2020_CBS_00008 - Omgevingsvergunning - OMV_2019115689. Van Luppenstraat 55-57-59 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          5/05/1941: vergunning (18#14050) voor binnenveranderingen aan een werkplaats met opslagruimte;

-          20/10/2017: vergunning (20171633) voor het verbouwen van een pand met twee appartementen en werkplaats naar een pand met acht appartementen en kantoren.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          appartementsgebouw met gelijkvloerse kantoorruimte en 8 appartementen op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          achterbouw ingericht als kantoorruimte bestaande uit drie bouwlagen onder een plat dak.

Huidige toestand

-          appartementsgebouw en achterbouw zijn in uitvoering.

Gewenste toestand

-          conform vergunde toestand mits aanpassingen:

• constructieve wijzigingen in de uitvoering door minder behoud van bestaande structuren;
• gewijzigde voorgevel, buitenschrijnwerk en dakconstructie;

-          uitbreiding van de terrassen aan de achtergevel;

• vergrote uitpandige terrassen op de eerste verdieping;
• bijkomend terras op de derde verdieping aan de achterzijde;

-          niet verlaagde scheidingsmuur met de linkerbuur;

-          gewijzigde voorgevel van de achterbouw met aangepaste raamopeningen;

-          aanpassingen in functie van de voorwaarden zoals opgelegd in dossier 20171633;

• extra gelijkvloerse parkeerplaats aan de voorgevel;
• bijkomende uitpandige brandtrap aan de achterbouw;

-          afwijkingen van de opgelegde voorwaarden;

• voorgevel achterbouw wordt uitgevoerd in een witte bepleistering en donkergrijs aluminium buitenschrijnwerk i.p.v. behoud rode gevelsteen;
• de achterbouw wordt niet voorzien van een groendak;

-          gemeenschappelijke fietsenberging in kelder via buitentrap met fietsgoot;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de ongewijzigde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar (8 woningen van gemiddeld 62m²):

• drie 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 35 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 55 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 72 m²;
• 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 41 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 54 m²;
• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 89 m².

Inhoud van de aanvraag

-          uitvoeren van constructieve wijzigingen;

-          wijzigen van de voorgevel en de dakconstructie;

-          wijzigen van de voorgevel van de achterbouw;

-          uitbreiden van de terrassen aan de achtergevel;

-          toevoegen één bijkomende parkeerplaats aan de voorgevel;

-          toevoegen bijkomende uitpandige brandtrap aan de achterbouw;

-          voorzien van gemeenschappelijke fietsenberging in kelder.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie: de voorgevel wijkt sterk af van het kenmerkende straatbeeld;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: bij een volume-uitbreiding (brandtrap) moet het gebouwvolume in harmonie zijn met het referentiebeeld. Een uitbreiding van het reeds afwijkende en storende bouwvolume in de tuinzone is strijdig met deze bepaling;
• artikel 12 Levendige plint: per 8 meter is er maximaal 1 toegangspoort toegestaan. Er zijn 3 poorten voorzien in een gevelbreedte van 17,30 meter. Bovendien is de rechter poort 3,33 meter breed, terwijl dit maximaal 3 meter mag zijn;
• artikel 27 Open ruimte: 92 m² van de 163 m² open ruimte er is verhard. Dit is 56%, wat beduidend meer is dan de toegestane 33% (1/3) van de tuinoppervlakte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

In afwijking van artikel 10 wordt het reeds storende gebouwvolume in het binnengebied uitgebreid met een uitpandige brandtrap, in plaats van deze te voorzien binnen het reeds atypisch grote bouwvolume in deze tuinzone. Omwille van de algemene brandveiligheid kan hier uitzonderlijk een afwijking op worden toegestaan met behulp van artikel 3 van de bouwcode. Om storende inkijk bij de buren te voorkomen wordt echter in voorwaarde opgelegd dat deze trap enkel gebruikt mag worden in noodgevallen en dat het raam op de bovenste verdieping dat uitgeeft op deze brandtrap ondoorzichtig moet uitgevoerd worden.

Een afwijking op artikel 12 wordt toegestaan inzake de plaatsing van drie opeenvolgende poorten in de voorgevel omdat de derde poort dankzij het doorzicht en contact met de achterliggende binnentuin het levendig karakter van de straatgevel niet schaadt.

Conform artikel 27 van de bouwcode mag maximaal 1/3de van de tuin verhard worden. De aangevraagde waterdoorlatende verharding van de tuinzone is echter afgestemd op de toegankelijkheid van de gelijkvloerse functies en het optimaal gebruik van de gemeenschappelijke binnenplaats. Er is voldoende groen voorzien en regenwaterinfiltratie blijft overal mogelijk. De voorliggende oplossing kan toegestaan worden.

Er wordt vastgesteld dat de voorgevel grotendeels nieuw wordt opgericht en toch wordt uitgevoerd voorbij de rooilijn. Het is verplicht om de rooilijn te volgen voor nieuwe constructies. Gelet op het feit dat het nieuwe voorgevelvlak reeds werd uitgevoerd, enkele restconstructies op het gelijkvloers werden bewaard en de noodzakelijke aanpassingswerken ingrijpend zijn, zal alsnog een vergunning worden verleend voor deze werken. De wetgeving voorziet een mogelijkheid tot afwijking van de geldende rooilijn tot en met 14cm in functie van het isoleren van vergunde constructies. Om maximaal tegemoet te komen aan de verduurzaming van de woningen in deze straat, wordt opgelegd om de volledige dikte van 14cm te voorzien, zodat dit op termijn een uniform straatbeeld zal opleveren. In voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om het gevelpakket aan de voorgevel (isolatie en bepleistering) met een totale dikte van 14cm uit te voeren ten opzichte van de geldende rooilijn.

Functionele inpasbaarheid

Het meergezinsgebouw met kantoorruimte blijft behouden zoals vergund in 2017. De functionele inpassing blijft ongewijzigd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

De aanvraag voorziet 1 bijkomende parkeerplaats ten opzichte van de vorige vergunning, wat als voorwaarde toen werd opgelegd.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een nieuwe toegang voorzien voor de fietsenberging in de kelder via het binnengebied. Er worden nu 26 fietsstalplaatsen ondergronds voorzien en 8 bovengronds, wat voldoende is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het programma van 8 kleine appartementen en een kantoorgebouw blijft ongewijzigd. De aanvraag betreft een aantal wijzigingen ten opzichte van de vergunde plannen uit 2017.

Omdat het vergunde programma reeds erg dens is in verhouding tot het perceel en de omgeving, mogen de aangevraagde wijzigingen in geen geval een vermindering van de woonkwaliteit met zich meebrengen. Eveneens mag de druk naar de omgeving niet toenemen.

De aanvraag voorziet echter een verkleining van de ramen van de kleinste appartementen. Deze woningen hebben door hun minimale afmetingen (oa. leefruimte inclusief keuken en eetkamer bedraagt slechts 15m²) reeds een beperkt wooncomfort. Kleinere ramen verminderen het ruimtegevoel, wat niet kan toegelaten worden.

Ook bij de aanpassingen aan het achtergebouw moet steeds maximaal rekening gehouden worden met het feit dat zowel het gebouwvolume als het gebruik als kantoor storend kan zijn voor de omringende private achtergevels en tuinen van de omwonenden. Overlast moet steeds maximaal beperkt worden.
Er wordt door de aanvrager voorgesteld om het dak van het achtergebouw niet uit te voeren als groendak, maar in de plaats daarvan zonnepanelen te plaatsen. Bovenvermelde motivatie indachtig, kan dit niet bijgetreden worden. Een groendak zorgt eveneens voor een verduurzaming van het gebouw én genereert een meer kwalitatief uiterlijk. Omwille van de uitzonderlijke herbestemming van dit gebouw is de aanleg van het groendak een minimale voorwaarde om dit te kunnen verantwoorden in de omgeving. Een groendak kan overigens perfect gecombineerd worden met zonnepanelen.

Visueel-vormelijke elementen

Het aangepaste gevelontwerp ten opzichte van de vergunning uit 2017 is niet in harmonie met de kenmerkende afwerking in het straatbeeld. Zodoende is de aanvraag strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Er is geen reden om een dermate grote afwijking toe te staan. Bepaalde gevelwijzigingen worden daarom uitgesloten uit deze vergunning.

De vergunde voorgevel is voorzien in een witte bepleistering met een plint in blauwe hardsteen, grote raamvlakken met spijlenwerk en een sierlijst tussen de 2de en 3de verdieping. Dankzij de grote raamvlakken op de verdiepingen en de doorbreking van de kroonlijst in de middentravee past het geheel in het straatbeeld met woningen met een gevelbreedte van telkens 5 meter en centrale ramen.

Het nieuwe voorgevelontwerp bevat daarentegen een plint in aluminium platen, kleinere raamvlakken, borstweringen in strekmetaal en een verlies in detaillering. Het resultaat is een meer gesloten, plat gevelvlak met minder duurzame materialen. Dit ontwerp werkt schaalvergrotend door de meer massieve gevelvlakken, door de kleinere ramen en de doorgetrokken kroonlijst, door het inpandig gemaakte terras. Dit leidt tot een duidelijk minder goede inpassing in de omgeving.

Omwille van de grote schaal van het project ten opzichte van de typische rijwoningen in de straat, heeft de vormgeving van het gebouw een grote impact op het straatbeeld. Er is geen reden om de beeldkwaliteit te verlagen en de inpasbaarheid in de straat te verminderen. Er wordt daarom geen vergunning verleend voor de aangevraagde gevelwijzigingen, met uitzondering van de gewijzigde gevelopeningen in de plint. Het gevelbeeld en de materialisatie uit de vorige vergunning moet behouden blijven. De vergunde voorgeveltekening wordt ter informatie aan deze vergunning toegevoegd.

Er kan ingestemd worden met de wijzigingen aan de gevels aan de achterzijde. De visuele impact van deze wijzigingen is beperkt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de opgelegde voorwaarden, kunnen de aangevraagde wijzigingen aanvaard worden en voldoen zij aan de goede ruimtelijke ordening.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de brandtrap tegen de achterbouw enkel te gebruiken in noodsituaties;

3.      het bovenste raam van de achterbouw dat uitgeeft op de brandtrap, ondoorzichtig uit te voeren om inkijk bij de buren te voorkomen, zoals aangeduid in rood op het plan “ROOD_BA_gebouw_G_N_3 - tussengevel B NT.pdf”;

4.      de daken van de achterbouw uit te voeren als groendak, zoals aangeduid op het plan “ROOD_BA_gebouw_P_N_4 - dak NT.pdf”;

5.      de isolatie plus afwerkingsmateriaal van de voorgevel met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

7.      geen vergunning wordt verleend voor wijzigingen aan de voorgevel met uitzondering van de aangepaste gevelopeningen op het gelijkvloers. Overeenkomstig de vorige vergunning dient de materialisatie van de gelijkvloerse poorten te gebeuren in zwart stalen spijlenwerk dat doorzichten toelaat en visueel afgestemd is op de borstweringen van de bovenverdiepingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten