2019_CBS_04250 - Omgevingsvergunning - OMV_2019026531. Bleekhofstraat 9. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          2 mei 1988: vergunning (86#880240) voor binnenverbouwingen.

Laatst vergunde toestand

-          achterliggende werkplaats met aan de straatkant burelen en een verkoopruimte.

Bestaande toestand

-          achterliggend volume van 2 tot 4 bouwlagen ingericht als werkplaats, ateliers en bergruimtes met aan de straatkant een volume van 4 bouwlagen onder plat dak ingericht met een gelijkvloerse commerciële ruimte en bovenliggende wooneenheden die geen deel uitmaken van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van werkplaats met atelierruimtes tot een kantoorruimte;

-          het volume vlak achter de voorbouw (die geen deel uitmaakt van de aanvraag) wordt afgebroken tot op het gelijkvloers dakniveau;

-          achter de gelijkvloerse doorgang en links achteraan op het perceel worden patio’s voorzien;

-          de bestaande bouwlaag op de 2de verdieping wordt aan de rechterkant doorgetrokken en achteraan voorzien van een terras;

-          centraal op het dak wordt een kleine technische ruimte en een dakterras aangelegd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikels 29 en 30: de gelijkvloerse sanitaire ruimte is niet voorzien van een aangepast toilet conform de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De bestaande hoogte en diepte van de achterbouw is niet in harmonie met de aanliggende tuinzone en verhinderd bezonning van de aangrenzende tuinen. Bij functiewijziging kan dit niet behouden blijven;
• Artikel 27 Open ruimte: bij functiewijziging moet minstens 20% van de perceelsoppervlakte open ruimte zijn. Dit voorstel voorziet slechts 8% open ruimte.
• Artikel 30: Autostalplaatsen: er wordt een parkeerbehoefte gegenereerd die niet op het eigen terrein wordt opgelost;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: niet alle scheidingsmuren van de platte daken bezitten een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogste, aangrenzende dakvlak;

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit het ongunstig advies van de brandweer kan afgeleid worden dat de brandveiligheid van de gevraagde inrichting niet volstaat. Bijgevolg moet deze aanvraag geweigerd worden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bij functiewijziging is het niet wenselijk om de bestaande niet-kwalitatieve inplanting van gebouwen te bestendigen met een hernieuwd gebruik. Daarom stelt de bouwcode in artikel 10 dat gebouwen bij functiewijziging in harmonie moeten staan in de omgeving.

De bestaande achterbouw bevindt zich in het binnengebied achter de hoofdbebouwing van de Bleekhofstraat en de Provinciestraat. Het is met 4 bouwlagen atypisch hoog in deze tuinzone. Het hoogste volume heeft slechts een afstand van 3 meter tot de achtergevels langs de Bleekhofstraat en een afstand van 9 meter tot de achtergevels van de Provinciestraat. Dit zorgt voor een grote hinder voor de omwonenden inzake lichten en zichten. Conform artikel 10 vereist een functiewijziging een duidelijke volumevermindering om de ruimtelijke kwaliteit van het binnengebied te herstellen. Een dermate grote afwijking hierop kan niet gemotiveerd worden.

Omwille van gelijkaardige redenen moet volgens artikel 27 open ruimte gecreëerd worden bij een functiewijziging. Een minimum van 20% op maaiveldniveau wordt gevraagd om licht, lucht en de ruimere ecologische en leefkwaliteit van het bouwblok te verhogen. De aanvraag voorziet slechts twee kleine patio’s die samen slecht 8% van het perceel vormen. Omwille van de leefkwaliteit van het binnengebied kan deze afwijking niet toegestaan worden.

De hierboven aangehaalde afwijkingen vormen op zich reeds voldoende grond om de aanvraag te weigeren.

Volgens de plannen worden niet alle scheidingsmuren op de perceelsgrens uitgevoerd met een minimale opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. De minimale opstand die in dit artikel wordt gevraagd, is noodzakelijk om brandoverslag te voorkomen. Aangezien het advies van de brandweer reeds strikte voorwaarden bevat over de minimale brandreactie van de dakafwerking kan een afwijking van dit artikel bekomen worden op basis van artikel 3 van de bouwcode.

De aanvraag wijkt af op de verordening toegankelijkheid door geen aangepast sanitair te voorzien in het gebouw. Aangezien moet uitgegaan worden van de (potentieel) publieke toegankelijkheid van de aangevraagde kantoorfuncties kan deze afwijking niet gemotiveerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Zoals hoger aangehaald is de bestendiging van de bestaande gebouwen door functiewijziging strijdig met de bouwcode.

De aangevraagde ingrepen zoals het voorzien van open ruimte tussen voor- en achterbouw en de inrichting van kleine groene patio’s zorgen wel voor een duidelijke verbetering in ruimtelijke kwaliteit. Deze werken kunnen een beperkte uitbreiding tegen de hogere perceelsgrens achteraan motiveren, maar zijn onvoldoende om de afwijkingen van de bouwcode bij functiewijziging te motiveren.

Het inrichten van een dakterras op het hoogste dak van de achterbouw kan stedenbouwkundig niet aanvaard worden wegens de hinderlijke inkijk in de omliggende private achtergevels van woongebouwen.

Functionele inpasbaarheid

Een kantoorfunctie is op zich compatibel met het hoofdzakelijk woonkarakter van de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor 450m² kantoren moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (450m² x 1.25 /100m² = 5.63 -> 6). Er worden 10 fietsenstallingen ingericht in de onderdoorgang op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies van de brandweer, strijdigheden met de geldende voorschriften en met de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten