2020_RVBAGSO_00028 - Patrimonium vastgoedprojecten_DE_17_SO/14/790310_Stedelijk Lyceum Lakbors, Lakborslei 339, 2100 Deurne_Nieuwbouw en renovatie schoolgebouw - Budgetverhoging bij gunning - Goedkeuring

Er werd door AG Vespa een projectbudget bij gunning opgemaakt.

In onderstaande tabel een oplijsting van de verschillende onderdelen van de projectkost (alle bedragen inclusief btw) zoals opgenomen in projectfiche 397:

Het budget, opgenomen in de meerjarenplanning 2020-2025, is niet toereikend.

Agion

Het dossier betreft een Agion dossier.

Het dossier betreft de herbestemming van historische AGION-restmiddelen aangevuld met de reguliere AGION-pot 2018 en 2019.

Er is reeds een principeakkoord.

Het bedrag van het principeakkoord bedraagt € 7 489 493,73

Projectoproep 2019 groendaken en groengevels

Aan het project werd door de vlaamse minister van justitie en handhaving, omgeving, energie en toerisme een projectsubsidie toegekend in het kader van de 'projectoproep 2019 groendaken en groengevels' ten bedrage van maximaal € 101 060,25.

De drie onderdelen in dit besluit betreffen:

1. De budgetverhoging

De projectkost is hoger dan de oorspronkelijke door AG Vespa opgemaakte budgettering, dit wordt door AG Vespa als volgt gemotiveerd;

Verhoging bouwkost:

- De prijzen van de technieken vallen stérk duurder uit dan oorspronkelijk gebudgetteerd. Dit blijkt een algemene trend op de markt. Desalniettemin werd tijdens de onderhandelingen een besparing van 3,11% op de technische loten onderhandeld.

- Tijdens de onderhandelingsprocedure kwamen enkele onvolkomenheden in het bestek met betrekking tot de stabiliteit en de beschreven waterdichtheid van de betonnen kelderbekuiping aan het licht. De onvolkomenheden met betrekking tot de stabiliteit betreffen aanpassingen welke vereist bleken aan beschreven werken voor de liftputten, de plaatfunderingen, de prefab houten vloeren en de betonrenovatie van het bestaande gebouw. De onvolkomenheid met betrekking tot de waterdichting vindt zijn basis in een recente aanpassing van de normering van het WTCB welke noopte tot een aanpassing in het bestek. Deze aanpassingen resulteren in een belangrijke meerprijs ten opzichte van het bij aanbesteding geraamde budget.

- Op vraag van het aangrenzende Schepperinstituut Deurne vond in augustus 2019 een grondruil onder gesloten beurzen plaats. Bij deze ruil werd 98m² van het perceel van de stad Antwerpen waarop het Stedelijk lyceum Lakbors zich bevindt overgedragen aan het Scheppersinstituut enerzijds, en werd 439m² van het perceel van het Scheppersinstituut overgedragen aan de stad Antwerpen anderzijds. Deze perceelsruil resulteert in een vergroting van het perceel waarop het Stedelijk lyceum Lakbors zich bevindt met 341m². Deze vergroting van de terreinoppervlakte voor de school zorgt voor een ruimtelijke optimalisatie van het geplande bouwproject maar resulteert ook in een groter aan te leggen terreinoppervlakte welke bij aanbesteding niet voorzien kon worden. Deze extra aan te leggen oppervlakte zorgt voor een meerprijs ten opzicht van het bij aanbesteding geraamde budget.

- De huidige vierkante-meter-prijzen van het project bedragen € 1.338,71 exclusief btw voor de verbouwing en € 1.697,92 exclusief btw voor de nieuwbouw. De vierkante-meter-prijs voor de verbouwing overschrijdt de huidige financiële norm zoals opgelegd door AGION niet. De vierkante-meter-prijs voor de nieuwbouw overschrijdt deze norm wel maar werd vergeleken met een globaal gerealiseerde vierkante-meter-prijs van recent gerealiseerde schoolgebouwen (€ 1.670,00) en ligt hierbij zéér dicht in de buurt. De lichte overschrijding kan grotendeels verklaard worden door het te realiseren programma. Aangezien het hier om een school gaat die de opleidingen 'haarzorg' en 'verzorging-voeding' aanbiedt  bevat het dossier aanzienlijk méér vast meubilair dan in een standaard school. Ook qua technieken heeft het faciliteren van meerdere kapsalons, praktijklokalen en leskeukens een grote impact op het budget.

In het algemeen is de uitkomst van de onderhandelingen een bouwkostdaling van €116.097. De toch wel aanzienlijke gerealiseerde besparingen op technieken, architectuur en inrichtingswerken worden voor meer dan de helft uitgevlakt door tijdens de onderhandelingen aan het licht gekomen meerkosten voor stabiliteit en waterdichting.

De prijzen van de drie na onderhandeling ingediende offertes liggen zéér dicht bij elkaar, wat erop wijst dat de prijzen uitonderhandeld en concurrentieel zijn.

Verhoging erelonen en projectbegeleiding:

Zowel de kost voor de erelonen als deze voor de projectbegeleiding steeg doordat de herwerking van het dossier evenals de bijkomende periode voor de onderhandelingen ingecalculeerd dienden te worden.

Omwille van de grondruil zal een gedeelte van het terrein ook bijkomend ontworpen moeten worden en dienen de fietstalling en een gedeelte van de speelplaatsen herdacht. Voor deze aanpassingen dient een nieuwe omgevingsvergunning ingediend te worden. Deze bijkomende werken resulteren eveneens in een verhoging van de erelonen.

Voor budgetverhoging naar aanleiding van onvolkomenheden in het oorspronkelijke bestek zijn de erelonen van de architecten niet gestegen.

2. De aangepaste timing

Ten tijde van de goedkeuring van de budgetverhoging bij aanbesteding in september 2018 werd de start van de werken voorzien in mei 2019 en werd uitgegaan van een ingebruikname in september 2021.

De huidige timing voorziet in een start van de werken in juli 2020 en gaat uit van een ingebruikname in november 2022.

De school werd de voorbije kerstvakantie reeds verhuisd naar haar tijdelijke huisvesting aan de Alfons Schneiderlaan 355 te Deurne, de aanpassing van deze timing heeft dus géén impact op de werking van de school. De aangepaste timing heeft wel tot gevolg dat voor de tijdelijke huisvesting, welke slechts over een tijdelijke omgevingsvergunning beschikt, een verlenging van de afgeleverde omgevingsvergunning tot november 2022 aangevraagd zal dienen te worden. Door het verlaten van de datum van ingebruikname van de nieuwe school verlengt ook de huurperiode van het tijdelijke schoolgebouw. Deze langere huurperiode van 7 maanden resulteert in een extra huurkost van € 123.239,06 exclusief btw.

De aanpassing van de startdatum van de werken is te wijten aan een besparingsronde bij aanbesteding enerzijds en aan de moeizame gunningsprocedure anderzijds;

In oktober 2018 werd vlak voor de publicatie van het dossier vastgesteld dat de raming van de architect de beschikbare budgetten ruimschoots overschreed. Om die reden werd een besparingsronde doorgevoerd met de bedoeling het dossier terug in evenwicht te krijgen. Het bestek werd na de goedkeuring van de budgetverhoging bij aanbesteding ook nog sterk uitgebreid en aangepast.

In maart 2019 werd uiteindelijk een aangepast dossier gepubliceerd. In juni 2019 bleken de offertes die hiervoor ingediend werden de geraamde bouwkost met gemiddeld 17% te overschrijden. Om die reden werd beslist de openbare aanbestedingsprocedure stop te zetten. In september 2019 werd het dossier opnieuw in de markt gezet in een mededingingsprocedure met onderhandeling. Na 2 onderhandelingsrondes werden op 28/01/2020 opnieuw 3 offertes ingediend. 

3. De aangepaste overeenkomst met AG Vespa

Het bouwheerschap van dit project werd gedelegeerd aan AG Vespa.

Op 22 juni heeft de raad van bestuur de huidige samenwerkingsovereenkomst voor dit project tussen AG Stedelijk Onderwijs en AG Vespa goedgekeurd. Omwille van de aanpassing van de projectkost dient eveneens een aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst voorzien. 

In deze overeenkomst, die een projectgebonden aanvulling is op de algemene samenwerkingsovereenkomst AGSO - AG Vespa dd 26 april 2013 worden de engagementen voor deze deelopdracht ruimer beschreven en wordt het kader voor de financiële verrekening voor de geleverde prestaties van het bedrijf vastgelegd. Alle modaliteiten van de algemene samenwerkingsovereenkomst zijn ook van toepassing op deze deelopdracht.

Niet van toepassing

Gunning aannemer: mei 2020

Start werken: juli 2020

Einde werken: augustus 2022

Ingebruikname: november 2022