2018_CBS_11513 - Omgevingsvergunning - OMV_2018098043. Van Aerdtstraat 43. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Van Aerdtstraat 37: 03/05/1974 vergunning (18#56519) voor verbouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 39: 09/01/1907 vergunning (100#2770) voor bouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 41: 21/10/1925 vergunning (1925#22172) voor verbouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 43: 11/051881 vergunning (1881#552) voor bouwen van woning;

-          Van Aerdtstraat 45: 01/01/1991 vergunning (86#910048) voor verbouwen van woning;

-          De Pretstraat 26: 08/11/1968 vergunning (18#51671) voor verbouwen van voorgevel.

Laatst vergunde toestand

-          Van Aerdtstraat 37: meergezinswoning voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 39: meergezinswoning voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 41: meergezinswoning voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 43: meergezinswoning voor 3 gezinnen;

-          Van Aerdtstraat 45: eengezinswoning;

-          De Pretstraat 26: eengezinswoning.

Bestaande toestand

-          Van Aerdtstraat 37: vier verdiepingen onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 39: vier verdiepingen onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 41: vier verdiepingen onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 43: vier verdiepingen onder hellend dak;

-          Van Aerdtstraat 45: vier verdiepingen onder hellend dak;

Inhoud van de aanvraag

-          afbraak van 6 woningen met oog op herbouw van gebouw met 8 wooneenheden en polyvalente ruimte op begane grond;

-          nieuw volume bestaat uit vier verdiepingen met plat dak;

-          ondergrondse parkeerplaats toegankelijk via autolift langs De Pretstraat;

-          de toegang naar de appartementen wordt voorzien langs de Van Aerdtstraat;

-          er komen inpandige terrassen en wintertuinen langs de voorgevel, binnen hetzelfde gevelvlak;

-          de gevel wordt voorzien in licht grijze beton, gevel bovenste verdieping wordt teruggetrokken, hier is de gevelafwerking in geel geglazuurde steen;

-          nieuw buitenschrijnwerk in hout, raamgevels in vlak zijn voorzien in staal;

-          er is een achterliggende tuin voorzien, toegankelijk vanuit polyvalente ruimte. Vanuit deze tuin wordt een toegang naar de kelder voorzien;

-          vanuit de polyvalente ruimte wordt voor een verbinding gezorgd met het gebouw van Katoennatie (linker aangrenzend perceel);

-          de galerijen en terrassen van de appartementen kijken uit op de binnentuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit ruimtelijk uitvoeringsplan ligt het goed in volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel  1; 1.2.5.Grootschalige woonprojecten: het ingediende project heeft een voorgevelbreedte van 42 meter toch voorziet men slechts 3 toegangsdeuren waar men er volgens dit artikel 6 zou moeten voorzien.

-          artikel  1.2.1. Bouwdiepte: Men voorziet een trapconstructie van de kelderverdieping naar het gelijkvloers op minder dan 5 meter van de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Art.24: de buitenste rand van de vrije en vlakke draairuimte raakt de deur niet aan duwzijde bij de meeste deuren
• Art.25: er is onvoldoende zijdelingse opstelruimte aan krukzijde bij de inkomdeuren naar de appartement 5, 6 en 8.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet slechts 3 toegangsdeuren op een gevellengte van bijna 42 meter daar waar het RUP voorschrijft dat er bij woonprojecten met een gevelbreedte van meer dan 18 meter, wat hier het geval is, minstens 2 inkomdeuren moeten zijn, vermeerderd met 1 voordeur per bijkomende 6 meter gevelbreedte.

Aangezien het perceel een hoekperceel betreft  is de totale gevellengte geen maatstaf voor de schaal van het gebouw. De langste gevel bevindt zich langsheen de van Aerdtstraat en meet slechts 26,57 meter, de gevel langsheen de Pretstraat meet 15, 2 meter.

Het achterliggende idee van het RUP hierachter is tweeledig. Enerzijds tracht het RUP met dit voorschrift te waken over de inpassing in het weefsel waarbij een kleine korrel en een verticale geleding zich beter inpast in de beeldkwaliteit van een kenmerkende straat in RUP 2060. Anderzijds streeft het RUP met dit voorschrift naar voldoende levendigheid waarbij gesteld wordt dat door het voorzien van verschillende inkomdeuren en ramen de sociale controle en de levendigheid van de straat wordt versterkt.

In functie van dit laatste voorziet de aanvraag in een levendige multi-inzetbare ruimte op het gelijkvloers van waaruit door de aanwezigheid van grote ramen veel visueel contact is met de straat en omgekeerd.; Vanop de straat is er veel contact met de activiteiten in deze zaal en de achterliggende tuin.

Met betrekking tot de inpassing in het weefsel dient opgemerkt dat het gebouw fysisch en functioneel aansluit op het links naastgelegen hoofdkwartier van Katoennatie die hierdoor de gehele straatgevel van dit bouwblok inneemt en als het ware het weefsel bepaald. Gesteld kan dan ook dat deze straatgevel afwijkend is van de kenmerkende straat waarvoor dit voorschrift geschreven werd.

Door het voorzien van de twee vluchtdeuren langsheen de Van Aerdstraat wordt deels tegemoet gekomen aan dit voorschrift, tevens wordt de verticale geleding van de gevel hierdoor versterkt. Om bovenstaande redenen kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Het dossier voorziet in de afbraak van een aantal woningen en de realisatie van een nieuwbouw van appartementen met een multi inzetbare ruimte op het gelijkvloers ten behoeve van Katoennatie wat aanpalend gelegen is.

Voor het voorgestelde project kan een gunstig advies gegeven worden door de dienst OS/BI.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

6 appartementen met 2 slaapkamers ? 6 x 3 = 18

2 appartementen met 1 slaapkamer ?  2 x 2 = 4

In totaal moeten 22 fietsenstallingen voorzien worden.

In de ondergrondse parking is een fietsenberging voor 23 fietsen ingericht.

De fietsenberging is bereikbaar met de autolift.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project betreft een nieuw hoekvolume gelegen aan de Van Aerdtstraat en de De Pretstraat. Op het gelijkvloers worden kantoren en vergaderruimtes voorzien en op de verdiepingen duplexwoningen en appartementen met wintertuinen. Sommige van deze wintertuinen zijn dubbelhoog. De bestaande panden worden gesloopt en vervangen door een nieuw volume van 3 lagen met teruggetrokken daklaag. In het binnengebied wordt gelijkaardig aan de naastgelegen ontwikkeling van de Katoennatie een binnentuin voorzien. Op deze manier ontstaat op termijn binnen het bouwblok een cluster van kwalitatieve groenruimtes.

De gemeenschappelijke binnentuin wordt per verdieping omzoomd door een galerij of rondgang met balkons. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Als materiaal wordt gekozen voor een schil in ter plaatste gestort lichtkleurig beton en geglazuurd metselwerk voor de tweede gevellijn.

Het project werd voorafgaand voorgelegd aan de welstandscommissie op 16 maart 2018 waar het mits enkele voorwaarden gunstig werd geadviseerd. De welstandscommissie apprecieerde het ontwerp en de keuze voor duplextypologieën in de stad, maar vroeg de ruimtelijke (her)indelingsmogelijkheden van het appartement op de hoek te garanderen. Ook de detaillering en verdere verfijning van de dakterrassen verdiende nog verder onderzoek ifv opwarming en aansluiting.

De aanvraag komt tegemoet aan de door de welstandscommissie geformuleerde aandachtspunten waardoor deze naar welstand gunstig kan beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Strijdig met de verordening toegankelijkheid dient opgemerkt dat de buitenste rand van de vrije vlakke draairuimte de deur niet raakt. Dit probleem stelt zich voornamelijk bij de deuren naar de verschillende appartementen, maar ook bij de deur op het gelijkvloers naar de tuin vanuit de hal en de deuren naar de passerelle vanuit de hal op de verschillende verdiepingen.

Dat de draaicirkel de deur niet raakt, wordt door Inter niet als een probleem aanzien, er kan wat dat betreft een afwijking worden toegestaan.

Niettegenstaande bovenstaande afwijking wordt opgelegd dat de klink zich maximaal 20 cm dieper mag bevinden dat naastgelegen muurvlak waarin de deur zich bevind. Dus bij een wanddikte van 30 cm is dat nog in orde. In de aanvraag stellen we vast dat de hierboven opgesomde deuren zich bevinden in muren van 46 cm, de deur op het gelijkvloers 50 cm dieper gelegen is dan het naastgelegen muurvlak. Ofwel moet de nis breder gemaakt worden zodat de vrije wandruimte van 50 cm aan de zijde van de klink binnen de nis valt. Ofwel moeten de deuren minder diep of halverwege de dikte van de muur geplaatst worden. Dit zou bij een vergunning in  voorwaarde kunnen worden opgelegd.

Naast de inkomdeuren naar de appartementen 5, 6 en 8 en aan de deuren naar de passerelle op de verschillende verdiepingen is onvoldoende plaats aan krukzijde waardoor een rolstoelgebruiker zijn rolstoel hier niet kan opstellen om de deur te openen. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Bij een vergunning zou in voorwaarde worden opgelegd de deuren op te schuiven of in het geval van appartement 6 de draairichting van de deur te wijzigen.

Vanop het terras van appartement 6 is rechtsreeks inkijk in het naastgelegen pand mogelijk. In functie van privacy is dit niet aanvaardbaar. Bij een eventuele vergunning zou in voorwaarde worden opgelegd het toegankelijk terras te beperken tot de zone gelegen binnen de 45° lijn vertrekkende van de perceelgrens.

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. In navolging van het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van een ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten