De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
1. Fouten beschrijvende nota: het bezwaar dat de beschrijvende nota incorrecte gegevens bevat die gevolgen hebben voor de beoordeling van het dossier. De aanvrager schrijft dat het pand gelegen is in een verkaveling, terwijl dit aantoonbaar onjuist is. De bezwaarindiener betwist bovendien dat de aanvrager beschikt over een privatieve parkeerstrook voor 7 wagens. Dit komt niet overeen met de opgemaakte akte van de eigendommen, zoals opgemaakt door notaris Hopchet dd. 26 september 2003. Vervolgens achten zij het feitelijk onjuist dat de aanvrager 5 parkeerplaatsen kan voorzien op eigen terrein, aangezien deze plaatsen de eigendomsgrenzen overschrijden en deels gelegen zijn op het perceel van de bezwaarindiener (kad. 1302 B11). De aanvrager heeft enkel een recht van doorgang en geen recht van opstal op het aanpalend eigendom. Tot slot wordt verduidelijkt dat het pand niet aan een gemeenteweg ligt;
Beoordeling: Het is correct dat de beschrijvende nota op sommige vlakken onzorgvuldig en relatief beperkt werd opgesteld. De aanvraag bevindt zich niet in een verkaveling, maar betreft een opgedeeld lot van de oorspronkelijke totaalsite. De aanvrager beschrijft een bestaande toestand inzake parkeerplaatsen die overeenkomt met de bijgevoegde foto’s, maar vermeld noch de betwijfelbare zakelijke aard van deze plaatsen, noch de onvergunde toestand van deze plaatsen. Conform de laatst verleende vergunning van 21/04/2006 is het terrein vergund met een verharding in kasseien en drie ingetekende parkeerplaatsen aan weerszijden. Dus drie vergunde plaatsen op het terrein van de aanvrager. Het inplantingsplan bij de aanvraag verduidelijkt dat 4 van de aangevraagde parkeerplaatsen zich gedeeltelijk bevinden op het aanpalend eigendom. De ontbrekende informatie is niet van die aard dat de aanvraag onbeoordeelbaar is. Bovendien wordt een omgevingsvergunning steeds afgeleverd onder voorbehoud van alle burgerlijke rechten. Het bezwaar is ongegrond;
2. Misleidende informatie: De bezwaarindiener stelt dat de informatie over het aantal bestaande en geplande parkeerplaatsen fout en misleidend is en uitnodigt tot dwaling van de vergunningverlenende overheid;
Beoordeling: Los van de zakelijke context kan niet veronderstelt worden dat de aanvraag bewust misleidend is opgesteld. Mits het verkrijgen van de zakelijke rechten, kan de aangevraagde inhoud beoordeeld worden en hypothetisch vergund worden, mocht dit voldoen aan de geldende voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. Het bezwaar is ongegrond;
3. Schending van de eigendomsrechten: Ondanks het feit dat betwistingen over zakelijke rechten de uitsluitende bevoegdheid zijn van de burgerlijke rechtbanken en dus geen bekommernis mogen zijn voor een vergunningverlenende overheid, aanvaardt de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat een aanvraag moet geweigerd worden wanneer er kennelijke aanwijzingen zijn dat de aanvrager niet de vereiste hoedanigheid heeft (RvVb 5 november 2012, A/2012/0448). Om nuttig en doelmatig te zijn moet deze aanvraag geweigerd worden.
Beoordeling: Een vergunning mag enkel uitgevoerd worden onder de condities en voorwaarden van de aanvraag. Het is correct dat het aangetoonde gebrek aan zakelijke rechten, ertoe leidt dat de parkeerplaatsen niet uitgevoerd kunnen worden en dat hierdoor noodzakelijke parkeerbehoefte niet zal worden gerealiseerd. We kunnen bovendien stellen dat zelfs zonder uitsluitsel van het zakelijk recht de aangevraagde parkeerplaatsen vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk zijn. Het bezwaar is gegrond.
4. Schending van de voorschriften door niet-uitvoerbare parkeerplaatsen: Doordat de aanvrager een deel van de vereiste parkeerplaatsen voorziet op de grond van de bezwaarindiener, zullen deze niet uitgevoerd kunnen worden en kan niet voorzien worden in het minimum aantal parkeerplaatsen volgens de bouwcode, noch voor de vereiste aangepaste parkeerplaatsen volgens de verordening toegankelijkheid.
Beoordeling: Zowel de aangevraagde inrichting met 5 parkeerplaatsen als de maximaal uitvoerbare inrichting met drie langse parkeerplaatsen komen niet in aanmerking voor vergunning wegens het gebrek van een visie op het binnengebied en het gemis aan een kwaliteitsvolle aanleg. Het is bezwaar is gegrond, maar weinig relevant;
5. Kwaliteit van de buitenruimte: De bezwaarindiener wilt als medegebruiker en mede-eigenaar waken over de kwaliteit van de buitenruimte en de uitstraling van de gebouwengroep. Zij willen geenszins dat de bestaande open ruimte zijn charme en verbindingsfunctie verliest en wordt aangewend als openluchtparkeerplaats. Zij verzetten zich tegen de bestendiging van dit onwenselijk en kwaliteitsloos gebruik van de buitenruimte.
Beoordeling: De bestaande buitenruimte met kasseien kan inderdaad worden beschouwd als een open verharde ruimte die de kwaliteiten van de omringende bebouwing versterkt, een functionele stedelijke binnenplaats. Dit stemt overeen met de laatst vergunde plannen voor dit project, waar slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen, drie aan weerszijden, zijn ingetekend. Een vermeerdering van parkeerplaatsen gaat gemengd met kwaliteitsverlies voor de beeldwaarde. Zeker voor een woonproject is bovendien een hogere ambitie noodzakelijk met een inpandige of ondergrondse parking. Het bezwaar is gegrond.
6. Schending van de privacy:De grote inkijk vanuit de woningen in de private lokalen en buitenruimtes van de aanpalende eigenaars zorgt voor algemeen onbehagen. Bovendien is de aanvraag aantoonbaar strijdig met de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake zichten in lichten. De eigendomsgrenzen zijn foutief ingetekend en bevinden zich in werkelijkheid aan de linkerzijde op een afstand van ongeveer anderhalve meter van de aangrenzende gevel van de linkerbuur. Hierdoor vallen de aangevraagde balkons op slechts 1 meter van de eigendomsgrens en zijn zij strijdig met de wetgeving uit het burgerlijk wetboek.
Beoordeling: Wonen en werken in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Bovendien zijn er reeds bestaande erfdienstbaarheden gevestigd ter hoogte van de meest linkse ramen. Het is echter correct dat de aanvraag niet in overeenstemming is met het Burgerlijk Wetboek. Op verschillende plaatsen wordt de minimale afstand van 1,90 meter niet gehaald. Het bezwaar is deels gegrond.
7. Functionele inpasbaarheid: In de nagenoeg identieke eerdere vergunningsaanvraag werd geoordeeld dat de werken niet functioneel inpasbaar zijn. De nieuwe aanvraag bevat geen oplossing voor het conflict tussen woonfuncties en de aanwezige bedrijvigheid- en kantoorfuncties, noch is er een gewijzigde beleidsvisie, zodat de kritiek hieromtrent intact blijft en de aanvraag geweigerd moet worden.
Beoordeling: De aanvraag bevat inderdaad geen wezenlijke aanpassingen op welke basis onze beoordeling kan aangepast worden. Het project kan in deze vorm niet bewijzen dat de functionele inpasbaarheid kan gegarandeerd worden en moet om die reden geweigerd worden. Het bezwaar is gegrond;
8. Overschrijden van de draagkracht: De nieuwe aanvraag bevat geen wijzigingen of verbeteringen ten opzichte van het reeds ongunstig geachte programma. De kwaliteit van de buitenruimte blijft ondermaats, het aantal woningen te hoog, de woonkwaliteit te laag. Een gewijzigde beoordeling van het CBS kan niet verantwoord worden.
Beoordeling: De aanvraag bevat geen wezenlijke aanpassingen op welke basis onze beoordeling kan aangepast worden. De draagkracht wordt geschonden. Het bezwaar is gegrond;
9. Brandweervoorwaarden: De aanvraag bewijst niet voldoende dat er kan voldaan worden aan de brandweervoorwaarden omtrent de opstelplaats en draaicirkel van de voertuigen van de brandweer.
Beoordeling: De aanvraag kreeg een voorwaardelijk gunstig advies van de brandweer. Het bezwaar is ongegrond;
10. Schending artikel 27 open ruimte: De bezwaarindiener stelt dat de aanvraag niet voldoet aan de minimale 20% open ruimte uit het artikel 27 van de bouwcode. Hierbij wordt verwezen naar de kleine groenstrook tegen de voorgevel van het pand die geenszins 20% van het perceel bedraagt en die door het project zou gesupprimeerd worden.
Beoordeling: Dit is onjuist. Het betreffende artikel beschrijft de onbebouwde ruimte, niet de groenruimte. De aanvraag voldoet aan deze bepalingen. Het is uiteraard niet de bedoeling om het binnenplein bijkomend te verharden. Vergroening en ontharding van de open ruimte is noodzakelijk vanuit een duurzame ruimtelijke ordening en voor de verbetering van het leefklimaat. Het bezwaar is ongegrond;
11. Schending van de harmonie van de site: De bestaande site in het binnengebied heeft duidelijke kenmerken die het niet toelaten om bijkomende opbouwelementen toe te laten, zoals de voorgestelde uitpandige terrassen aan de voorgevel. De bestaande omgeving, inclusief de naburige beschermde gebouwen van Roodthooft, heeft een functionele architectuur waar zulke elementen niet thuishoren. De voorziene balkons zijn op geen enkele wijze te vergelijken met de bestaande historische overdekking van de loskade aan de overzijde. Het behoud van de open ruimte is noodzakelijk om een maximale woon/werkkwaliteit te garanderen.
Beoordeling: De uitpandige terrassen in hun functionele uitvoering van staal en aluminium doen geen afbreuk aan de visuele kwaliteit van de omgeving. Het is wel zo dat deze terrassen onderdeel moeten vormen van een totale kwaliteitsvolle aanleg van de buitenruimte en dat de open ruimte hierbij niet in gedrang mag komen. Het bezwaar is ongegrond;
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2018114449 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
BVBA SvZ Antwerpen met als adres Frans Van Hombeeckplein 33 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Lange Leemstraat 372B te 2018 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 6sectie F nr. 1302A11 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
ombouwen van een kantoorgebouw naar een woongebouw met 8 appartementen en uitbreiden met een extra daklaag |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/10/1990: vergunning (86 # 900212) voor een bureelgebouw annex stapelplaats;
- 25/05/2000: vergunning (86 # 990482) voor het slopen van een bedrijfsruimte, bureel en woning;
- 21/04/2006: vergunning (197#20040669) voor het verbouwen van een bestaand kantoorgebouw;
- 06/09/2018: weigering (2018339) voor het omvormen van een kantoorgebouw naar een appartementsgebouw en het toevoegen van een daklaag.
Laatst vergunde toestand
- kantoorgebouwencomplex in binnengebied, bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak.
Bestaande toestand
- op de gelijkvloerse verdieping zijn geen toiletten aanwezig zoals voorzien op de vergunde plannen uit 2006. In voorwaarden van deze vergunning werd nochtans opgenomen dat deze dienden te worden aangesloten op een septische put. Het betreft een mannen- en vrouwentoilet met telkens 2 toiletten en één aangepaste voorziening voor andersvaliden.
- in de laatste vergunning zijn slechts 3 parkeerplaatsen ingetekend voor het gebouw. In de bestaande toestand zijn dit er reeds 7;
- op de eerste verdieping werd een keuken en sanitaire blok ingericht. Deze verdieping werd ingericht als bureelruimtes conform de vergunning.
Inhoud van de aanvraag
- het omvormen van een kantoorgebouw in binnengebied naar een meergezinswoning met 8 woonentiteiten, telkens 2 per bouwlaag;
- de nieuwe appartementen hebben een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van 65 m2;
- er wordt buitenruimte voorzien voor alle appartementen met op de gelijkvloerse verdieping twee aparte private en omheinde voortuinen;
- er wordt een fietsenberging voor 18 fietsen van 15.40 m2 voorzien in het gebouw toegankelijk via de voorgevel;
- tevens wordt er een overdekte fietsenstalling voorzien in de voortuinstrook ter hoogte van de inkom voor 5 fietsen;
- op de gelijkvloerse verdieping , de eerste verdieping en de tweede verdieping bevinden zich steeds twee woonentiteiten waarvan één éénslaapkamerappartement en één tweeslaapkamerappartement.
- er wordt een nieuwe teruggetrokken daklaag bijgebouwd waar twee woonentiteiten voorzien worden waarvan een éénslaapkamer- en tweeslaapkamerappartement;
- elk appartement op de verdiepingen wordt voorzien van een terras met een oppervlakte van ten minstens 6.70 m2;
- er worden 5 parkeerplaatsen voorzien op eigen terrein aan de voorgevel, deze worden ingericht op de bestaande verharding in klinkers. Drie van deze parkeerplaatsen zijn vergund;
- de nieuwe daklaag wordt voorzien als groendak;
- de kelder wordt voorzien van twee septische putten met een inhoud van elk 3.000 L;
- de voorgevel wordt aangepast aan de nieuwe interne indeling, waardoor de ramen die toegang geven tot de terrassen worden doorgetrokken tot op vloerniveau.
- de voorgevel van de nieuwe teruggetrokken daklaag wordt uitgevoerd in zink met grijskleurig aluminium buitenschrijnwerk en balustrades in staal. De borstwering in aluminium en tot slot blauwe hardstenen dorpels.
- de scheimuren met de percelen aan de Lange Leemstraat verhogen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
FOD Mobiliteit en Vervoer - Dienst Luchtvaart |
9 oktober 2018 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
9 oktober 2018 |
7 november 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius |
9 oktober 2018 |
6 november 2018 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
9 oktober 2018 |
16 oktober 2018 |
|
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie |
9 oktober 2018 |
17 oktober 2018 |
|
Onafhankelijke Diensten/dienst Strategische Coördinatie/Loketwerking/Stadsloketten/Huisnummeringsteam |
9 oktober 2018 |
9 oktober 2018 |
Toetsing voorschriften
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
- artikel 10 Toegangspaden naar een publiek toegankelijke constructie of delen ervan: de meergezinswoning voldoet aan de normen voor toegankelijkheid wat betreft het toegangspad tussen voordeur en buitengebied, echter is het onvoldoende duidelijk of het gebouw ook integraal toegankelijk is vanaf de voordeur tot aan het openbaar domein. Immers moet minstens één toegangspad dat leidt tot de toegang die aan de bepalingen van dit besluit moet voldoen vertrekken vanaf het openbaar domein. Iemand die te voet of met het openbaar vervoer komt, moet het gebouw vanaf de straat of het openbaar domein kunnen bereiken.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 6§3 Draagkracht:
er worden 8 woningen ingericht in een binnengebied met kantoren dat niet voorzien is voor woonfuncties. Er wordt niet aangetoond dat een kwalitatieve woonvorm op deze locatie mogelijk is. Onder andere de lage kwaliteit van de buitenruimte is bewijs dat de draagkracht overschreden wordt.
- artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
het bouwvolume is zeer hoog op korte afstand van de achtergevels van de woningen aan de Lange Leemstraat. Dit is niet in harmonie met het algemeen stedelijk referentiebeeld van een tuinzone.
- artikel 26 Afvalverzameling:
er wordt een afvalberging voorzien, maar dit is een gedeelde ruimte met het meterlokaal;
- artikel 29 Fietsstalplaatsen:
de inpandige fietsenberging voldoet niet aan §2 Inrichtingsprincipe: per fiets moet minimaal 1,5 m² oppervlakte voorzien worden. De berging voor 18 fietsen moet minstens 27m² groot zijn, maar is slechts 15 m². Bovendien is de berging moeilijk bereikbaar via een grasperk in de voortuin. De fietsenstalling buiten heeft een te lage kwaliteit en niet voldoende manoeuvreerruimte;
- artikel 30 Autostalplaatsen:
Er is onduidelijkheid over het aantal en het statuut van de autostalplaatsen.
Sectorale wetgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:
Dit aanvraagdossier bevat geen motivatie voor de verscheidene afwijkingen van de geldende voorschriften, hoewel deze bekend zijn bij de aanvrager ingevolge de reeds eerder afgeleverde weigering. Een nagenoeg identieke aanvraag werd namelijk geweigerd door het college van burgemeester en schepenen op 4 mei 2018.
De aanvraag bevat nog steeds beperkte, maar ongemotiveerde afwijkingen op de artikels 26 en 29, inzake afvalverzameling en fietsstalplaatsen.
Verder wijkt de aanvraag af van artikels 6, 10 en 30, respectievelijk over draagkracht, inplanting en autostalplaatsen, die samen met het afwijken van de goede ruimtelijke ordening voldoende reden zijn om deze aanvraag te weigeren. In volgende paragrafen wordt verder ingegaan op deze punten.
De aanvraag wijkt ook af van de verordening toegankelijkheid. De noodzakelijke aanpassingen kunnen eventueel in voorwaarden opgelegd worden bij een vergunning.
Functionele inpasbaarheid:
Het huidige binnengebied op dit adres wordt gekenmerkt door opslagruimtes en werkhuizen die in recente jaren deels zijn omgevormd tot kantoorgebouwen. De buitenruimte, binnenpleinen tussen de relatief hoge gebouwen, is hoofdzakelijk functioneel ingericht met het oog op laden en lossen en parkeervoorzieningen.
Een gedeeltelijke functiewijziging naar wonen van een van deze gebouwen is functioneel niet inpasbaar zonder herinrichting van de buitenruimtes en met een duidelijke visie over de conflicten met de aanwezige bedrijvigheid- en kantoorfuncties. Deze aanvraag voorziet geen van beiden.
Naar aanleiding van de functiewijziging werd volgend advies gegeven door de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie’:
“Het gebouw ligt vlak naast het Groen kwartier met een uitgebreid en gevarieerd aanbod aan woningen. De combinatie met aanpalende werklocaties ligt dan ook meer voor de hand dan bijkomende woningen. Het behoud van de kantoorfunctie ligt ook volledig in de lijn van het goedgekeurde documenten Labo XX werk. Daarin wordt namelijk de focus gelegd op het verweven van functies wat op deze site perfect kan gerealiseerd worden door het behouden van de kantoorfunctie.
Het past ook duidelijk binnen de globale visie van het beleidsplan Ruimte Vlaanderen door op goed ontsloten ruimtes bedrijfsactiviteiten te voorzien en/of te behouden. De locatie is makkelijk bereikbaar en ligt in de nabijheid van het station en met openbaar vervoer ontsluiting.”
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:
Een woonontwikkeling op deze locatie vergt een visie over de heraanleg van de gemeenschappelijke open ruimte, met nadruk op woonkwaliteit. Dit vraagt een structurele oplossing voor parking, groenaanleg en bruikbare buitenruimte, die momenteel niet aanwezig is.
Zulke oplossing moet ook gedragen worden door de andere aanpalende eigenaars van het erf.
Volgens artikel 10 van de bouwcode moet bij functiewijziging het gebouwvolume terug hersteld worden in harmonie met de omgeving en een goede ruimtelijke ordening. Door de ligging in het binnengebied is een volumevermindering aangewezen om meerwaarde te creëren voor de omwonenden. De aangevraagde extra bouwlaag staat in contrast met de wenselijke herbestemming van deze terreinen en voldoet niet aan de stedelijke visie om binnengebieden te bestemmen met een privaat onbebouwd en groen karakter.
Integendeel, de aanvraag zorgt voor een verdere verhoging van de bouwmassa in dit binnengebied met verwachte negatieve effecten op het ruimtegevoel van de omwonenden. Ten opzichte van de achterbuur, een historisch magazijn met drie bouwlagen en een klein technisch dakvolume waarvoor geen vergunde plannen gekend zijn, wordt de scheidingsmuur volgens de plannen verhoogd met 1,20 meter over de volledige lengte. Ten opzichte van de linkerbuur, een aanzienlijk lager gebouw van 1 of 2 bouwlagen, wordt de bestaande opgaande scheidingsmuur bijkomend verhoogd met meer dan drie meter. Ten opzichte van de rechter aangelegen buur, een lager gebouw met drie bouwlagen, wordt ook quasi de volledige scheidingsmuur met meer dan drie meter verhoogd. Bovendien zal het extra bouwvolume op de rechtse kop van het gebouw een ongewenste visuele en ruimtelijke impact hebben op de ontsluitingslaan van de site en het aanpalend beschermd monument, de fabrieksgebouwen van Confiserie Roodthooft. Dit alles wordt bijzonder minimaal gedocumenteerd in de aanvraag.
Het aangevraagde bijkomende dakvolume biedt geen meerwaarde voor de omgeving en komt niet in aanmerking voor een gunstig advies.
Verschillende zaken geven aanleiding om te stellen dat de draagkracht van dit gebouw overschreden wordt door er acht wooneenheden in te vestigen. Zoals reeds vermeld is de kwaliteit van de buitenruimte ondermaats. De enige buitenruimte van het rechtse gelijkvloers appartement is een smalle tuinstrook met gras tussen woning en parking, die tevens dienst doet als toegang van de woning en van de gemeenschappelijke fietsenberging.
Bovendien wordt een parkeerbehoefte van 9 plaatsen gecreëerd die een grote druk legt op het terrein. De wooneenheden zijn eenzijdig georiënteerd en kijken allen uit op de centrale parking.
In het algemeen kan niet aangetoond worden dat er voldoende draagkracht is op dit terrein om een woonfunctie algemeen of een programma van 8 woningen toe te laten. Hiermee wijkt de aanvraag af van artikel 6 van de bouwcode. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Het terras ter hoogte van de dakverdieping is in strijd met het burgerlijk wetboek inzake privacy.
Bijkomend blijkt uit het bezwaar van de aanpalende eigenaar dat de getekende perceelsgrenzen niet overeenkomen met de werkelijke toestand: het uiterst linkse deel van de ‘voortuin’ voor het gebouw is geen eigendom van de aanvrager (over ongeveer anderhalve meter), zodat het uitvoeren van een private tuin en het nemen van zichten en lichten op deze plaats niet uitvoerbaar is zonder toestemming van de betreffende eigenaar. Dit geldt ook voor de aangevraagde uitvoering van de parkeerplaatsen, die op het aanpalende eigendom worden ingericht. In zijn bezwaar geeft deze eigenaar aan geen toestemming te verlenen en vraagt deze om de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (o.a. toetsing parkeerbehoefte):
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.
Uit het advies Mobiliteit: “De parkeerbehoefte wordt bepaald op functiewijziging van kantoor naar wonen. Het kantoor van +/- 450m2 wordt omgevormd naar 8 appartementen. - 4 appartementen < 60m² met parkeernorm 1.05 à 4 x 1.05 = 4.2 - 4 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 à 4 x 1.2 = 4.8 De werkelijke parkeerbehoefte is 9 (4.2 + 4.8)”
|
|
De plannen voorzien in 5 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er is echter een redelijke grond om aan te nemen dat deze niet kunnen uitgevoerd worden, zoals blijkt uit het bezwaar van de aanpalende eigenaar, op wiens terrein de parkeerplaatsen deels ingericht worden. In dat geval kan enkel de langse parkeerplaats geteld worden (= 1 nuttige parkeerplaats).
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen kan niet bepaald worden.
De buitenaanleg van het binnengebied voldoet niet aan de algemene goede ruimtelijke ordening. De voorgestelde inrichting als parking kan niet aanvaard worden als buitenruimte van het aangevraagde woonproject. Het is niet wenselijk om parking te voorzien op het maaiveld.
Het is ook niet wenselijk om een parkeerbehoefte van 9 plaatsen integraal af te wentelen op het openbaar domein. Een kwaliteitsvolle oplossing dringt zich op, bijvoorbeeld een ondergrondse parking die gedeeld wordt met de aanpalende eigenaars van het erf.
Conform artikel 30 van de bouwcode moet er gezocht worden naar een algemene oplossing op het eigen terrein. De voorliggende aanvraag is niet vatbaar voor vergunning
|
|
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 2 parkeerplaatsen. “De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Het bestaande kantoor van 450m2 heeft een parkeerbehoefte van 5. In de laatst vergunde toestand waren er 3 vergunde parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2”
|
Het advies mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen:
“Voor de 8 appartementen moeten er 22 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 2 appartementen met 1 slaapkamer = 2 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 4
- 6 appartementen met 2 slaapkamers = 6 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 18
Er worden op het gelijkvloers 18 fietsstalplaatsen voorzien (hangsysteem). Buiten in de voortuinstrook worden nog eens 5 fietsstalplaatsen voorzien maar deze zijn niet afsluitbaar.
Alle fietsstalplaatsen moeten afsluitbaar zijn. En er zijn nu 18 plaatsen voorzien in een hangsysteem maar dit systeem kan niet door alle types fietsen gebruikt worden. Minstens de helft van het aantal fietsenstallingen moeten gewone stallingen zijn (hoog-laag).”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies en de bijkomende voorwaarden bijgetreden.
Het voorzien van het nieuwe bijkomende volume met fietsenberging draagt niet bij tot een kwalitatief ontwerp van de buiteninrichting en wordt niet weerhouden. De fietsenstalling binnen het bestaande bouwvolume is dan weer enkel bereikbaar via de omheinde private tuin van de gelijkvloerse woning. In het algemeen is de voorgestelde oplossing voor de fietsen ondermaats en zijn ingrijpende aanpassingen noodzakelijk.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:
Hoewel de woningen voldoen aan enkele minimale kwaliteitseisen die vastgelegd zijn in de Antwerpse bouwcode, zoals minimale plafondhoogte en minimale buitenruimte, volstaat dit niet als bewijs dat er kwalitatief gewoond kan worden op deze site. De buitenruimte kwalificeert zich noch als aangenaam woonerf, noch als tuin. Gezien de eenzijdige oriëntatie van de aangevraagde woningen is net deze inrichting van de buitenruimte een cruciale voorwaarde voor een woonproject. Hierbij dient de geest van het artikel 27 van de bouwcode nageleefd worden: een open ruimte, groen en onverhard met enkel strikt noodzakelijke verhardingen.
Naar aanleiding van het ingediende bezwaar zijn er duidelijke aanwijzingen dat de aanvrager niet over alle rechten bezit inzake de aangevraagde werden, in het bijzonder inzake de voorgestelde inrichting van de parkeerplaatsen. Zonder afbreuk te doen aan het zakelijk karakter van de omgevingsvergunning, zijn er ernstige twijfels of deze aanvraag überhaupt kan uitgevoerd worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van het overschrijden van de draagkracht, de lage woonkwaliteit en gegronde bezwaren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
21 september 2018 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
9 oktober 2018 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
8 december 2018 |
|
Verslag GOA |
20 november 2018 |
|
naam GOA |
Brenda Dierckx |
Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en vult deze aan zoals hoger weergegeven;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.