2019_CBS_04292 - Omgevingsvergunning - OMV_2019030538. Willem Van Laarstraat 12. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25 februari 1930: vergunning (1275#98 ) 2de verdieping, frans dak, wasplaats en wc bouwen ;

-          09 juli 1970: vergunning (961#3156) verbouwingswerken.

Vergund geachte toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 4 bouwlagen;

-          het gelijkvloers van het pand is volledig bebouwd en bestaat uit een winkelruimte;

-          op de eerste verdiepingen bevindt zich een appartementen met 1 slaapkamer;

-          op de tweede verdieping bevindt zich een appartement met 1 slaapkamer op de derde verdieping.

-          op de derde verdieping bevindt zich een één slaapkamerappartement.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 4 bouwlagen;

-          achterste gedeelte van het gelijkvloerse winkelruimte werd afgebroken om een buitenruimte van ca. 6m² te creëren;

-          de winkel werd omgevormd naar een garage;

-          op de eerste verdiepingen bevindt zich een eenslaapkamerappartement;

-          op de tweede verdieping bevindt zich een eenslaapkamerappartement met slaapkamer op de derde verdieping;

-          op de derde verdieping bevindt zich een één slaapkamerappartement.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning bestaande uit gelijkvloerse winkelruimte en 3 woonentiteiten naar een appartementsgebouw met 4 woonentiteiten;

-          het gelijkvloerse winkelruimte wordt aangepast tot een appartement van circa 82 m²;

-          de dakverdieping wordt uitgebreid tot een diepte gelijk aan die van de linkse buur;

-          het dak van het pand wordt volledig vernieuwd en verhoogd tot niveau van de linkse buur:

-          de bestaande garagepoort aan de voorgevel wordt vervangen door een groot raam;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met gebroken wit bepleistering en voorzien van lichtgrijs aluminium schrijnwerk;

-          de achtergevel wordt van buiten geïsoleerd en bepleisterd in heldere kleur;

-          achteraan op de tweede verdieping wordt de scheidingsmuur opgetrokken;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1-slaapkamerappartement op het gelijkvloers met een netto-oppervlakte van circa 82 m² en koer van circa 6m²;
• 1-slaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto-oppervlakte van circa 69 m² met een terras op het platte dak van het gelijkvloers;
• 1-slaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto-oppervlakte van circa 69m² met een terras van 4,10 m²;
• 1-slaapkamerappartement op de derde verdieping met een netto-oppervlakte van circa 43 m² met dakterras. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  eethoek en living op het gelijkvloers hebben onvoldoende lichtinval en luchttoetreding;
• artikel 26 afvalverzameling:
  er wordt geen afvalverzameling voorzien van minstens 4 m² ;
• artikel 27 open ruimte:

functiewijziging waarbij een open ruimte van slechts ca. 6,5 m² voorzien wordt;
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van zowel eengezins- als meergezinswoningen. Het omvormen van een pand met 3 wooneenheden en gelijkvloers winkelpand naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden is principieel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt een kleine koer voorzien van 6m². Gelet op de zeer dichte bebouwing in dit binnengebied, dient er bij functiewijziging zo veel mogelijk open ruimte worden gecreëerd. In voorliggende voorstel wordt er onvoldoende open ruimte voorzien.

Ook de eerste verdieping over de volledige perceelsdiepte gebruiken hypothekeert een open binnengebied met tuinmuren van een aanvaardbare hoogte.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

Het volume van de aanbouw wordt verhoogd om zo voldoende vrije hoogte te voorzien voor de appartementen op de eerste en tweede verdieping. Het mansardedak wordt beperkt verhoogd om zo voldoende vrije hoogte te voorzien voor de studio. De dakverdieping wordt achteraan beperkt uitgebreid, gelijk met de bouwdiepte van de linkerbuur.

Het bouwvolume van de verdiepingen is aanvaardbaar, uitgezonderd de verhogingen van de scheimuren voor de terrassen op de eerste en tweede verdieping welke de linkerbuur te veel insluit. Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er namelijk rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terras op de 4de verdieping bevindt slechts op 64 cm van de rechterperceelgrens. Dit is onaanvaardbaar hinderlijk voor de privacy van de rechterbuur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 2 fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden ingetekend in de kelder. Deze is bereikbaar via trap met fietsgoot. Er is echter te weinig manoeuvreerruimte voorzien bovenaan aan de keldertrap.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

3.      de functiewijziging van het gelijkvloers naar zelfstandige woongelegenheid en de bijhorende verbouwings- en inrichtingswerkzaamheden;

4.      de terrassen op de eerste, tweede en derde verdieping en de bijhorende wijzigingen aan de scheidsmuren 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ontvangen voornamelijk handelend over:

1.      Mobiliteit: ‘Druk op mobiliteit in de straat (extra parkeerplaatsen nodig voor 4 gezinnen)’

Evaluatie: Het klopt dat de parkeerbehoefte stijgt met één autostaanplaats. Voorliggende aanvraag heeft echter betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens art. 12, §3, 1° (Levendige plint) is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit van toepassing op 1 plaats.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop vanbuurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.

Het bezwaar is gegrond.

2.      Hinder: ‘Lawaai , overlast, zon wegnemen door bijbouw van dakterrassen op de 3 verdiepingen. Afstand perceel grens dakterras?’

Evaluatie: Het klopt dat de verhogingen van de scheimuren, om privacy te creëren vanop de nieuwe terrassen, zon wegnemen op aanpalende percelen.

Het terras op de 4de verdieping bevindt slechts op 64 cm van de rechterperceelgrens. Dit is hinderlijk voor de privacy van de aanpalende. Bijkomend is dit strijdig met artikel 678 van het burgerlijk wetboek.

Het bezwaar is gegrond.

3.      Densiteit: ‘Densiteit bevolking in woning? Is dit wel mogelijk? Een ééngezinswoning ombouwen naar 4 appartementen? Is dit wel groot genoeg? Bescherming van een ééngezinswoning’

Evaluatie: Het pand is vergund geacht als een handelshuis met drie woonentiteiten. De gelijkvloerse handel omvormen naar een zelfstandige woongelegenheid overschrijdt de aanvaardbare densiteit niet op voorwaarde dat er voldoende open ruimte wordt gecreeerd op het perceel. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval.

Het bezwaar is gegrond.

4.      Werken: ‘Bij mijn weten zijn er in deze woning reeds heel wat werken uitgevoerd. Misschien reeds werken uitgevoerd waar een vergunning nodig was? Wat als er geen vergunning kan afgeleverd worden zoals gevraagd? Worden ze naar de oorspronkelijke staat terug gezet?’

Evaluatie: Het kan kloppen dat er reeds werken zijn uitgevoerd en dat voor al deze of een aantal werken een vergunning nodig was. Het spreekt voor zich dat de aanvrager zich aan de beslissing over voorliggende aanvraag dient te houden.

Het bezwaar is gegrond.