2019_CBS_04278 - Omgevingsvergunning - OMV_2019012070. Bisschoppenhoflaan 337-339. District Deurne - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: Draairuimte: niet alle meterlokalen zijn toegankelijk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10: Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld: De aanvraag wijkt af van de kenmerkende bouwdiepte;
• Artikel 27: Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De aanvraag voorziet slechts circa 11% open ruimte;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er zijn onvoldoende parkeerplaatsen voorzien voor de zelfstandige woningen;
• Artikel 31: Laden en Lossen: Het is onduidelijk hoe het laden en lossen voor de handelsruimte zal gebeuren en of dit op eigen terrein gebeurd.
• Artikel 37: Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: er is geen centrale stookruimte voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien het project een handelsruimte groter dan 400m² bevat, moest de aanvraag ook informatie bevatten over kleinhandelsactiviteit, wat niet het geval was. Voor het inrichten van de handelsruimte aan de straatkant werd dan ook ongunstig advies geven door de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie’.  Het advies wordt verder beargumenteerd:

“Bijkomend kan gesteld worden dat handel in dit gebied ook niet direct valt binnen een winkelzone zoals opgenomen in de beleidsnota detailhandel. De indeling van het pand langs de straatzijde is ook niet ideaal als handelspand door de aanwezige trappenblokken. Ook de link tussen de handel en de mobiliteit is beperkt weergegeven. Zo worden er wel parkeerplaatsen voorzien maar wordt er niets gezegd hoe het laden en lossen op eigen terrein zal voorzien worden. Volumematig is het gebouw ook te groot ten opzichte van de achterliggende bedrijfsomgeving.

Voor het huidig voorliggend dossier wordt dan ook een ongunstig advies gegeven.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het referentiebeeld kenmerkt zich door meergezinswoningen in gesloten bebouwing waarbij er een kenmerkende kroonlijsthoogte is, met al dan niet een teruggetrokken daklaag.  Het nieuwbouwvolume wijkt hiervan af met 1,15m wat aanvaardbaar is.

Er wordt een te beperkte zone open ruimte voorzien, waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 27.

Hierdoor wordt er geoordeeld dat het voorgestelde project de draagkracht van het perceel overschrijdt.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in een lichte gevelsteen. De buitenranden van de voorgevel worden uitgevoerd in een grijze baksteen. De terrassen van de appartementen worden omkaderd door witte beton met achterliggend aluminium vlakken. Dit grijs aluminium wordt tevens doorgetrokken in de achterliggende daklaag. De lichte gevelkleur is kenmerkend voor de straat. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Autoparkeerplaatsen

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeerplaatsen

Voor de 36 appartementen moeten er 92 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          16 appartementen met 1 slaapkamer = 16 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 32

-          20 appartementen met 2 slaapkamers = 20 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 60

Voor de handelsruimte van 809m2 moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60 x 8,09 = 4,8). Er worden op het gelijkvloers 97 fietsstalplaatsen voorzien wat in overeenstemming is met de behoefte.

Laden en lossen:

Vanaf een BVO van meer dan 500m2 moet laden en lossen voor handel op eigen terrein voorzien worden. Dit is niet voorzien in de aanvraag.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten op de Bisschoppenhoflaan. De inrit is echter te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er zou dus gewerkt moeten worden met een lichtensysteem. Hierbij moet er voldoende bufferruimte op eigen terrein voorzien worden zodat wachtende auto’s het fietspad niet hinderen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd vanuit de brandweer risicobeheer preventie een ongunstig advies afgeleverd, wat integraal gevolgd wordt vanuit de stedenbouwkundige dienst.

Daarnaast is de aanvraag niet in overeenstemming met artikel 24 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen, is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De gemiddelde voeroppervlakte van de woningen bedraagt 70,48 m². Een evenwichtige mix wordt echter bereikt vanaf een gemiddelde vloeroppervlakte van 80 m².

Ook de woninggrootte van een aantal appartementen kan niet de nodige woonkwaliteit garanderen. Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen noodzakelijk, gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Er worden acht 2-slaapkamerappartementen voorzien met een netto-oppervlakte van circa 76 m² en vier 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 78 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een 2-slaapkamerappartement. De twaalf 2-slaapkamerappartementen die kleiner dan 80 m² zijn, bieden dan ook onvoldoende wooncomfort.

Gezien de onevenwichtige mix van appartementen met een verschillend aantal slaapkamers en het hoge aantal te kleine 2-slaapkamerappartementen wordt dit project ongunstig beoordeeld.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-          Ongunstig advies brandweer;

-          Strijdig met de voorschriften van de Antwerpse bouwcode;

-          Strijdig met de goede ruimtelijke ordening;