2019_CBS_04265 - Omgevingsvergunning - OMV_2019014376. Abdijstraat 100-102. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13 juli 2017: proces-verbaal (11002_2017_4494) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen betreffende zaak gebonden publiciteit;

-          20 maart 2015: vergunning (2015139) voor het verbouwen van 2 handelspanden met 1 inkom, met uitsluiting van de wijzigingen aan de gelijkvloerse voorgevel (inclusief reclame) ten aanzien van de laatst vergunde toestand;

-          22 augustus 2014: weigering (20141271) voor het verbouwen van 2 handelspanden en bovenliggende woongelegenheden;

-          02 augustus 1968: vergunning (18#51391) voor het vernieuwen van de winkelpui.

Laatst vergunde toestand

-          2 panden in gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloers met 2 afzonderlijke handelspanden, links een detailhandel (bakkerij) en rechts reca (eetzaal max. 49 personen);

-          het linkse pand heeft een inkomhal met afzonderlijke toegang naar de bovenliggende verdiepingen met 2 appartementen.

Bestaande toestand

-          de gelijkvloerse gevelopeningen zijn verlaagd en een zwarte ‘reclameband’ is toegevoegd die over de twee panden loopt;

-          bij het rechtse perceel werd het vergunde terras op de 1ste verdieping niet uitgevoerd, maar is dit volume dicht gebouwd met een berging horende bij het gelijkvloerse handelspand.

Inhoud van de aanvraag

-          op de 1ste verdieping wordt links achteraan het hoofdvolume, de ‘berging’ uitgebreid;

-          rechts gans achteraan het perceel wordt het terras dichtgebouwd in functie van een extra berging verbonden met het gelijkvloerse handelspand. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1. bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen verblijfsruimten een minimale vrije hoogte van 2,60 meter te hebben, voor de overige ruimten geldt een minimale vrije hoogte van 2,20 meter;
  het nieuwe volume gans rechts achteraan de 1ste verdieping heeft een vrije hoogte van slechts 2,49 meter; op de plannen wordt deze ruimte benoemd als berging, horende bij het handels gelijkvloers, echter in de beschrijvende nota wordt deze ruimte omschreven als uitbreiding van de personeelsruimte (verblijfsruimte);
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de nieuwe berging gans achteraan rechts – die wordt omschreven als uitbreiding van de personeelsruimte – heeft geen lichtinval noch luchttoevoer;
• artikel 33 Zaak gebonden publiciteit:
  gevelbrede publiciteit van 2x 5 meter breed en een hoogte van circa 1,1 meter;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  §1. er wordt geen vetafscheider vermeld op de plannen van het gelijkvloers.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op volgende artikels:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: verblijfsruimten dienen een minimale vrije hoogte van 2,60 meter te hebben, voor de overige ruimten geldt een minimale vrije hoogte van 2,20 meter. De nieuwe uitbreiding in de Abdijstraat 102 op de 1ste verdieping achteraan heeft een vrije hoogte van slechts 2,49 meter. Omdat het onduidelijk is welke functie deze ruimte krijgt - op de plannen wordt deze ruimte benoemd als berging voor het gelijkvloerse horecapand, in de beschrijvende nota wordt deze ruimte omschreven als personeelsruimte (verblijfsruimte) - wordt in voorwaarde opgenomen dat deze ruimte enkel kan gebruikt worden als berging;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: elke verblijfsruimte dient over rechtsreeks licht- en luchttoevoer te beschikken. De nieuwe uitbreiding in de Abdijstraat 102 op de 1ste verdieping achteraan heeft geen raamopening en krijgt bijgevolg geen rechtsreeks licht en luchttoevoer. Omdat het onduidelijk is welke functie deze ruimte krijgt - op de plannen wordt deze ruimte benoemd als berging voor het gelijkvloerse horecapand, in de beschrijvende nota wordt deze ruimte omschreven als personeelsruimte (verblijfsruimte) - wordt in voorwaarde opgenomen dat deze ruimte enkel kan gebruikt worden als berging;
• artikel 33 Zaak gebonden publiciteit: de gevelbrede publiciteit van 2x 5 meter breed en een hoogte van circa 1,1 meter (> 4m²) is vergunningsplichtig en strijdig met artikel 33. Zaak gebonden publiciteit dient minstens 0,60 meter verwijderd te blijven van de grens met het naburige eigendom. Met deze argumentatie wordt de zaak gebonden publiciteit aan de Abdijstraat nr. 100 en nr. 102 uitgesloten uit de vergunning.
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er wordt geen vetafscheider vermeld op de plannen van het gelijkvloers. Bij de vergunning wordt als voorwaarde opgelegd te voldoen aan artikel 44.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door de nieuwe uitbreiding in de Abdijstraat 102 op de 1ste verdieping ten voordele van de gelijkvloerse horeca vervalt het terras achteraan. Als voorwaarde wordt opgelegd om de ruimte die aansluit aan deze nieuwe uitbreiding ook enkel als berging te gebruiken en niet als derde slaapkamer of andere verblijfruimte om de volgende redenen: bij een drieslaapkamerappartement dient het terrasoppervlak groter te zijn (minstens 8m²) dan het bestaande terras, de ruimte voorziet niet in rechtsreeks licht- en luchttoevoer en de vrije hoogte is maar 2,49 cm in plaats van 2,60cm nodig voor verblijfsruimtes.

Visueel-vormelijke elementen

De aanpassingen aan de achtergevel volgen uit de functionele herinrichting van het pand en zijn aanvaardbaar.  

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De berging in het pand Abdijstraat 100 op de 1ste verdieping wordt uitgebreid en voorzien van een extra raamopening. Als voorwaarde wordt opgelegd deze ruimte enkel als berging te gebruiken en niet als derde slaapkamer voor de woning in Abdijstraat nr. 100 of nr. 102. Binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel te vormen conform bouwcode artikel 25. In functie van gebruiksgenot mogen ze niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals in dit geval een traphal.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      zowel de uitbreiding in de Abdijstraat 102 op de 1ste verdieping achteraan en de aansluitende ruimte als de berging in de Abdijstraat 100 op de 1ste verdieping, enkel te gebruiken als bergruimtes;

2.      het afvalwater via vetafscheiders te lozen conform bouwcode artikel 44;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De zaak gebonden publiciteit aan de voorgevels van Abdijstraat 100 en 102 wordt uitgesloten uit de vergunning omdat ze aan beide gevels strijdig is met bouwcode artikel 33.