2019_CBS_04247 - Omgevingsvergunning - OMV_2019009859. Sint-Pietersvliet 21. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

• 21 oktober 1949: vergunning (18#25789) voor gevel en binnenveranderingen;
• 03 februari 1950: vergunning (18#26294) voor gevel en binnenveranderingen;
• 28 april 1950: vergunning (18#26715) voor gevel en binnenveranderingen;
• 27 januari 2000: vergunning (86#990549) voor het verbouwen van een zolderverdieping.

Laatst vergunde toestand

• de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-oppervlakte van 405.36 m²;

• eengezinswoning in gesloten bebouwing met een kelder en 4 bovengrondse bouwlagen onder een schuin aflopend dak van de linkerzijde naar de rechterzijde;
• nokhoogte linkerperceelsgrens bedraagt 14,02m en aan de rechtersperceelsgrens 12,30m;
• kroonlijsthoogte bedraagt 10,58m;
• perceel is volledig bebouwd met op het gelijkvloers een garage met aansluitend atelier;
• op de bovengelegen verdiepingen is er een eengezinswoning gerealiseerd met op de 1ste verdieping een dakterras;
• voorgevel opgetrokken in beige baksteen, nieuwe dakverdieping voorzien in beige crepi;
• bestaand houten buitenschrijnwerk is zwart geschilderd;
• schrijnwerk dakverdieping voorzien in zwart aluminium buitenschrijnwerk;
• poort die toegang geeft tot de garage bestaat uit wit PVC;
• achtergevel volledig bezet met witte crepi;
• bestaande schrijnwerk voorzien in wit en zwart hout, nieuw schrijnwerk conform het schrijnwerk aan de voorzijde.

Bestaande toestand

• idem laatst vergunde toestand behalve de volgende punten :
  • voorgevel opgetrokken in bruine gevelsteen, nieuwe dakverdieping voorzien in beige crepi;
  • bestaand schrijnwerk voorzien in grijze PVC;
  • achtergevel volledig bezet met beige crepi;
  • schrijnwerk werd gerealiseerd in grijze PVC.

Inhoud van de aanvraag

• de aanvraag heeft betrekking op het opdelen van een eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van 405,36 m2 tot 4 appartementen;
  • van de nieuwe aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:
    • 2 slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 130 m² en een buitenruimte van circa 67 m² ;
    • 1 slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 53 m² en een buitenruimte van circa 6,2 m²;
    • 1 slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 55,63 m² en een buitenruimte van circa 6,2 m²;
    • 1 slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 44,66 m² en een buitenruimte van circa 9,2 m²;
• bijbouwen van een bouwlaag als een teruggetrokken dakappartement;
• maximale bouwhoogte wordt op 16,55m gerealiseerd;
• er wordt een septische put voorzien met een inhoud van 3900L;
• deel van het gelijkvloers (24,49m²) wordt ontpit om een buitenruimte te creëren voor het duplex appartement;
• op de bovenliggende 2de, 3de en 4de verdieping wordt er per verdieping een appartement gerealiseerd met 1 slaapkamer;
• de buitenruimte van de dakverdieping wordt aan de voorzijde voorzien over de gehele gevelbreedte;
• aan de voorgevel blijft de bestaande bruine baksteen behouden, 3de verdiep wordt met dezelfde gevelmaterialen opgetrokken;
• teruggetrokken dakverdieping wordt voorzien in wit pleisterwerk op islolatie;
• al het buitenschrijnwerk wordt in zwart hout geplaatst met een dorpel in blauwsteen;
• de achtergevel wordt volledig in het wit bezet;
• het nieuwe dak wordt als een groendak aangelegd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punten:

-          artikel 2.1.4.2: kroonlijsthoogte van de achtergevels:

de kroonlijst aan de achtergevel is hoger dan aan de voorgevel;

-          artikel 2.1.9: dakvormen en dakkapellen:

de teruggetrokken bovenste bouwlaag is enkel langs de voorzijde teruggetrokken en dit maar voor 1,50m in plaats van de opgelegde 3m aan de voor- en achterzijde.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27: open ruimte:

bij herbouw moet er minstens 20%  open ruimte voorzien te worden, er wordt slechts 24m² ipv de verplichte 30,6 m² aan open ruimte voorzien;

• artikel 30: autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: zie advies mobiliteit.
   

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kunnen, na een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en inplanting van constructies.

Volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan binnenstad moet de teruggetrokken bouwlaag langs zowel voor- en achtergevel 3 meter afstand nemen. Bovendien moet de kroonlijsthoogte aan de achtergevel lager zijn dan deze van de voorgevel wat in de aanvraag eveneens niet het geval is.  De omgeving echter wordt gekenmerkt door verschillende soorten dakvormen. Zo sluit het pand aan op een pand met een zeer atypische dakvorm waarbij de kroonlijsthoogte zich vooraan bevindt op 14,80 meter en achteraan op 21,13. De voorgestelde daklaag  blijft volledig binnen dit profiel waardoor de voorgestelde bouwhoogte dan ook aanvaardbaar is. Een afwijking kan worden toegestaan.

De aanvraag wijkt af van artikel 27: open ruimte. Bij herbouw moet er minstens 20%  open ruimte voorzien te worden. Op dit perceel betekent dat dat er 30,6m² open ruimte moet voorzien worden, terwijl de aanvraag slechts 24m² voorziet. Een vergroting van de buitenruimte impliceert automatisch een verkleining van de aangrenzende wooneenheid die momenteel een oppervlakte heeft van exact 130 m2. Een verkleining van deze wooneenheid zou deze woning te klein maken om een groot gezin te herbergen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan grotendeels  ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Vastgesteld  wordt echter dat de open ruimte te klein is conform de bepalingen in de bouwcode, te klein is. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Open binnengebieden zijn immers zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

Een vergroting van de buitenruimte impliceert automatisch een verkleining van de aangrenzende wooneenheid die momenteel een oppervlakte heeft van exact 130 m2. Een verkleining van deze wooneenheid zou deze woning te klein maken om een groot gezin te herbergen.

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen cruciaal, gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is eveneens niet het geval in het voorliggend project bij de bovenliggende appartementen, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

De drie 1-slaapkamerappartementen die in de aanvraag worden voorzien hebben allen een oppervlakte kleiner dan 60 m². Hierdoor wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement en kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit volgt dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 4 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft een verhoging van het bestaande volume. De gevel wordt hierbij opgetrokken met behoud van materialisatie, raamindeling en detailleringen. De voorgestelde materialisatie in bruine gevelsteen met zwart houten buitenschrijnwerk  is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van een- en meergezinswoningen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6).

Deze worden ingericht in de gang op het gelijkvloers.

Cultuurhistorische aspecten

De buitenschil is neutraal. Globaal gesteld zijn de erfgoedwaarden van het complex door de vele verbouwingen uitgehold. Het pand herbergt mogelijk nog een oudere kern (roosteringen bestaande uit moer- en kinderbalken tussen 0 en 1 en 1 en 2). De tongewelfde kelders zijn nog aanwezig.

De niveaus blijven bewaard waardoor ook de mogelijk nog  aanwezige moer- en kinderbalkstructuur bewaard blijft. De tongewelfde kelders dienen bewaard te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht en het voorzien van een te kleine open ruimte.