2019_CBS_04268 - Omgevingsvergunning - OMV_2019022804. Bisschoppenhoflaan 233-239 en Torremansstraat 1. District Deurne - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende  punten:

• artikel 12:
  sommige delen van de parking bezitten een hoogte van slechts 2m25 in plaats van 2m30;
• artikel 24 en 25:
  de inkomdeuren van de appartementen liggen tot 30cm diep in de wand waardoor er geen vrije en vlakke draairuimte voor de deur en een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde aanwezig is conform artikels 24 en 25 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27.4 Open ruimte:
  de inrit naar de garage en de toegangspaden naar de inkom van de woningen hebben een breedte van respectievelijk 5,93 meter en 6,83 meter waar slechts een maximale breedte van 3 meter en 1,5 meter is toegestaan;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren van zowel het dak van de eengezinswoning als van de meergezinswoning bezitten geen opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de fundering aan de straatkant van de eengezinswoning bezit een diepte van slechts 90cm terwijl een minimale diepte van 1,75 meter onder het straatpeil vereist is;
• artikel 38 Groendaken:
  de daken van de gemeenschappelijk fietsenberging in de tuin worden niet als groendak aangelegd.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is afwijkend van zowel de Antwerpse bouwcode als van de gewestelijke verordening toegankelijkheid.

Bouwcode:

De aanvraag is strijdig met artikel 27 §4 Open ruimte. In de voortuinstrook zijn enkel strikt noodzakelijk verhardingen toegelaten. Zowel de inrit naar de garage als de toegangspaden naar de inkom overschrijden deze. De gelijkvloerse verdieping is 50 cm verhoogd ten opzichte van het maaiveld. Om de inkomhallen integraal toegankelijk te maken worden de toegangspaden telkens voorzien van zowel een lichte helling als een zachte trap. Hierdoor is er een behoefte aan meer verharding dan 1,5 meter, zoals opgelegd in de bouwcode. De groenvlakken tussen de toegangspaden worden daarenboven maximaal voorzien van groen. Daarom kan een afwijking worden toegelaten op de bouwcode. De breedte van de toegangspaden mag evenwel niet breder zijn dan de breedte van het inkomportaal (ca. 4,50 meter). De inrit van de garage moet zich beperken tot een maximale breedte van 3 meter  De inrit van de garage moet zich beperken tot een maximale breedte van 3 meter. De beperking van de breedte van inrit en toegangspaden wordt opgenomen als een vergunningsvoorwaarde.

De aanvraag is afwijkend van bepalingen uit artikel 34 ‘stabiliteit en scheidingsmuren’ van de bouwcode.

De fundering van de eengezinswoning wordt voorzien op 0,9 meter onder het straatpeil. Deze moet echter voorzien worden op 1,75 meter. Daarnaast wijkt de aanvraag van dit artikel ook af wat betreft dat de vereiste opstand van minstens 30cm ten opzichte tot het hoogste aangrenzende dakvlak. Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de geldende voorschriften.

De aanvraag wijkt ook af van artikel 38 ‘groendaken’. De beide gemeenschappelijke fietsenbergingen in de tuinzone zijn niet voorzien van een groendak. Dit wordt wel als voorwaarde opgenomen.

Verordening toegankelijkheid

Het aangevraagde is niet in overeenstemming met artikels 12, 24 en 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is de aanvraag in overeenstemming met de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel van de aanvraag is gelegen op de hoek van de Bisschoppenhoflaan en de Torremansstraat. De Bisschoppenhoflaan wordt op deze locatie gekenmerkt door meergezinswoningen van vier bouwlagen in gesloten bebouwing met beperkte handelszaken en parkeergarages op de gelijkvloerse verdieping. De Torremansstraat is gekenmerkt door voornamelijk eengezinswoningen en een groot bedrijfsgebouw. Zowel het meergezinsgebouw als de eengezinswoning zijn functionele inpasbaar in deze omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume sluit aan bij de gebouwentypologie van de omgeving. Het referentiebeeld kenmerkt zich door meergezinswoningen in gesloten bebouwing met 4 en 5 bouwlagen. Het bouwvolume gelegen aan de Bisschoppenhoflaan betreft 4 bouwlagen met plat dak en sluit aan bij de kroonlijsthoogte van het aanpalende pand gelegen te Bisschoppenhoflaan 231. De eengezinswoning op de hoek van het bouwblok bestaat uit 3 bouwlagen. Het heeft hierdoor een extra bouwlaag ten opzichte van de bebouwing in de Torremansstraat die gekenmerkt wordt door 2 bouwlagen. Deze kopwoning zorgt met zijn 3 bouwlagen een goede overgang van de bebouwing in de Bisschoppenhoflaan met deze in de Torremansstraat. Het meergezinsgebouw en de eengezinswoning op het perceel overschrijden de draagkracht van de plek niet, noch die van zijn omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag betreft het realiseren van sociale huurappartementen en werd aangevraagd door een erkende sociale huisvestingsmaatschappij, waardoor de voorschriften van woongrootte van de ‘Vlaamse maatschappij sociale woningbouw’ van toepassing zijn. Bij het afleveren van vergunning wordt in voorwaarden opgelegd dat de aanvraag in overeenstemming dient te zijn met de voorschriften van de VMSW’.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Visueel-vormelijke elementen

Voor dit project werd er gunstig advies verleend door de welstandscommissie. Er wordt een homogene uitwerking voorzien tussen beide volumes. De gevels worden uitgewerkt in een terracotta gevelsteen. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien uit aluminium. Deze materialisatie wordt doorgetrokken in de balustrades aan het terras welke vervaardigd worden uit geperforeerd aluminium. De beoogde afwerking is aanvaardbaar en inpasbaar in deze omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er is een fietsparkeerbehoefte voor 55 fietstalplaatsen:

• 50 fietsenstallingen voor het appartementsgebouw
  • 11 1-slaapkamerappartementen = 11 x (1 + 1) = 22
  • 4 2-slaapkamerappartementen = 4 x (2 + 1) = 12
  • 4 3-slaapkamerappartementen = 4 x (3 + 1) = 16
• 5 fietsenstallingen voor de woning
  • 1 woning met 4 slaapkamers = 4+1 = 5

Er worden 60 fietsenstallingen in de gemeenschappelijke tuinzone voorzien, waardoor voldoende fietsstalplaatsen worden voorzien. De inrichting van de fietsenstalling is gebruiksvriendelijk door de verschillende toegangsdeuren.

De fietsen van de eengezinswoning worden ook in de gemeenschappelijke tuin van de appartementen voorzien. Dit is niet gebruiksvriendelijk gezien de voordeur van de woning langs de Torremansstraat gelegen is. Er wordt in de voorwaarden opgelegd dat de fietsenstallingen voor de woning in de woning of in de tuin van de woning voorzien.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

3.      de voorwaarden zoals opgenomen in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt te worden nageleefd;

4.      de voorwaarden zoals opgenomen in het advies van Aquafin moeten strikt te worden nageleefd;

5.      de woonentiteiten moeten in overeenstemming zijn met de voorschriften van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen.

6.      De inrit van de garage moet zich beperken tot een maximale breedte van 3 meter en de toegangspaden tot de inkom mogen maximum dezelfde breedte hebben dan de breedte van de inkomportalen (ca. 4,5 meter) 

7.      de daken van de gemeenschappelijke fietsenbergingen in de achtertuinzone moeten aangelegd worden als groendaken;

8.      de fundering van de eengezinswoning moet op 1,75 meter onder het straatpeil voorzien worden;

9.  de plafondhoogte in de garage moet een minimale hoogte van 2,3 meter aanhouden;

10.  de inkomdeuren van de appartementen moeten conform zijn met artikel 24 en 25 van de gewestelijke verordening toegankelijkheid;

11.  de fietsstalplaatsen voor de woning moeten voorzien worden in de woning of in de tuin van de woning;

12.  het gedeelte van de scheidingsmuur heeft ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak een opstand nodig van minimaal 0,30 meter, die niet met brandbaar materiaal bekleed is. Deze opstand is echter niet vereist indien aan een van de volgende voorwaarden voldaan is: