2018_CBS_11250 - Omgevingsvergunning - OMV_2018100611. Boomgaardstraat 115 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/08/1911: vergunning (1911#1348) voor bergplaats en magazijn;

-          24/10/1947: vergunning (18#23420) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          19/05/1982: vergunning (18#62040) voor verbouwing;

-          29/09/2017: vergunning (20171543) voor het bouwen en verbouwen van een kantoor “Studio Dott”.

Laatst vergunde toestand

-          de vergunning van 2017 werd niet uitgevoerd. De laatst uitgevoerde vergunning dateert van 1982;

-          het T-vormig perceel werd volledig bebouwd met 2 woningen en een magazijn achteraan;

-          aan de straatzijde:

• 2 aanpalende gebouwen — type burgerwoning — in gesloten bebouwing met elk 2 bouwlagen onder zadeldak;
• het gebouw heeft max. 9m bouwhoogte tot aan de kroonlijst en een totale bouwbreedte van 10m;

-          achteraan:

• het volledige perceel biedt plaats aan een magazijn van grotendeels 2 bouwlagen onder plat dak;

-          de voorgevel, met op het gelijkvloers 2 ruime blauwe garagepoorten en een blauwe voordeur, werd opgetrokken in lichtgrijze en gele gevelsteen.

Bestaande toestand

-          conform de laatst vergunde toestand van 1982;

-          de vergunning van 2017 werd niet uitgevoerd.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de 2 woningen aan de straatzijde, het achterliggende magazijn en de hoge schoorsteen achteraan;

-          deels ontpitten van een deel van het perceel en creëren van twee gebouwen, één aan de straatzijde in gesloten bebouwing en achteraan op het perceel een tweede in tweede lijn. Tussen beide bouwvolumes wordt een binnentuin voorzien;

-          bouwen van 2 kantoorgebouwen verbonden door een glazen loopbrug op de 1e verdieping;

• het rechthoekige kantoorgebouw aan de straatzijde omvat 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing. De bouwhoogte tot de kroonlijst meet 14,8m, de gevelbreedte 10m en de max. bouwdiepte 15,2m;
• het trapeziumvormige gebouw achteraan wordt opgetrokken tegen de achterste, linker en rechter perceelgrenzen. Dit volume bevat 2 bouwlagen onder plat dak deels ingericht als groendak en deels met een lichtstraat en zonnepanelen. De bouwhoogte tot de kroonlijst meet 8m, de –breedte 24m en de –diepte 21,5m schuin afgekort naar 13,4m;

-          voorzien van een ondergrondse garage met 13 autoparkeerplaatsen en stalling voor 47 fietsen;

-          de voorgevel wordt opgetrokken in zichtbeton, zwart aluminium schrijnwerk, een lichtgrijs stalen gordijn met weefpatroon en een asymmetrisch geplaatste rode strook met brievenbussen en een logo. Op het gelijkvloers kan dit gordijn openvouwen met links een overdekte buitenruimte die toegang verschaft tot de gebouwen en de binnentuin en rechts de inrit naar de ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Voorafgaand aan haar beslissing neemt het college conform artikel 4.7.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat bij dit besluit is gevoegd.

Het College is echter van oordeel dat de aanvraag in aanmerking komt voor vergunning en sluit zich gedeeltelijk aan bij het advies.

De aanvraag betreft de sloop van twee woningen aan de straatzijde en een achterliggend magazijn om deze te vervangen door een nieuwbouw kantoor en atelier.

Met een eerdere aanvraag van 2017 werd betracht de bedrijvigheid van de aanvrager onder te brengen in een gedeeltelijke nieuwbouw vooraan op het terrein, doch met een verbouwing aan het achtergelegen magazijn. Deze vergunning werd echter niet uitgevoerd omdat er zich bij aanvang van de bouwwerken een aantal praktische problemen manifesteerden (funderingen onvoldoende, stabiliteitsrisico) waardoor het behoud van het achterliggend magazijn problematisch geworden was.

Huidige aanvraag gaat ook uit van de sloop van dit magazijn dat vervangen wordt door een nieuwbouw binnen quasi hetzelfde volume.

Vraag is of dergelijk nieuwbouwkantoor in een binnengebied kan vergund worden nu dit de draagkracht van het perceel en de omgeving dreigt te overschrijden.

Hoewel het inderdaad over een nieuw te bouwen gebouw gaat, komt dit in feite in de plaats van een ouder magazijn dat er reeds sinds lange tijd staat.

Voor de aanvrager is dit gebouw noodzakelijk om haar bedrijvigheid te kunnen verder zetten en plaats te bieden aan haar personeel. Het gaat over een mix van zuivere kantoorfuncties gecombineerd met het ontwerpen en ontwikkelen van welbepaalde producten, interieurs, diensten en strategieën.

Deze functie is inpasbaar in de omgeving waar er nu reeds een verweving is van woon- en kantoorfuncties, en past tevens in het beleid dat daaromtrent gevoerd wordt, teneinde een gezonde mix tussen wonen en bedrijvigheid in de stad te verkrijgen.

Voor deze aanvraag werd één bezwaarschrift ingediend handelend over schending van privacy van een buur en vermindering van licht , lucht en zon.

Het college onderschrijft de beoordeling van dit bezwaarschrift door de gemeentelijk stedenbouwkundig ambtenaar. Echter om tegemoet te komen aan de opgeworpen bezwaarelementen kunnen voorwaarden aan deze vergunning gehecht worden.

Om de privacy van de achterbuur te garanderen wordt opgelegd dat de borstwering op het terras tot op ooghoogte dient te worden aangebracht.

Wat betreft vermindering van licht, lucht en zon dient te worden opgemerkt dat het nieuwe gebouw quasi hetzelfde volume heeft als het bestaande. Echter de hoogte van de oorspronkelijke achterbouw loopt op van 7,74m tot 8,84m, waar het nieuwe gebouw een hoogte zal hebben van 8,17m. Om de toegang van licht , lucht en zon voor de achterburen ongewijzigd te laten wordt opgelegd dat het gebouw een maximale hoogte mag hebben van 7,74m.

Het college sluit zich wel aan bij de bespreking van de overige afwijkingen op de voorschriften en is van oordeel dat hieraan kan tegemoet gekomen worden door het opleggen van voorwaarden zoals hierna bepaald.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          artikel 11:

er dient een infiltratievoorziening aangelegd te worden, maar de aanvraag voorziet in een voldoende groot gedimensioneerde buffertank in de plaats. De aanvrager beargumenteert dat infiltratie niet mogelijk is vanwege de bodemvervuiling in de ondergrond onder de kelderzone en niet wenselijk is vanwege de slechte stabiliteit van de ondergrond.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
de grootte en schaal van het project is niet in overeenstemming met de draagkracht van het perceel en de omgeving;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
door het slopen van de bestaande magazijnen op de site dienen de nieuwbouw volumes in harmonie te zijn met het referentiebeeld. De bebouwing in binnengebied, bestaande uit 2 bouwlagen, is hierbij niet kenmerkend;

-          artikel 12 Levendige plint:
het gelijkvloers, grenzend aan de openbare weg is ingevuld als parkinginrit en de overdekte gebouwgebonden buitenruimte, vormt geen levendige plint;

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de in- en uitritten van en naar de garage moeten bij voorkeur inpandig worden geconcipieerd. De in- en uitrit is niet inpandig;

-          artikel 38 Groendaken:
het dak van het volume aan de straatkant wordt niet als groendak ingericht;

-          artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
de aansluitpunten DWA en RWA moeten aan de straatzijde minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. Deze zijn nu op 1,1 meter opgetekend.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

        artikel 11:
er dient een hemelwaterput met een inhoud van 23.550 liter geplaatst te worden. Er wordt echter gekozen voor het wettelijk minimum van 10.000 liter. Een infiltratievoorziening met een oppervlakte van 22,04 m² en een inhoud van 13.775 liter is eveneens verplicht. Hiervoor wordt een afwijking gevraagd. Uit het grondonderzoek is gebleken dat de bodem vervuild is door een historische vervuiling door wat voorheen het Militaire Hospitaal was. Hierdoor mogen – volgens het dossier – geen werken uitgevoerd worden op een diepte van + 5 m en is infiltreren eveneens niet toegelaten. De aanvrager haalt bijkomend als motivatie aan dat de stabiliteit van de ondergrond niet zo gunstig is en dat de ondergrond over de volledige oppervlakte nu al voorzien wordt van een kelderverdieping. De aanvrager stelt voor in plaats van infiltratie een buffertank met vertraagde afvoer (15.000 liter) te voorzien. In toepassing van artikel 13 kan een afwijking worden toegestaan op de verplichte plaatsing van een infiltratievoorziening.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          artikel 6 Harmonie en draagkracht:
de grootte en schaal van het project is niet in overeenstemming met de draagkracht van het perceel en de omgeving. Dit wordt in onderstaand punt besproken;

-          artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
door het slopen van de bestaande magazijnen op de site dienen de nieuwbouw volumes in harmonie te zijn met het referentiebeeld. De bebouwing in binnengebied, bestaande uit 2 bouwlagen, is hierbij niet kenmerkend. Het gebouw in de tuinzone is te groot en hoog ten opzichte van de omgeving. De aanvraag dient op dit ongunstig geadviseerd te worden;

-          artikel 12 Levendige plint:
het gelijkvloers, grenzend aan de openbare weg is ingevuld als parkinginrit en de overdekte gebouwgebonden buitenruimte, vormt geen levendige plint. Het project maakt de straat bijgevolg niet aangenaam om in te wonen en te wandelen. Het gevelconcept met geperforeerde gevelplaten en opengaande delen zorgt ervoor dat het kantoorgebouw een levendige plint en toegankelijk karakter heeft. Vanop de straat wordt een aangenaam contact gemaakt met het hoofdvolume aan de straatzijde, maar ook met het binnengebied en de bedrijvigheid in de loods achteraan. Het doorzicht is een meerwaarde voor de omgeving. De aanvraag wordt op dit punt ongunstig geadviseerd;
 

-          artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
de in- en uitritten van en naar de garage moeten bij voorkeur inpandig worden geconcipieerd. De in- en uitrit is niet inpandig. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient daarom als voorwaarde te worden opgelegd dat de inrit maximaal dient overdekt te worden met begroening;

-          artikel 38 Groendaken:
het dak van het volume aan de straatkant wordt niet als groendak ingericht. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgenomen in de voorwaarden;

-          artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
de aansluitpunten DWA en RWA moeten aan de straatzijde minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. Deze zijn nu op 1,1 meter opgetekend. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgenomen in de voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van twee woningen met een achterliggend magazijn en de realisatie van een nieuw kantoorgebouw met ondergrondse parking.

De activiteit is geen zuiver administratief kantoor maar eerder een kantoorachtige daar er zowel digitaal als materieel nog ontwikkelingen, ontwerpproducten, design en build modellen, creatieve voorstellen, ... gemaakt worden. Deze functie past binnen de algemene beleidsprincipes van de beleidsnota kantoren.

Er worden echter nieuwe kantoorgebouwen voorzien in de tuinzone van de omliggende woonbebouwing. Dit is niet wenselijk. Er wordt geoordeeld dat hiermee de draagkracht van het perceel en van de omgeving wordt overschreden. De aanvraag wordt ongunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting-bereikbaarheid

De in/uitrit van de parking wordt ontsloten via de Boomgaardstraat. De in/uitrit is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet dus gewerkt worden met een lichtensysteem. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgenomen in de voorwaarden.

Fietsvoorzieningen

Voor het kantoor van 1220m² moeten er 15 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1220m2 x 1.25/100m2 = 15.25

Er worden in de ondergrondse parking 47 fietsstalplaatsen voorzien wat ruim voldoende is.

Fietsers moeten wel mee gebruik maken van de helling voor de auto’s. Het lichtensysteem moet daarom ook ingezet worden voor de fietsers zodat zij nooit samen met een auto op de helling terecht komen. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient dit te worden opgenomen in de voorwaarden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een nieuwbouw kantoorproject. Hierbij worden nieuwe bouwvolumes van twee bouwlagen opgetrokken tot op de perceelgrenzen in het binnengebied. Dit is niet kenmerkend voor de omliggende woonomgeving, het gebouw in de tuinzone is te groot en te hoog ten opzichte van de omgeving. Bovendien wordt het volledige perceel onderkelderd wat niet aanvaardbaar is. Er wordt vanuit het beleid immers sterk ingezet op een gezonde regenwaterverwerking waarbij voldoende infiltratie in de bodem zeer belangrijk is.

De aanvraag overschrijdt de kenmerkende schaal van de omgeving en het ruimtegebruik van het perceel is te hoog. De aanvraag wordt op dit punt ongunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is tweeledig. De vaste basisgevel wordt voorzien in zichtbeton met zwart aluminium schrijnwerk. Daarop wordt een dynamische voorzetwand voorzien met opengaande delen in lichtgrijs staal. Centraal komt een rode aluminium signalisatie.  De bedoeling van de voorzetwand is deze periodiek te vervangen door een nieuw ontwerp om zo de bedrijfswerking in de gevel te vertalen. De voorzetwand wordt ontworpen en geproduceerd door het bedrijf zelf.

De architecturale uitwerking van de gevels werd voorwaardelijk gunstig beoordeeld door de Welstandscommissie. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning moet worden opgelegd dat een meer gedetailleerde uitwerking dient te worden voorgelegd aan de Welstandscommissie.

De materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. Ze zijn duidelijk verschillend van de omringende woonfuncties, maar door hun lijnvoering en verhoudingen voldoende gelijkend om in harmonie te blijven. De lichte kleurstelling van de gevel is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. De voorziene reclame maakt integraal deel uit van het gevelconcept en is bijgevolg aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt de aandacht van de initiatiefnemer er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van de geplande bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m ten opzichte van het maaiveld moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-            een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …)

-            grondwaterstanden voor en tijdens bemaling

-            invloedstraal van de bemaling (op plan)

-            een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater en

-            een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlakte water 2. Hemelwaterafvoer,…)

-            indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10m³/u”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op basis van de plannen kan worden afgeleid dat de aanvrager recht op zichten en lichten moet overeenkomen met verschillende buren. Een voorwaardelijk gunstige vergunning wordt pas uitvoerbaar wanneer door middel van een overeenkomst dit bouwrecht wordt bekomen. Dit is echter een burgerrechtelijke aangelegenheid die niet als voorwaarde kan worden opgelegd in de vergunning.

De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande bouwwerken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag wordt ongunstig beoordeeld.

Om voor vergunning in aanmerking te komen moeten aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:

-          het beperken van de achterbouw tot maximaal 1 bouwlaag in overeenstemming met het referentiebeeld in de omgeving;

-          de mogelijkheid bieden tot regenwaterinfiltratie;

-          het aanleggen van het plat dak van het hoofdvolume als groendak;

-          maximaal overdekken van de parkinginrit met begroening;

-          het voorzien van een lichtensysteem voor wagens en fietsers aan de in- en uitrit van de parking;

-          de aansluitpunten op het openbaar rioolstelsel zijn conform artikel 41 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van:

-            het gebouw in de tuinzone is te groot en hoog ten opzichte van de omgeving;

-            het is niet wenselijk om nieuwbouw kantoren te vestigen in de tuinzone van woonbebouwing;

-            het volledige perceel wordt onderkelderd;

-            de parkinginrit en de overdekte gebouwgebonden buitenruimte vormen geen levendige plint;

-            de in- en uitrit van de parking is niet inpandig en te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten;

-            het dak van het volume aan de straatkant wordt niet als groendak ingericht;

-            het dakterras achteraan op het perceel schendt de privacy van de aanpalende eigendommen;

-            de aansluitpunten op het openbaar rioolstelsel zijn niet conform artikel 41 van de bouwcode;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Schenden van de privacy: Het dakterras achteraan op het perceel is in strijd met artikel 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek. Er worden schuine en rechtstreekse uitzichten gecreëerd op de aanpalende eigendommen.
De aanvrager deelde de bezwaarschrijver mondeling mee dat de borstwering op de perceelgrenzen 1,20 m hoog is, maar dat een borstwering op ooghoogte zou voorzien worden op de aanvraag. Deze hoogte wordt echter op geen enkel plan of snede gespecifieerd in de aanvraag.
Beoordeling:
Het Burgerlijk Wetboek (artikelen 678 en 678) schrijft een minimumafstand voor, voor het creëren van rechtstreekse (1,9 m) en schuine (0,6 m) zichten op een aanpalend erf. Deze bepalingen zijn ingegeven door een kwalitatief gebruiksgenot van een eigendom. De aanvraag voldoet niet aan deze afstanden, de voorziene hoogte van de borstwering ter hoogte van het dakterras wordt inderdaad niet gespecifieerd in het dossier.
Het bezwaar is gegrond.

2.      Vermindering van licht, lucht en zon: De aanvrager gaf de bezwaarschrijver telefonisch mee dat de nieuwe achterbouw niet hoger zou worden uitgevoerd dan de huidige. Uit de snedes van de aanvraag blijkt dat de bouwhoogte zal worden opgetrokken van 7,80 m naar 8,17 m waardoor nog meer licht, lucht en zon zal worden weggenomen in de aanpalende zuidgerichte tuinen en woonruimtes.
Beoordeling:
Door het slopen van de bestaande magazijnen op de site dienen de nieuwbouw volumes in harmonie te zijn met het referentiebeeld. De voorgestelde bebouwing in het binnengebied, bestaande uit 2 bouwlagen, is hierbij niet kenmerkend. Het gebouw in de tuinzone is te groot en hoog ten opzichte van de omgeving, waardoor negatieve effecten op vlak van licht- en zontoetreding voor de aanpalende percelen ontstaan.
Het bezwaar is gegrond.