Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019029446 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV LDBS INSURANCE met als adres Antwerpsesteenweg 253 te 2950 Kapellen |
|
Ligging van het project: |
Kapelsesteenweg 611 te 2180 Ekeren (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 33 sectie H nr. 613A4 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
regularisatieaanvraag en bestemmingswijziging van woonst met kantoor naar kantoor |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18 december 1951: vergunning (802#5857) voor kleine veranderingswerken;
- 21 januari 1980: vergunning (871#1032) voor het verbouwen van een agentschap;
- 12 november 1986: vergunning (871#1721) voor een verbouwing (werd niet uitgevoerd);
- 13 maart 1989: vergunning (884#56) voor het aanbrengen van reclame;
- 25 november 2005: vergunning (3186#248 & 3186#87) voor het vervangen van een bestaande gevelreclame.
Laatst vergunde toestand
- halfopen bebouwing bestaande uit 2 bouwlagen met een kantoorruimte op het gelijkvloers en een bovenliggende wooneenheid onder hellend dak;
- de gelijkvloerse bouwlaag beschikt over een bouwdiepte van 19,48 meter;
- achteraan op het terrein is een garage van 16 m² tegen de perceelgrens rechts voorzien, dewelke bereikbaar is via een verharde weg;
- de eerste verdieping bezit een bouwdiepte van 17,05 meter;
- de kroonlijst heeft een hoogte van 7 meter;
- de voorgevel is opgetrokken in rode baksteen en deels bekleed met blauwe hardsteen en voorzien van houten buitenschrijnwerk.
Bestaande toestand
- conform laatst vergunde toestand, uitgezonderd volgende punten:
Inhoud van de aanvraag
- het betreft het regulariseren van de bestemmingswijziging van woonst met kantoor naar volledig kantoor;
- bijkomend het regulariseren van de ten opzichte van de vergunning licht anders uitgevoerde bestaande toestand.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Wegen en Verkeer |
1 april 2019 |
18 april 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
1 april 2019 |
30 april 2019 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
1 april 2019 |
2 april 2019 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
1 april 2019 |
5 april 2019 |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
1 april 2019 |
9 april 2019 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 7: overdruk - detailhandel en artikel 1: zone voor wonen (wo1).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
|
Bestemmingsvoorschriften: Artikel 1: Zone voor wonen (Wo1) |
|
1.1 Bestemming – De zone is bestemd voor wonen. In de zone zijn tevens toegelaten: - kleinschalige kantoren en diensten, waaronder vrije beroepen, met een bruto-oppervlakte kleiner dan 200 m². Deze functie is enkel toegestaan op het gelijkvloers. De kantoorfunctie bevindt zich eveneens op de eerste verdieping en beslaat in totaliteit een bruto-vloeroppervlakte van meer dan 250 m². |
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
bij functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen verblijfs-, horeca- of handelsruimtes een minimale vrije hoogte te hebben van 2,60 meter. De vrije hoogtes op de 1ste verdieping bedragen slechts 2,50 en 2,55 meter in plaats van de vereiste minimum 2,60 meter, daar waar de oorspronkelijk vergunde toestand een hoogte van 2,85 m vermeldt;
voortuinen dienen vrij te zijn van verhardingen, uitgezonderd de strikt noodzakelijke toegangen naar de inkom of een vergunde garage of carport. Gelet op het feit dat de garage achteraan op het terrein werd verwijderd, dient de verharding in de gehele zijtuinstrook te worden verwijderd;
het gebouw dient voor de werknemers over een overdekte en afgesloten fietsenberging te beschikken met een oppervlakte van minimaal 3 m²;
de parkeerbehoefte van het nieuwe kantoorgedeelte op de verdieping wordt gecompenseerd door het feit dat die van de woning reeds werd afgewenteld op het openbaar domein maar bijkomend blijkt dat de vergunde garage achteraan op het terrein, die een bestaande parkeerbehoefte invult, werd verwijderd.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er werden in de aanvraag geen te motiveren afwijkingen vastgesteld.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt de regularisatie van de omvorming van een kantoorruimte met bovengelegen woning tot volledig kantoorgebouw.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. De woning wordt kantoorruimte. Hiervoor wordt onderstaande parkeerbehoefte vastgelegd:
Er komt +/- 80 m² kantoorruimte bij. De parkeerbehoefte voor een bureau gelegen in overig gebied bedraagt 1,65/100 m² BVO. Voor dit project bedraagt de parkeerbehoefte 1,32 = 1.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het project voorziet geen nieuwe parkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient in principe gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1 omwille van de oorspronkelijke woonfunctie.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen van 5 juni 2017. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen. |
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De gewijzigde volumetrie ten opzichte van de vergunde plannen is geringer in omvang en zorgt bijgevolg niet voor bijkomende hinder naar de buurpercelen toe aangaande lichtinval en dergelijke. Gelet hierop is het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig.
Visueel-vormelijke elementen
De gebruikte materialen, bruin genuanceerde baksteen, arduinsteen en wit schrijnwerk, zijn aanvaardbaar als afwerking, ruim voorkomend in de onmiddellijke omgeving en visueel geoorloofd in de huidige context. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:
- het niet in overeenstemming zijn met de bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan
- het niet in overeenstemming zijn met verscheidene artikels van de wetgeving inzake toegankelijkheid;
- he niet in overeenstemming zijn met verscheidene artikels van de geldende bouwcode (o.m. minimale vrije hoogte en open ruimte).
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
7 maart 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
1 april 2019 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
31 mei 2019 |
|
Verslag GOA |
14 mei 2019 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.