2018_CBS_11507 - Omgevingsvergunning - OMV_2018123762. Paleisstraat 83. District Antwerpen - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend. Voornamelijk handelend over:

1.      Verlagen muur: Het slopen van de gemetste muur boven de parkeergarage van de aangevraagde eengezinswoning beïnvloedt het woonmilieu van de achterliggende woningen nadelig. De huidige muur vormt een buffer tegen, geurhinder, geluidsoverlast en schadelijke dampen die het tankstation voortbrengt.

Behandeling: Het klopt dat de bestaande muur een buffer vormt tegen omgevingslawaai afkomstig van de paleisstraat. De impact van het verlagen van de muur tot op de eerste verdieping kan echter minder ingrijpend zijn voor de omgeving dan gedacht. Het verlagen van de muur versterkt de lichttoetreding en vergemakkelijkt de circulatie van lucht in het bouwblok. Dit heeft een positieve impact op de woonkwaliteit van de omliggende woningen. De MER-screeningsnota gaat onvoldoende in op deze problematiek, waardoor geen beoordeling ten gronde kan gebeuren, noch van het dossier, noch van het bezwaar. Het bezwaar is in die zin gegrond.

2.      Ontluchters: De ontluchter aan het tankstation staat te dicht bij de woningen in de omgeving. Door het wegenemen van de scheidingsmuur verdwijnt deze barrière. Zo is de werkelijke afstand tussen de ontluchter en de dichtstbijzijnde terrasruimte zeer kort.

Behandeling: Het klopt dat de ontluchting op ca. 10m van het bestaande terras staat. De sectorale voorwaarden van de Vlarem-wetgeving verplichten slechts een afstand van drie meter tussen de uitmonding van de ontluchtingsleiding en elke opening in een lokaal en de grenzen van de percelen van derden. Aangezien hieraan voldaan wordt, kan ervan uitgegaan worden dat de buurt niet overdreven gehinderd zal worden tijdens het vullen van de houders.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Kennisgeving: De ingediende plannen zijn foutief aangezien de achterliggende percelen onjuist werden ingetekend op het grondplan. Aan de achterzijde van Paleisstraat 81 bevindt zich een terras op de eerste verdieping. 

Behandeling: Conform het normenboek dient het inplantingsplan de voorkomende bebouwing op te tekenen met vermelding van haar functie. Het is niet verplicht om het gebruik van de buitenruimte op te tekenen.
Het bezwaar is ongegrond.

4.      Uitbreiding servicestation: De aanvraag met betrekking tot het herbouwen van een eengezinswoning maakt deel uit van een uitbreiding van het bestaande tankstation. De aanvraag verdoezelt de wezenlijke uitbreiding van de tankpiste met 30 procent. De uitbreiding van het tankstation en niet de eengezinswoning is de intentie van de aanvraag.

Beoordeling: Het klopt dat de tankpiste wordt verbreedt. Zodoende maakt deze ook deel uit van de aanvraag, gezien dit werd opgetekend in de plannen. De aanvraag wordt behandeld waarbij de uitbreiding van de tankpiste in acht werd genomen.
Het bezwaar is ongegrond.

5.      Uitbreiding servicestation: De aanvraag is een eerste stap naar een grootschalige uitbreiding van het tankstation.

Beoordeling: Het bezwaar berust op vermoedens en is daarom hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard. Een uitbreiding zal opnieuw moeten aangevraagd worden met een omgevingsvergunning.
Het bezwaar is ongegrond.

6.      Verkeershinder: Het servicestation is zeer ongelukkig ingeplant en brengt verkeershinder met zich mee. Het vergroten van de tankpiste verbetert deze situatie niet.

Beoordeling: Het is correct dat het servicestation ongewenste verkeerssituaties creëert, de aanvraag bevat geen elementen die hieraan tegemoet komen.
Het bezwaar is gegrond.

7.      Bedrijfsruimte: Het bezwaar tegen de inrichting van een bedrijfsruimte die deel uitmaakt van het servicestation op de gelijkvloerse verdieping van de eengezinswoning. Dit maakt geen deel uit van de aanvraag. De bedrijfsruimte heeft de potentie om op lange termijn te evolueren naar een commerciële ruimte die deel uitmaakt van het tankstation en dus een uitbreiding van het tankstation voorstelt.

Beoordeling: De aanvraag voorziet op de gelijkvloerse verdieping een kantoorruimte. Een functie die kleiner is dan 100 m² en verenigbaar is met het wonen is vrijgesteld van vergunning. Een kantoorruimte is verenigbaar met het wonen waardoor deze functioneel inpasbaar is in de omgeving. Dat de functie later wijzigt berust op vermoedens en is niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is ongegrond.

8.      Beleidsmatige ontwikkeling: Het is beleidsmatig niet gewenst om binnen de ring, in het huidige klimaat van stadsherwaardering, een tankstation de kans te geven om op lange termijn uit te breiden.

Beoordeling: Een beleidsvisie heeft geen verordenende kracht waardoor deze niet kan dienen als beoordelingsgrond om de vergunning te weigeren. Een burger kan zich niet beroepen op een beleidsvisie.
Het bezwaar is ongegrond. 

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/06/2012: weigering ( 20123059) voor het herinrichten van een servicestation, een gevelwijziging en het verbouwen van twee appartementen tot één appartement;

-          04/04/2008: vergunning (2008970) voor het behouden van één verlicht publiciteitspaneel (20m2) tegen de zijgevel;

-          04/03/1993: vergunning (86#930109 ) voor een luifel boven een benzinestation.

-          28/07/1961: vergunning (18#42151) voor het bouwen van een service-station met flatgebouw.

Laatst vergunde toestand en bestaande toestand

-          meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een plat dak met een service-station grenzend aan de Paleis- en Boudewijnsstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van een meergezinswoning  van 3 bouwlagen onder een plat dak met de toegangsdeur aan de Boudewijnsstraat en met een garagepoort grenzend aan het tankstation gelegen aan de Paleisstraat;

-          het oprichten van een nieuwe eengezinswoning van 3 bouwlagen onder een plat dak met een grondoppervlakte van 70m2;

-          de kroonlijsthoogte van de nieuwbouw bedraagt 11.00m en wordt afgewerkt me een antracietkleurige sierlijst;

-          de voorgevel is uitgevoerd in witkleurige gevelbepleistering met twee traveeën uitgevoerd met schrijnwerk in antracietkleurig aluminium en dorpels in grijskleurig beton;

-          de voordeur bevindt zich aan de Boudewijnsstraat met een gevelplint in een antracietkleurige gecementeerde boord met een hoogte van 1.00m aan de linker- en 1.50m aan de rechterzijde;

-          ter hoogte van de eerste verdieping  wordt aan de gevel een horizontale geleding in grijskleurig sierbeton voorzien;

-          de gevel van de Paleisstraat wordt voorzien van twee verborgen ramen en een toegangsdeur;

-          ondergronds wordt een septische put voorzien van 2.000L;

-          op de gelijkvloerse verdieping wordt een kantoorruimte voorzien met een toegang langs de Paleisstraat en intern een directe toegang tot de woning, waardoor deze als nevenfunctie van het wonen kan beschouwd worden (kleiner dan 100m2) en er onlosmakelijk meer verbonden is;

-          verder is er op de gelijkvloerse verdieping een garage met plaats voor het stallen van drie fietsen van 5,6m2 en een technisch lokaal voorzien;

-          op de eerste verdieping bevindt zich de woonkamer met keuken grenzend aan een plat groendak (dak garage);

-          op de tweede verdieping bevinden zich twee slaapkamers, een toilet en een badkamer;

-          het dak wordt voorzien als groendak van 29,2m2 met een groenbuffer aan de zijde van de Boudewijnsstraat  en een valbeveiliging van 1.10m aan de voor en achtergevel.

-          ook bij de nieuwbouw wordt een garagepoort voorzien aan de zijde van de Paleisstraat met een kroonlijsthoogte van 3.85m en afgewerkt in antracietkleurige gevelsteen  en met een poort in zwartkleurig aluminium;

-          de bestaande luifel, verluchtingen en het pompeneiland van het servicestation blijft ongewijzigd, de vulpunten worden echter wel verplaatst.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing voorschriften

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s’

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-          Er werd geen hemelwaterput voorzien zoals verplicht bij het verharden van een grondoppervlakte groter dan 40m2 (hier 70m2) naar aanleiding van de nieuwbouw van een eengezinswoning. Er wordt door de bouwheer een beargumenteerde afwijking gevraagd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 27 open ruimte: er werd geen open ruimte voorzien zoals verplicht bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw dient 20%  dient voorbehouden te zijn als tuinfunctie, waar in dit ontwerp de volledige grondoppervlakte wordt bebouwd;
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard, zie beoordeling milieu

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwaterwater. Er wordt een grondoppervlakte groter dan 40 m² verhard waardoor het voorzien van een hemelwaterput verplicht is. Omwille van technische redenen en de beperkte grootte van het perceel vraagt de aanvrager een afwijking. Ter compensatie voorziet de aanvraag op het dakoppervlakte van 56m² een groendak met een oppervlakte van 23m². Een terras beslaat de overige 33m².
Als compensatie van de niet geplaatste hemelwaterput dient er minimaal een bufferend groendak over de gehele dakoppervlakte te worden ingericht met een bufferend vermogen van 35 liter per m². Het voorgestelde alternatief van een hemelwaterput is ontoereikend waardoor er niet kan worden afgeweken van de verordening hemelwater.

Conform artikel 27 van de bouwcode dient er bij sloop en nieuwbouw minimaal 20% aan open ruimte op het niveau van het maaiveld te worden voorzien. In het ontwerp wordt de volledige grondoppervlakte bebouwd waardoor de aanvraag strijdig is met desbetreffend artikel.

De bouwcode voorziet bij specifieke gevallen de mogelijkheid om beargumenteerd af te wijken. Conform artikel 3 kan gesteld worden dat het perceel behoort tot een klein hoekperceel waardoor het niet voorzien van een buitenruimte op het maaiveld aanvaardbaar is.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag sloopt een bestaande eengezinswoning en voorziet in een vervangende nieuwbouw van een eengezinswoning. Deze functie is inpasbaar in de omgeving en in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Gepaard met de aanvraag wordt ook de tankpiste vergroot waardoor de bedrijfsoppervlakte van het tankstation verbreedt.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het voorgestelde volume behoudt een zelfde hoogte. Het volume achteraan wordt verkleind door de scheidingsmuur te verlagen tot op de eerste verdieping, met daaronder een garagepoort. De terreinoppervlakte van de bestaande bebouwing beslaat 108 m². De vervangende nieuwbouw beslaat een oppervlakte van 70m². De schaal, volume en ruimtegebruik van de ééngezinswoning blijft inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Aan de zijde van de Boudewijnstraat en Paleisstraat wordt de gevel bekleed met witte pleister. De gelijkvloerse verdieping wordt voorzien van een arduinen plint. De garagepoort achteraan krijgt een zwarte kleur die contrasteert met de witte gevel. De gevelgeleding is logisch opgebouwd en verenigbaar met de architectuur van het pand. Kleur en materiaalgebruik zijn sober en daarmee inpasbaar in een stedelijke omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet een buitenruimte op het dak. Deze is noodzakelijk aangezien de eengezinswoning op de gelijkvloerse verdieping geen toegang heeft tot buitenruimte. Evenwel moet – ifv. De eerder vermelde afwijking van de hemelwaterverordening - gezocht worden naar een dakopbouw, waarbij ook extensief groendak kan worden voorzien onder de terrasoppervlakte, bijvoorbeeld door gebruik te maken van open roosters.

Aangezien op het perceel van de aanvraag een tankstation aanwezig is, werd advies gevraagd aan de stedelijke milieudienst.

De geplande wijzigingen aan het perceel en het tankstation bieden geen oplossing voor de onveilige situatie die in praktijk ontstaan is door aan- en afrijden van klanten en de leveranciers van brandstoffen. Door het vergroten van de tankpiste ontstaat met name het risico dat klanten en leveranciers nog meer de tankpiste zullen oprijden door een deel de Boudewijnstraat in tegenrichting in te rijden. De geplande ontwikkeling op het perceel is een gemiste kans om voor de ongelukkige inplanting van het tankstation en de ronduit risicovolle ontsluiting ervan een duurzame oplossing te voorzien.

De voorkeur gaat verder uit naar een strikte en harde scheiding tussen de exploitatie van het tankstation en de éénsgezinswoning. In het ontwerp geeft een toegangsdeur naar een kantoorruimte en de inpandige auto en fietsenstalplaats rechtstreeks uit op de tankpiste. De tankpiste zal dienst doen als stalplaats voor klanten en de leverende tankwagen en als oprit tot de garage. De combinatie van deze functies is moeilijk verenigbaar. De garage zal meermaals per dag tijdelijk niet toegankelijk zijn voor de gebruiker ervan (door levering van brandstof, klanten van tankstation) en dit zal op het terrein en op de openbare weg voor bijkomende hinder kunnen zorgen.

De aanvrager voorzien geen hergebruik van hemelwater. De motivatie hiervoor ontbreekt.

Door de vergroting van de oppervlakte van de tankpiste zal ook meer potentieel verontreinigd hemelwater geloosd worden (momenteel vergund voor 1 m³/uur – 40 m³/jaar). De toename van het lozingsdebiet van bedrijfsafvalwater dient aangevraagd te worden.

Wat de milieutechnische aspecten van de aanvraag betreft, wordt ongunstig advies gegeven omdat het project geen oplossing biedt voor de hinder van het tankstation en deze mogelijk zal versterken.

Het is niet mogelijk om een garagepoort elders in het pand te voorzien. Echter blijft de bereikbaarheid van de garage beperkt bij leveringen van brandstoffen.

Wat de verkeersveiligheid betreft, aangepaste signalisatie en inrichting van de tankpiste kan dit probleem verminderen. De organisatie van het tankgebeuren en de gelijkvloerse indeling van de woning moeten geoptimaliseerd worden. Dit zijn ingrijpende wijzigingen, die niet in voorwaarden kunnen worden opgelegd.

Het vergroten van de tankpiste zorgt er echter voor dat het lozingsdebiet van bedrijfsafvalwater toeneemt. Vulpunten worden verlegd naar zijgevel te bouwen éénsgezinswoning. Ook de plaatsing van ondergrondse vulputten noodzaakt een beoordeling van de milieutechnische aspecten.

De risico’s van de bodemsanering en bemaling zijn onvoldoende uitgewerkt in de MER-screeningsnota. De risico’s van deze voorziening in zijn geheel worden niet aangekaart.

De aanvraag draagt bij tot een vergroting van de tankpisten en bijgevolg de bedrijfsoppervlakte van het tankstation. De aanvraag motiveert, noch verbetert de problematische inplanting van het servicestation.

De noodzakelijke milieuvergunning voor de uitbreiding en aanpassing van de exploitatie moet in één gecombineerde aanvraag voor omgevingsvergunning worden vervat. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de ongunstige beoordeling milieu en verkeersveiligheid;  het project biedt geen oplossing voor de huidige hinder van het tankstation en deze zal versterken door de gevraagde uitbreiding. De organisatie van het tankgebeuren en de gelijkvloerse indeling van de woning moeten geoptimaliseerd worden. Dit zijn ingrijpende wijzigingen, die niet in voorwaarden kunnen worden opgelegd.

Bij de beoordeling blijkt dat een milieuvergunning noodzakelijk is voor de uitbreiding en aanpassing van de exploitatie. Deze  moet in één gecombineerde aanvraag voor omgevingsvergunning worden vervat.