2020_CBS_00038 - Omgevingsvergunning - OMV_2019135448. Lange Leemstraat 103 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/05/1913: vergunning (1913#3632) voor het vernieuwen van een uitstalraam;

-          20/04/1923: vergunning (1923#15345) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          29/05/1959: vergunning (18#39729) voor veranderingswerken en zonnetent;

-          28/10/1977: vergunning (18#59129) voor een gevelverbouwing;

-          11/10/2019: weigering (20192378) voor het verbouwen van een winkelhuis naar een meergezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning - type 19e-eeuwse handelswoning -  met complementaire handelsfunctie (deel van de woning);

-          hoofdvolume van 3 bouwlagen onder zadeldak, met een bouwdiepte van 9,20m;

-          entresolvolume van 2 bouwlagen onder plat dak met een bouwdiepte van 14,70m;

-          kleine, gelijkvloerse uitbouw (toilet) aan de linkerzijde  met een bouwdiepte van 15,50m;

-          voorgevel in witte bepleistering met winkelpui in geschilderd hout.

Advies geacht vergund:

-          positief advies voor 2 woningen, waarbij de gelijkvloerse winkel een geheel vormt met een van de woningen;

-          negatief advies voor de volume-uitbreiding ten opzichte van de vergunde bouwvolumes.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 3 woningen:

-          1e, 2e en dak-verdieping zijn ingericht met telkens een appartement van 43,50m². De badkamer en verblijfsruimtes zijn van elkaar gescheiden door de gemeenschappelijke hal;

-          het handelsgelijkvloers (wasserij) is over het volledige perceel uitgebouwd naar een bouwdiepte van 19,50m;

-          functie van de ruimte op de verdieping van het entresolvolume is onbekend.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met vier woonentiteiten:

• 1-slaapkamerappartement van 87,50m² met een buitenruimte van 61m²;
• 1-slaapkamerappartement van 67m² met een buitenruimte van 8m²;
• studio van 43m² (verblijfsruimtes 38m²) met een buitenruimte van 1,80m²;
• studio van 39m² met een buitenruimte van 4m²;

-          de voorgevel wordt op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een nieuwe inkom en raamopeningen. Het gelijkvloerse gevelvlak wordt bezet met crepi en een plint in blauwe hardsteen. Het schrijnwerk wordt voorzien in grijs PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen (regulariseren) van het aantal woningen van twee naar vier:

-          regulariseren van de gelijkvloerse uitbreiding tot een diepte van 19,50 meter;

-          uitbreiden van de 2de bouwlaag en voorzien van nieuwe terrassen op alle niveaus;

-          voorgevelwijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het gebouw laat zich lezen als een handelswoning en is ook zo opgebouwd. Door het om te vormen tot 4 woningen wordt de draagkracht van het pand en de omgeving overschreden;
• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de insprong aan het terras van de dakverdieping onderbreekt de kroonlijst;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter. De studio op de 2de verdieping heeft een buitenruimte van slechts 1,80m²;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de plannen bevatten tegenstrijdigheden over de hoogte van de opstand van de scheidingsmuren. De nieuwe daken worden op de snede in tekst aangeduid met een uitgebreid opbouwpakket en een dakopstand van 30cm, maar worden getekend met een minimale onrealistische dikte en een opstand van 20cm;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De origineel vergunde bouwdiepte op het gelijkvloers is slechts 13,5 meter aan de rechterzijde. Dit is de zijde die grenst aan de achterkanten van de huizen in de Jacob Jordaensstraat. Om deze aangrenzende eigendommen niet op een onredelijke manier in te sluiten, vraagt een goede ruimtelijke ordening om de bouwdiepte te beperken. Het is ruimtelijk aangewezen om bij gebouwen nabij de hoek, de open ruimte te maximaliseren om licht en zicht te garanderen voor alle omwonenden, nu en in de toekomst. Een uitbreiding tot 19,5 meter op het gelijkvloers leidt tot overmaatse ruimtelijke beperkingen voor de buren en kan daarom niet geregulariseerd worden.

Het beperken van de bouwdiepte nabij of in de hoek van een bouwblok is cruciaal, zodat groene open ruimte tot aan de huizen in de hoek kan reiken. Door deze schaarse open ruimte te bebouwen, verdwijnen alle mogelijkheden voor de aangrenzende buren om een eigen kwalitatieve gelijkvloerse buitenruimte te creëren. De impact van de aangevraagde uitbreiding met een hoogte van 3,80 meter is beduidend groter dan een tuinmuur of haag van 2 meter. Daarom komt de aangevraagde gelijkvloerse uitbreiding niet voor vergunning in aanmerking.

Het gebouw in kwestie is een typische 19de-eeuwse handelswoning waarvan de opdeling in de twee bestaande woningen vergund geacht wordt, aangezien deze opdeling plaatsvond voor 1979. De voorliggende aanvraag bestaat uit het verder vermeerderen van het aantal woningen in het gebouw tot 4 appartementen. Een gebouw van deze grootte (bruto-oppervlakte ca. 245m²) is echter niet geschikt om zoveel woningen op een kwalitatieve wijze in te richten. De oppervlakte van de woningen is erg beperkt en er wordt eveneens geen diversiteit aan woningen voorzien, wat leidt tot een lage gemiddelde woonkwaliteit van de afzonderlijke woningen en het gebouw in het algemeen.

Hiermee wijkt het project ook af van de stedelijke doelstellingen om voldoende grote woningen te voorzien en een mix aan woninggroottes aan te bieden in meergezinsgebouwen. Het aantal woningen overschrijdt de draagkracht van deze plaats.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De planindeling van de verschillende wooneenheden bevat weinig kwaliteit. De leefruimte van het appartement op de eerste verdieping is bijvoorbeeld zeer klein ten opzichte van de slaapkamer, er is geen contact tussen de leefruimte op het gelijkvloers en de tuin en de dakstudio heeft als enige badruimte een vrijstaand bad in het midden van de studio (dit biedt zeer weinig wooncomfort).

Door de ligging van het perceel nabij de hoek van het bouwblok zijn de afstanden tot de private achtergevels van de buren zeer kort. Ondanks het kleine gebouw, wordt er toch op elke verdieping een zelfstandige woning ingericht met een terras aan de achterzijde waardoor de inkijk bij de buren relatief intensief is en niet in verhouding staat tot de schaal van de gebouwen rondom.

De foto’s bij de aanvraag maken duidelijk dat de werkelijke bebouwing van de buren niet overeenstemt met de aanduidingen op de plannen en de inplanting. Dit werd reeds in de vorige recente vergunningsaanvraag meegegeven, maar werd niet aangepast. De scheidingsmuren op de 1ste verdieping zijn in de praktijk minder diep dan aangegeven op de plannen. Hierdoor is de correcte beoordeling van het dakterras op deze 1ste verdieping onmogelijk. In elk geval zal dit terras aangepast moeten worden wegens hinderlijke rechtstreekse en zijdelingse zichten naar de buren.

Het nieuw terras bij het appartement op de 2de verdieping voldoet niet aan de minimale oppervlakte van 4m² zoals beschreven in artikel 28 van de bouwcode. Hierdoor is de bruikbaarheid als buitenruimte beperkt. Gelet op het feit dat het bestaande appartement geen aparte buitenruimte heeft, zal het kleine terrasje echter wel een meerwaarde bieden en is de afwijking toelaatbaar. Zoals hierboven reeds opgemerkt zorgt de grote concentratie van terrassen aan de achtergevel wel voor hinder bij de buren, die zou verminderd worden door de bovenste verdiepingen samen te voegen en één echte kwalitatieve buitenruimte te voorzien.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Door het programma te beperken tot drie woningen, met een duplex in de bovenste verdiepingen, zou de interne woonkwaliteit stijgen en de druk op de omgeving verminderen. Ook de impact qua mobiliteit zou beperkter zijn.

De snede toont ook tegenstrijdige informatie over de dakopbouw van de nieuwe daken en de opstand van de scheidingsmuren. Hierdoor kan de impact op de buren niet eenduidig beoordeeld worden. Om dit soort zaken te voorkomen is het belangrijk om de plannen met de nodige zorg op te stellen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Deze wijk kent een hoge parkeerdruk. De aangevraagde werken leiden tot een verhoging van de parkeerbehoefte van 2 naar 4 parkeerplaatsen, die allebei worden afgewenteld op de omringende straten. Deze parkeerbehoefte staat niet in verhouding tot de schaal van het gebouw en legt onnodige lasten op de omgeving.

De in verhouding zijnde hoge parkeerdruk is een duidelijke aanwijzing dat het aangevraagde programma te groot is voor dit perceel.

Visueel-vormelijke elementen

Er is geen bezwaar tegen de voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel. De gelijkvloerse winkelpui wordt op een gepaste manier aangepast naar een typische woongevel, in harmonie met de omgeving en de kenmerkende 19de-eeuwse architectuur van het gebouw zelf.

Aan de achtergevel wordt de kroonlijst onderbroken om een dakinsprong te creëren. Dit is strijdig met artikel 15 van de bouwcode, waarin het behoud van een doorlopende kroonlijst wordt vastgelegd om de visuele harmonie in de stedelijke omgeving te bewaren. Omwille van de beperkte visuele impact is deze ingreep hier wel bespreekbaar.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande meergezinswoning blijft behouden. De woonfunctie blijft onveranderd en is functioneel inpasbaar in de hoofdzakelijke woonomgeving van de Lange Leemstraat.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten