2020_CBS_00024 - Omgevingsvergunning - OMV_2019135320. Cuylitsstraat 66 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/1958: vergunning (18#39072) voor het bouwen van een badkamer en keuken op de 2de verdieping;

-          18/06/1976: vergunning (18#80839) voor interne verbouwingswerken van een garage op de volledige gelijkvloerse verdieping.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gesloten meergezinswoning van 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          het perceel heeft een oppervlakte van 115 m² met bouwdiepte van 20,9 m en is op de gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd met als functie garage;

-          de eerste en tweede verdieping hebben een bouwdiepte van 16,1 m en bestaan telkens uit 1 woonentiteit met 1 slaapkamer.

Huidige toestand

-          het perceel is uitgebreid naar achteren en heeft een totale oppervlakte van 142,8 m² met een bouwdiepte van 25,3 m en is volledig bebouwd;

-          de gelijkvloerse verdieping met als functie garage werd omgevormd naar 1 woonentiteit van 1 slaapkamer met een garage aan de voorgevel;

-          de verdiepingen zijn ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, namelijk 2 woonentiteiten.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 4 slaapkamers met een bruto-vloeroppervlakte van 288m²;

-          gelijkvloerse verdieping met een bouwdiepte van 18,90 meter;

-          garage vooraan en leefruimte met patio achteraan op het gelijkvloers;

-          open ruimte achteraan het perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning;

-          functiewijziging van een garage naar wonen;

-          ontpitten perceel door:

• het voorzien van een patio net achter het hoofdvolume;
• het voorzien van open ruimte achteraan het perceel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 40 privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  de hellingsgraad van de nieuwe  DWA en RWA is niet vermeld , de nieuwe delen dienen te voldoen aan dit artikel;
• artikel 41 kenmerken aansluiting van de leidingen met het  openbaar rioolstelsel 1.1. en 1.3: 
  de  nieuwe gescheiden  RWA en DWA  dienen te voldoen aan de voorschriften van dit artikel. 
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een meergezinsgebouw naar een eengezinswoning. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving en is dan ook functioneel inpasbaar. De daling van het aantal woongelegenheden zorgt voor een afname van de druk op het perceel en draagt bij tot een algemene verbetering van de draagkracht in de omgeving. Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt de ambitie om een meergezinswoning om te vormen naar een eengezinswoning geapprecieerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorliggende handelingen, werken en wijzigingen aan het bouwvolume hebben betrekking op het omvormen van een gelijkvloerse garage naar een leefruimte op de gelijkvloerse verdieping. Omdat het bestaande terrein volledig is bebouw, is een ontpitting noodzakelijk. De aanvraag stelt voor om de bouwdiepte te voorzien op een diepte van 18,80 meter. Achter het hoofdvolume wordt een patio voorzien tegen de rechterscheidingsmuur. Er is voldaan aan de minimale ontpittingseis conform de bouwcode. De voorziene bouwdiepte blijft echter uitzonderlijk diep voor een woongebouw.

In de aanvraag is een analyse toegevoegd van de aanwezige bouwdieptes van percelen in de directe omgeving. Deze analyse zou moeten aantonen dat 18,80 meter overeenkomt met de gemiddelde bouwdieptes in het bouwblok. Echter is een gemiddelde bouwdiepte sterk beïnvloed door extreme bouwdieptes van bijvoorbeeld nr. 70 en nr. 48. Dit is dan ook geen juiste maatstaf waardoor er niet verwezen kan worden naar de gemiddelde bouwdiepte. Een bouwdiepte van 17 à 18 meter vormt eerder de maatstaf.

Gelet op de voorziene ontpitting, de eerder diepe omliggende percelen en de keuze om de bestaande garage te behouden, in combinatie met een leefruimte bij de tuin, wordt een atypische bouwdiepte van 18,80 meter uitzonderlijk toegestaan. Dit mag echter niet de nieuwe maatstaf worden voor de bouwdiepte van het bouwblok.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Zij gaven volgend advies:

“De straat is getypeerd door gaaf bewaarde gevelwanden met eind-19de-eeuwse burgerhuizen. Meestal gaat het om neoclassicistische panden van drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldak, met bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels met puilijsten, doorlopende lekdrempels, kroonlijsten en balkons met ijzeren leuning. Typerend voor het hele Zuid is de doorbreking van de witte gevelwanden met kleurrijke eclectische huizen, wat ook het geval is in de Cuylitsstraat. Opvallend voor deze straat is het vaak gaaf bewaarde originele houtwerk in de muuropeningen.

Op nummers 64-66 is er een opmerkelijk neoclassicistisch samenstel (nu verbouwd) van twee woningen onder mansardedak: de woningen werden in 1896 ontworpen door Florent Verbraeken voor August Van Put-Van Gool en hadden een gemeenschappelijke centrale doorgang naar de achterliggende bijgebouwen. 

Het pand waarover de aanvraag handelt, betreft een neoclassicistisch pand van 3 traveeën breed en 3 bouwlagen hoog onder een mansardedak. Het buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping werd reeds vervangen door vlak schrijnwerk. Ter hoogte van de dakverdieping is het oorspronkelijk schrijnwerk nog aanwezig.

De interne kamerstructuur op de verdiepingen is bewaard. De interieurafwerking is onbekend.

Het pand heeft een beeldondersteunende functie in het straatbeeld.

Men wenst het pand om te vormen naar een eengezinswoning. Achteraan wordt de tuinzone ontpit. Het buitenschrijnwerk van de voorgevel wordt vervangen door nieuw buitenschrijnwerk. De kamerstructuur op de verdiepingen blijft afleesbaar. De plint in blauwe hardsteen zou ook geschilderd worden, mogelijks is dit een fout op het gevelplan.

Principieel is er geen bezwaar tegen het omvormen van het pand naar een eengezinswoning en het creëren van een buitenruimte.

Het is niet duidelijk of het bestaande schrijnwerk behouden blijft, of het vervangen wordt door nieuw buitenschrijnwerk. Als voorwaarde zou moeten opgelegd worden om het buitenschrijnwerk van de dakverdieping als model te nemen, wat de profilering en detaillering betreft, voor nieuw buitenschrijnwerk indien het schrijnwerk in de voorgevel vervangen zal worden.

Het schilderen van de blauwe hardstenen plint is niet aanvaardbaar. De blauwe hardsteen moet zichtbaar blijven.”

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. In voorwaarden wordt opgelegd dat bij het vervangen van het buitenschrijnwerk eenzelfde profilering en detaillering moet gevolgd worden als het schrijnwerk van de dakverdieping. De hardstenen plint moet onbeschilderd blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde verbouwingswerken zijn een algemene verbetering voor de woon- en leefkwaliteit van de woning. De gelijkvloerse verdieping is omgevormd tot een leefbaar woonvertrek en de daling van het aantal woningen is positief voor de woonkwaliteit in het gebouw. De toevoeging van een patio op de gelijkvloerse verdieping zorgt ervoor dat én de garage behouden kan blijven én er een kwalitatieve leefruimte kan georganiseerd worden langs de tuin met ruime lichtinval.

De aanvraag wijkt af van. De aanvraag bevat onvoldoende informatie om te kunnen oordelen of de DWA en RWA voldoet aan artikels 40 en 41 van de bouwcode. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met een kleine uitbreiding en interne verbouwingen. Het aantal woongelegenheden vermindert dus.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de DWA en RWA dient voorzien te worden conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

2.      indien het buitenschrijnwerk wordt vervangen, moet het buitenschrijnwerk van de dakverdieping als model genomen worden wat de profilering en detaillering betreft;

3.      de blauwe hardstenen plint moet onbeschilderd blijven;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.