2019_CBS_04252 - Omgevingsvergunning - OMV_2019029465. Lange Pastoorstraat 12, Grotesteenweg 171. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Grotesteenweg 171:

-          14 september 2009: vaststelling van een burgerhuis (ID 10937) als bouwkundig erfgoed;

-          22 februari 2013: vergunning (20127895) voor het wijzigen van de bestemming van een kinderdagverblijf tot een meergezinswoning met zeven wooneenheden;

Lange Pastoorstraat 12:

-          17 februari 2000: vergunning (961#3384) voor het verbouwen van een rijwoning;

Gemeenschappelijk binnengebied:

-          12 februari 2015: bouwovertreding (AN.66.LB.018475/2015) voor het gebruik van de tuin als parking;

-          30 maart 2018: vergunning (20173231) voor het regulariseren van de verharding en de aanleg van parkeerplaatsen voor elektrische wagens - vergunning nog niet uitgevoerd.

Laatst vergunde toestand

Grotesteenweg 171:

-          pand in gesloten bebouwing met twee bouwlagen en halfondergrondse kelder onder pseudo-mansardedak;

-          meergezinswoning met zeven wooneenheden:

• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van ca. 25,80 en 38,40 m²;
• 3 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van ca. 46,75, 47,20 en 66,00 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 82,00 m²;

-          kelderverdieping gedeeltelijk ingericht als fietsenberging;

-          kroonlijst- en nokhoogte respectievelijk 10,00 en 14,00 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel op een arduinen sokkel;
• blauw-grijs geschilderd houten schrijnwerk.

Lange Pastoorstraat 12:

-          pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak;

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van ca. 190,00 m² (excl. open doorrij benedenverdieping);

-          op het gelijkvloers is er een inrit naar het gemeenschappelijke binnengebied met Grotesteenweg 171;

-          kroonlijsthoogte ca.12,00 m;

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel op een verdiepingshoge plint in zwarte gevelsteen;
• aluminium schrijnwerk en metalen toegangspoort.

Gemeenschappelijk binnengebied - beschrijving volgens vergunning 20173231:

-          het binnengebied wordt ontsloten langs de inrit zijde Lange Pastoorstraat;

-          open tuin met beperkte verharding:

• 3 parkeerplaatsen aangelegd in kunststofgrasdals;
• beperkt pad van 1,50 m breedte tussen de parkeerplaatsen en de bebouwing aan de zijde Grotesteenweg;
• doorrit van de Lange Pastoorstraat tot aan de manoeuvreerruimte aangelegd als karrenspoor in grasdals, rondom wordt vergroend in volle grond;
• manoeuvreerruimte van de parkeerplaatsen wordt aangelegd in grasdals.

Bestaande toestand

Grotesteenweg 171:

-          de bestaande wooneenheden werden heringericht:

• 3 studio’s met netto vloeroppervlaktes van ca. 25,50, 26,00 en 37,50 m²;
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van ca. 45,70, 63,75 en 77,00 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 80,00 m²;

-          de uitbreiding en het uitkragende terras volgens vergunning 20127895 (ter hoogte van de 2de verdieping) werden niet uitgevoerd;

-          er werd een extra toegang vanuit de tuin tot de kelder voorzien (rechts achteraan);

-          het houten schrijnwerk in de voorgevel werd grijs en zwart geschilderd.

Lange Pastoorstraat 12:

-          de bestaande eengezinswoning werd opgesplitst in vier wooneenheden:

• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van ca. 27,50 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen, waarvan 1 duplex, met een netto vloeroppervlakte van ca. 38,50 en 48,50 m²;

-          gewijzigde gevelafwerking:

• verdiepingshoge arduinen plint;
• poort en deur in wit/crèmekleurig pvc;
• houten schrijnwerk op de verdiepingen;
• gewijzigde raamindeling;
• metalen valbeveiliging.

Gemeenschappelijk binnengebied - vergunning 20173231 werd nog niet uitgevoerd;

-          achteraan het hoofdgebouw zijde Grotesteenweg bevindt zich een losstaand bijgebouw van ca. 45,00 m²;

-          met uitzondering van een beperkte zone achteraan de bebouwing, zijde Grotesteenweg, werd het volledige binnengebied aangelegd met grasdallen.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de bestaande toestand van de twee panden en de verharding in de tuin;

-          uitbreiden van het aantal parkeerplaatsen in het binnengebied van drie naar vijf;

-          gedeeltelijk verwijderen van de grasdallen en het uitbreiden van de groenzone (zijde Grotesteenweg);

-          omvormen van het niet vergunde bijgebouw tot gemeenschappelijke fietsenstalling. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 25:
  De toegangsdeuren tot de appartementen op de eerste verdieping (zijde Grotesteenweg) beschikken niet over een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm naast de krukzijde van de deur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De leefruimten op de eerste verdieping van het pand in de Lange Pastoorstraat hebben een plafondhoogte van 2,56 m waar de bouwcode een minimale hoogte van 2,60 meter voorschrijft

Studio 2.2 (zijde Grotesteenweg) heeft een vrije hoogte van slechts 2,36 m;

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  Studio 2.2 (26 ²) op de tweede verdieping aan Grotesteenweg en de appartementen 1.1 (28m²) en 2.1 (28m²) in het pand aan Lange Pastoorstraat zijn zelfstandige wooneenheden met een netto vloeroppervlakte kleiner dan het verplichte minimum van 35,00 m²;
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  De eengezinswoning gelegen in de Lange Pastoorstraat beschikt na opdeling niet over een woongelegenheid met een netto vloeroppervlakte van 100 m² met een buitenruimte van minstens 15 m²;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Zowel de slaapkamer in studio 0.1, als de bureau in appartement 1.1 en de leefruimte in appartement 2.2 (Grotesteenweg) beschikken niet over voldoende lichtinval en luchttoevoer;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Er werd geen gemeenschappelijke ruimte voor afvalverzameling voorzien in het pand gelegen in de Lange Pastoorstraat;
• artikel 27 Open ruimte:
  De gemeenschappelijke tuin tussen beide panden wordt bijna volledig aangelegd in waterdoorlatende verharding, daar waar de tuin zoveel mogelijk ingericht moet worden als onverharde ruimte;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De nieuwe appartementen in de Lange Pastoorstraat werden niet voorzien van buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Voor de 3 bijkomende appartementen geldt een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen. Er worden slechts 2 nuttige parkeerplaatsen voorzien (zie advies dienst Mobiliteit).
• artikel 43 Septische putten:
  Er worden geen septische putten voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het ontwerp wijkt af van de bouwcode op volgende artikels:

-          Artikel 21. De verblijfsruimte van de studio op de eerste verdieping van het pand aan de Lange Pastoorstraat heeft een vrije hoogte van slechts 2,56 meter waar de bouwcode 2,60 meter voorschrijft. Nochtans werd de vrije hoogte in de vergunning van 17 februari 2000 vastgelegd op 2,62 meter. Gezien het hier gaat om een vermeerdering van het aantal woongelegenheden worden de kleinere wooneenheden getoetst aan minimale eisen wat betreft woonkwaliteit. Een belangrijk aspect is een minimale vrije hoogte van 2,60 meter. In dit geval gaat het om een eenzijdig gerichte studio van slechts 28 m² waar een beperking van de vrije hoogte zorgt voor een nog verdere inperking van de woonkwaliteit.

Dezelfde beoordeling wordt gemaakt voor studio 2.2 op de tweede verdieping van het pand aan Grotesteenweg. De vrije hoogte van de studio, die in oppervlakte wordt gehalveerd tot een oppervlakte van slechts 26 m², bedraagt slechts 2,36 cm. Dit is onvoldoende om een minimale woonkwaliteit te kunnen garanderen.

Een afwijking kan niet worden toegestaan.

-          Artikel 22. Studio 2.2 (Grotesteenweg) en de appartementen 1.1 en 2.1 (Lange Pastoorstraat) zijn niet voldoende groot om als zelfstandige wooneenheid, met een minimale oppervlakte van 35m², te functioneren. Het respecteren van, zowel de minimale hoogte als de minimale oppervlakte van een zelfstandige woning, is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier gewoond kan worden.

Een afwijking kan niet worden toegestaan.

-          Artikel 23. Na het opdelen van de eengezinswoning beschikt het pand niet over een woongelegenheid van minstens 100 m² met een buitenruimte van minstens 15m². De eengezinswoning wordt opgedeeld in 4 kleine wooneenheden. Het tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping is het grootste en heeft een oppervlakte van slechts 48 m². Een afwijking kan niet worden toegestaan. Zie ook beoordeling ‘woninggrootte’.

-          Artikel 24. De Slaapkamer in studio 0.1 en het bureau in appartement 1.1 (beide zijde Grotesteenweg) worden, ten opzichte van de vergunde toestand, afgesloten van de ruimte aan de straatzijde. Het is noodzakelijk dat deze leefruimten worden voorzien van directe lichtinval en luchttoevoer. Een afwijking kan niet worden toegestaan.

-          Art. 26. Het pand aan Lange Pastoorstraat, met 4 wooneenheden, wordt niet voorzien van een afvalberging. Vanuit het oogpunt comfort en hygiëne is het noodzakelijk dat een afgescheiden en voldoende verluchte afvalberging wordt ingericht. Een afwijking kan niet worden toegestaan.

-          Art. 27. De tuinzone wordt, uitgezonderd de beperkte groenzone aan het pand aan Grotesteenweg, volledig verhard met grasdallen en klinkers. Het inrichten van twee bijkomende parkeerplaatsen, en het behoud van het onvergund bijgebouw, wordt ongunstig beoordeeld. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de woonkwaliteit op het perceel, te meer bijkomende wooneenheden, zonder buitenruimte, worden gerealiseerd.

De overlevingskansen van de boom in het binnengebied zijn beperkt door het inrichten van twee bijkomende parkeerplaatsen.

De bestaande, en gewenste toestand, beantwoordt tevens niet aan volgende voorwaarden die werden opgelegd in voorgaande vergunning:

• In de in groen aangeduide zones dient alle verhardingen, inclusief fundering, te worden en aangevuld met tuinaarde, alsook aangeplant te worden als een groene levendige tuinzone (bv. gras, vaste planten, struiken, etc.)
• De doorrit van de Lange Pastoorstraat tot aan de manoeuvreerruimte voor de parkeerplaatsen dient aangelegd te worden als een karrenspoor in grasdals. Rondom dient er vergroend te worden in volle grond.

-          Artikel 28. De nieuwe woonentiteiten in het pand aan Lange Pastoorstraat zijn niet voorzien van een buitenruimte. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet worden afgeweken.

-          Artikel 30. Er worden twee bijkomende parkeerplaatsen voorzien in het binnengebied, dat bedoeld is te worden ingericht als groene ruimte. Parkeerplaatsen in binnengebied zijn te vermijden gezien de overlast dat deze genereren naar de omgeving toe. Tevens worden de overlevingskansen van de bestaande boom beperkt en wordt niet voldaan aan de voorwaarden van de voorgaande vergunning. Deze twee parkeerplaatsen kunnen niet in rekening worden gebracht als antwoord op de parkeerbehoefte. Zie bespreking afwijking artikel 27 van de bouwcode en parkeerparagraaf.

Omdat de nodige parkeerplaatsen niet kunnen gerealiseerd worden in het binnengebied, kan de vraag gesteld worden of met het voorgestelde programma aan Lange Pastoorstraat de draagkracht van het terrein wordt overschreden.

-          Art. 43 Omdat in functie van de voorgestelde wijzigingen het afvoerstelsel van afval- en hemelwater moet wordt aangepast, dient conform artikel 43 van de Bouwcode een septische put te worden voorzien. Een afwijking kan niet worden toegestaan.

Toegankelijkheid:

-          Artikel 25. De toegangsdeuren tot de appartementen op de eerste verdieping (zijde grotesteenweg) dienen te beschikken over een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50cm naast de krukzijde van de deur. Voor de toegankelijkheid van de appartementen is dit essentieel. Er kan niet worden afgeweken van dit artikel.

Het is op basis van de aangeleverde informatie niet duidelijk op te maken of het terras bij het appartement op de eerste verdieping aan Grotesteenweg conform de wetgeving betreffende lichten en zichten (burgerlijk wetboek) werd uitgevoerd. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De dienst mobiliteit doet eveneens uitspraak over de voorziene fietsenstalling:

“Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 4 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in een ruime nieuwe fietsenstalling in de tuin.”

Deze nieuwe fietsenstalling wordt ingericht in een bestaand, onvergund, volume in de tuinzone.

De laatst vergunde toestand betreft een tuinzone zonder volumes in binnengebied. Eveneens stelt de laatst vergunde toestand dat het volume in de tuinzone zou worden gesloopt.

Het behoud van dit volume wordt ongunstig beoordeeld. De tuinzone moet maximaal worden ingericht als groene ruimte  (artikel 27 van de bouwcode). Een volume met dergelijke afmetingen is storend in het binnengebied en biedt geen meerwaarde gezien de beperkte kwaliteit van materialen en uitvoering.

Het is bovendien niet duidelijk waarom het plan voor de kelderverdieping van het pand Grotesteenweg, en de ruime fietsenstalling die hier voorzien werd in voorgaande vergunning, wordt aangepast. Er wordt een polyvalente ruimte ingericht met een oppervlakte van 89,18 m², zonder verdere omschrijving van de functie. Gezien de beperkte oppervlakte van de raamopeningen, kan niet akkoord gegaan worden met een wijziging naar woonfunctie.

Door de interne verschuivingen van de kelder wordt de vergunde fietsenstalling ingeperkt tot ca. de helft van de oppervlakte. De plannen verduidelijken niet of het benodigde aantal fietsenstallingen kan worden gerealiseerd in deze fietstenstalling.

Visueel-vormelijke elementen

Aan de voorgevel van het pand Lange Pastoorstraat werden een aantal wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de vergunde toestand. De wijzigingen aan de gevel op de verdiepingen kunnen gunstig worden beoordeeld. De wijzigingen aan de poort en de toegang tot het pand daarentegen resulteren in een verarming van het totale gevelbeeld en bieden geen meerwaarde ten opzichte van de vergunde toestand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bouwaanvraag werd voor advies voorgelegd aan de brandweer. Dit advies is ongunstig omwille van de vele en belangrijke conceptuele tekortkomingen en het ontbreken van correcte brandweerplannen. De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan het advies van de brandweer wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is. 

Gezien de Grotesteenweg is geklasseerd als gewestweg, werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het advies is gunstig op voorwaarde dat voldoende parkeerplaatsen worden voorzien op eigen terrein.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het pand aan Lange Pastoorstraat heeft een oppervlakte van ca. 48 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

3 studio’s en 1 één-slaapkamerappartement in het volume aan Lange Pastoorstraat, geeft, zeker in combinatie met de kleine woonentiteiten in het pand aan Grotesteenweg, geen aanvaardbare mix.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 4 kleinere entiteiten in het pand aan Lange Pastoorstraat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          het ongunstig brandweeradvies:

-          het voorzien van woongelegenheden met onvoldoende woonkwaliteit;

-          2 studio’s in het pand aan Lange Pastoorstraat en 1 studio in het pand aan Grotesteenweg hebben een oppervlakte kleiner dan de minimaal vereiste 35m²;

-          het inrichten van leefruimten in het pand aan Grotesteenweg zonder rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer.