2020_CBS_00036 - Omgevingsvergunning - OMV_2019129993. Reyndersstraat 1-3. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/3/1986: vergunning (18#67280) voorgevelverbouwing gelijkvloers;

-          23/9/1925: vergunning (1925#21767) vensters.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelshuis van 3 bouwlagen onder een afgetopt zadeldak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse nevenfunctie en bovenliggende woning;

-          de bruto-vloeroppervlakte van de eengezinswoning bedraagt 295 m2 (<350m2).

Huidige toestand

-          conform de vergunde/vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          gerenoveerd handelshuis van 3 bouwlagen onder een afgetopt zadeldak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse nevenfunctie bij de bovenliggende eengezinswoning.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie;

-          achter de voordeur wordt een gemeenschappelijke inkomhal voorzien met een aparte deur naar de commerciële ruimte en een aparte deur naar de bovenliggende woning;

-          de kelderruimte wordt bij de commerciële ruimte gevoegd die voorzien wordt van een mezzanine op het gelijkvloers;

-          de bovenliggende woning wordt gerenoveerd, ingericht met 2 slaapkamers en voorzien van een dakterras op het afgetopte zadeldak;

-          de voorgevel krijgt een nieuwe raamindeling en wordt afgewerkt met een wit gekaleide gevelparement.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan  Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 1  Zone voor wonen Wo1:

de aanvraag voorziet in een inrichting van kelder en gelijkvloers als commerciële ruimte, waar dit alleen op het gelijkvloers is toegestaan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          Artikel 18:

na afwerking van de gelijkvloerse vloerplaat is er een verschil van 5cm tussen de inkomhal en de commerciële ruimte zonder het voorzien van een helling of lift;

-          Artikel 24:

na het inrichten van de gemeenschappelijke inkomhal is er geen vrije en vlakke draairuimte voor de inkomdeur van de commerciële ruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de commerciële ruimtes boven en onder de nieuw geplaatste mezzanine bedragen slechts 2m17 in plaats van de minimaal vereiste 2m60.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag omvat onder meer de plaatsing van een mezzanine achteraan de gelijkvloerse ruimte. De plafondhoogte boven en onder deze duplex bedraagt 2,17 m, waar de voorschriften een hoogte van 2,60 m opleggen.

De aanvrager wenst een afwijking te bekomen van de voorschriften van de bouwcode met betrekking tot de minimale hoogte. Het ontwerp met toevoeging van een mezzanine komt voort uit een herstel van de historische configuratie. Enkele bouwsporen, waaronder een afgekorte strijkbalk, een aftekening in de afwerklagen aan de onderzijde van de moerbalk en een deels weggekapte console onder deze moerbalk, suggereren dat de kamer destijds werd voorzien van een insteekverdieping of een hangende kamer. De aanvrager wenst deze toestand te reconstrueren, wat gewaardeerd wordt vanuit oogpunt monumentenzorg.

Gezien de ruimte over meer dan de helft van de vloeroppervlakte een ruime hoogte heeft van 4,50 m en gezien de grote lichtinval, kan gesteld worden dat het tekort aan hoogte van de duplex geen onaanvaardbaar gebrek van ruimtelijke en/of verblijfskwaliteit genereert. Rekening houdende met het bovenstaande wordt een afwijking toegestaan op de voorschriften met betrekking tot minimale plafondhoogte.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande, historische eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie wordt verbouwd en gerestaureerd. De plannen voorzien onder meer de uitbreiding van de commerciële functie naar de kelderverdieping. Het pand is gelegen binnen de grenzen van het RUP Binnenstad in een zone voor wonen (Wo1). De bestemmingsvoorschriften laten geen commerciële functie toe in de kelder. De inrichting van de kelderverdieping als commerciële ruimte wordt daarom uitgesloten van vergunning.

Binnen de woonzone waarin het pand gelegen is, kunnen zowel detailhandel als reca als gelijkvloerse commerciële functie worden toegestaan. Een omgevingsvergunning is nodig voor het wijziging van de functie detailhandel naar reca of andersom. Niettegenstaande de plannen geen expliciete functie vermelden (commerciële ruimte), spreekt de beschrijvende nota wel over een handelsfunctie en de inrichting als ‘winkel’. Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd het gelijkvloers als winkelruimte (functie detailhandel) en de kelder als berging in te richten en te gebruiken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Cultuurhistorische aspecten

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag heeft betrekking op een historisch pand dat eertijds als achterhuis werd opgetrokken bij het beschermde monument ‘den Gulden Griffoen’ (Hoogstraat 37).

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, dient de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van het pand en de omgeving beoordeeld te worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

Aan het aanvraagdossier werd een CHE-rapport toegevoegd, waardoor de aanvraag voldoende informatie bevat over het cultuurhistorische profiel van de aanwezige elementen. Het dossier werd voorafgaandelijk voorbesproken en het pand werd ter plaatse bezocht door de stedelijke dienst monumentenzorg.

Het gebouw betreft een gaaf bewaard 16e-eeuws achterhuis van een voorname koopmanswoning, genaamd ‘de Griffoen’. Door de ligging langs de Reyndersstraat is de 16e-eeuwse configuratie van een commercieel voorhuis (Hoogstraat 37) met een representatief achterhuis (nr. 1) en een afzonderlijke huurwoning (nr. 3) nog goed leesbaar. In de voormalige voorkamer op de begane grond zijn twee grote laat 16de-eeuwse muurschilderingen in all’antica stijl bewaard. De architectuurhistorische, artistieke en beeldbepalende waarde van het pand is groot

Vanuit oogpunt monumentenzorg worden de aangevraagde werken gunstig geadviseerd:

“Hoewel het jammer is dat de oorspronkelijke dakvorm niet wordt hersteld zoals eerst voorzien, kunnen we vanuit oogpunt monumentenzorg akkoord gaan met het bestendigen van de bestaande toestand van het afgeknotte zadeldak om hierop een dakterras te voorzien. Het creëren van buitenruimte op een andere plaats en/of zonder het historisch dakspant aan te tasten, is niet mogelijk op deze kleine en complexe kavel. We appreciëren ten zeerste de inspanningen die worden geleverd om de nog aanwezige waardevolle structuur en de uitzonderlijke interieuraankleding, waaronder een kamervullende 16de-eeuwse muurschildering, te bewaren.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden een aantal strijdigheden met de voorschriften inzake toegankelijkheid vastgesteld. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met deze regelgeving, wordt als voorwaarde opgelegd om de vloerpas van de inkomhal en het winkelgedeelte op eenzelfde niveau (pas -0.05) te voorzien.

Om een vrije en vlakke draairuimte voor de inkomdeur te voorzien, wordt opgelegd om de breedte van de inkomhal te vergroten tot 1,50 m en de deur naar de winkel te verplaatsen zoals in rood aangeduid op de plannen.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de gelijkvloerse commerciële ruimte dient met een handelsfunctie te worden ingericht en gebruikt;

3.      de kelderverdieping dient als niet publiektoegankelijke berging te worden ingericht en gebruikt;

4.      de vloerpas van de inkomhal en de handelsruimte dienen op eenzelfde niveau (pas -0.05) te worden voorzien, conform de verordening inzake toegankelijkheid;

5.      in functie van de voorziening van een vrije en vlakke draairuimte voor de inkomdeur, dient de breedte van de inkomhal vergroot te worden tot 1,50m en dient de deur naar de winkelruimte te worden verplaatst zoals in rood aangeduid op de plannen, conform de verordening inzake toegankelijkheid;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

7.      geen vergunning wordt verleend voor de inrichting van de kelderverdieping als publiektoegankelijke commerciële ruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

1.      Eigendomsgrens: op de plannen wordt de gelijkvloerse uitbouw van de toiletten voor het handelspand weergegeven alsof deze deel uitmaken van het pand Reyndersstraat 1. Ook wordt een bestaande scheidingsmuur van 18 cm of meer getekend. Dit is volgens de bezwaarindiener niet in overeenstemming met de werkelijke kadastrale toestand en de vastgestelde eigendomsgrenzen.

Beoordeling:

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar betreft echter geen argument dat invloed heeft op de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag tot verbouwing. Het bezwaar wordt daarom als ontvankelijk, maar ongegrond beschouwd.