgevel links die nooit bebouwd zal worden gelet op het statuut van vastgesteld inventarispand links naast het te verbouwen pand en de zeer specifiek uitgewerkte dakvorm. Bijkomend kan de kwaliteit van de woongelegenheid zeker in  vraag gesteld worden.

Het aanpassen van de dakvorm is aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg maar er dient een voorstel uitgewerkt te worden dat rekening houdt met het volume van het links gelegen pand.

Advies

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 bijkomende woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Hoewel de gelijkvloers bouwdiepte relatief diep is, sluit dit aan bij de bebouwing van de buren en wordt dus geen hinder veroorzaakt. Er blijft een ruime kwalitatieve groene tuin behouden en dankzij een kleine binnentuin is de lichtinval en de algemene ruimtelijke kwaliteit van het gelijkvloers hoog.

De bijkomende terrassen aan de achtergevel leiden niet tot storende inkijk bij de buren en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Een beperkte verhoging van de daklaag is bespreekbaar, mits de vormgeving en de ruimtelijke impact beter wordt afgestemd op de omgeving en het aanpalende gebouw met vastgestelde erfgoedwaarde.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande handelsruimte op het gelijkvloers wordt omgevormd naar een woning. Het winkelpand is gelegen buiten het kernwinkelgebied Mechelsesteenweg. Het omvormen van een handelsruimte tot een woning is in deze omgeving functioneel inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Met uitzondering van het dakappartement voldoet de inrichting van de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor de bijkomende wooneenheid met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de hal op het gelijkvloers. De noodzaak voor deze fietsstalplaatsen vervalt eveneens met de uitsluiting van het dakappartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      detailtekeningen van het buitenschrijnwerk voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor plaatsing;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Geen vergunning wordt verleend voor de wijziging van de dakvorm en de voorgestelde inrichting van een duplex-appartement in deze dakverdieping, zoals in rood aangeduid op de plannen.