2020_CBS_00552 - Omgevingsvergunning - OMV_2019121463. Waalsekaai 29 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          1/7/2016: vergunning (2016760) voor het afbreken van een woning en bouwen van 5 kamerwoningen met gemeenschappelijke ruimte.

Vergunde toestand

-          pand van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing ingericht met 5 kamerwoningen en een gemeenschappelijke ruimte.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein na sloop.

Gewenste toestand

-          boetiekhotel van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing ingericht met 5 kamers en een gelijkvloerse lobby met publiek toegankelijke bar.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een pand van 6 bouwlagen onder plat dak;

-          bovenliggend worden 5 hotelkamers voorzien;

-          op het gelijkvloers komt een lobby en publieke bar;

-          de voorgevel wordt afgewerkt met lichtgrijs/beige kalksteen en gezuurd beton en koperkleurig buitenschrijnwerk in aluminium en staal.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.4 hoogte van het gebouwen:

bouwhoogte en kroonlijsthoogte is niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          Artikel 2.1.4.1 kroonlijsthoogte van de achtergevels:
de kroonlijsthoogte van de achtergevel is hoger dan die van de voorgevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen vlotte en bereikbare fietsstalplaats voorzien conform dit artikel;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren bezitten geen opstand van minstens 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

• Artikel 43 septische putten:
  er wordt geen septische put voorzien van minstens 6000 liter .

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Vastgesteld wordt dat de aanvraag niet voldoet aan artikel 29 van de bouwcode. De stedelijke mobiliteitsdienst adviseerde dan ook dat er voor het personeel van het hotel minstens 1 fietsstalplaats voorzien moet worden.In de gang is onder de trap een fietsstalplaats voorzien maar de ruimte is te krap om een fiets te kunnen stallen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet minimaal 1m70 vrije ruimte beschikbaar zijn. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om een fietsstalplaats te voorzien voor het personeel die comfortabel te bereiken is.

Ook werd er vastgesteld dat de aanvraag niet voldoet aan artikel 34 en 43 van de bouwcode. De nieuwe scheidingsmuren bezitten geen opstand van minstens 30 cm t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak en er is geen septische put met een minimuminhoud van 6000 liter voorzien.

Om tegemoet te komen aan deze afwijkingen ten opzichte van de gemeentelijke stedenbouwkundig voorschriften wordt voorgesteld om een fietsstalplaats voor het personeel te voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode, een strook in niet brandbaar materiaal van 30cm te voorzien en een septische put conform artikel 43 te voorzien.

De kroonlijst aan de voorzijde is lager dan de kroonlijst aan de achterzijde waardoor er een strijdigheid is vastgesteld met de voorschriften van RUP-Binnenstad. Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 2.1.4.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan wordt als voorwaarde opgenomen ook aan de achterzijde een kroonlijst aan te brengen tussen gevel - en dakgedeelte.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat het straatbeeld van de Waalsekaai aan de linkerzijde (nrs. 31, 32, 33, 34, 35) van het perceel hoofdzakelijk gekenmerkt wordt door panden met een hoogte van circa 14 tot 16m onder de kroonlijst plus een daklaag. De flankerende panden van het pand in voorliggende aanvraag zijn merkelijk lager dan de kenmerkende kroonlijsthoogte in de omgeving. Echter wordt de kroonlijst ten opzichte van de vergunde voorgevel hoger voorzien, waardoor de aansluiting met de buurpanden verdwijnt. Vastgesteld wordt dat de nieuwe kroonlijsthoogte niet in harmonie is met de omgeving en aldus strijdig met artikel 2.1.4. Verder in deze beoordeling zal de kroonlijsthoogte nader worden besproken.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een gebouw met daarin studentenwoningen naar een hotel. De functiewijziging van wonen naar verblijfsrecreatie is functioneel inpasbaar in de omgeving en verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van RUP-Binnenstad.

Aan de stedelijke diensten Ondernemen en Stadsmarketing en Visit Antwerp werd advies gevraagd.

De adviezen van de betreffende diensten zijn gunstig op voorwaarde dat elke logieseenheid geregistreerd wordt volgens het Vlaamse Logiesdecreet en daarmee dient te voldoen aan de algemene basisnormen m.b.t. kwaliteit en brandveiligheid en de specifieke basis-en uitbatingsvoorwaarden voor hotels. Ook dient er een horecavergunning te worden aangevraagd indien die vereist is.

Deze adviezen en opmerkingen worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en in voorwaarden in deze vergunning opgenomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In het verleden werd voor een nieuwbouw op dit perceel reeds een vergunning verleend. De aanvraag wenst het bouwvolume van het gebouw niet te wijzigen, maar enkel de gevel van het voormalige pand aan te passen. Het bouwvolume van het pand zal dus niet opnieuw beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het volume bestaat uit 6 lagen en krijgt per laag 1 grote raamopening met

schuifraam. De gevel wordt bekleed met natuursteen. Boven het gelijkvloers en de 5de laag wordt een kroonlijst voorzien. Boven de kroonlijst is de daklaag uitgewerkt als een volwaardige bouwlaag, in tegenstelling tot de daklaag die in de voorgaande vergunning werd vormgegeven als een mansardedak. De plint bestaat uit glas en hekwerk in staal.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stellen dat op deze locatie in 2016 een volume werd vergund dat zich qua schaal inpaste in het referentiekader van de Waalsekaai. De huidige aanvraag voorziet een andere gevelarchitectuur die volgens monumentenzorg naar welstand beoordeeld moet worden. Onder deze voorwaarden verlenen zijn een gunstig advies.

Dit advies wordt bijgetreden. Omdat de gevelafwerking wijzigt en afwijkend is ten opzichte van andere panden in de omgeving werd het project ter advies voorgelegd aan de Welstandscommissie. Dit advies laat zich als volgt lezen:

‘De welstandscommissie vraagt om de penanten in de plint door te trekken, eventueel terugliggend, zodat hier meer massa wordt verkregen waarin het schrijnwerk geïntegreerd wordt. Dit kan ook verkregen worden door een massievere uitwerking in staal in de plint door te trekken.

De welstandscommissie vraagt om de kroonlijsthoogte te onderzoeken en deze te laten aansluiten op de rechterbuur, alsook aandacht te hebben voor de beëindiging van het volume en een kwalitatieve behandeling van de dakrand. In diezelfde optiek vraagt de commissie ook om aandacht te hebben voor het dorpeldetail onderaan de ramen zodat een duurzaam geheel ontstaat dat bestand is tegen vroegtijdige veroudering en vervuiling.’

Gelet op het advies van de Welstandscommissie dient de voorgevel verder onderzocht te worden. Een nieuwe voorstel mag steeds besproken worden met de stedelijke dienst omgevingsvergunningen. De voorgevel wordt uitgesloten in deze vergunning.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (45 m²) en ingreep in de bodem onder 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Dit neemt echter niet weg dat de bouwheer nog steeds verplicht is om vondsten of restanten, waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, moet melden onder de vondstmeldingsplicht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het behoud van de grote raampartijen in de voorgevel zorgt voor een verbetering van de lichttoetreding naar de verblijfsvertrekken en zal op zijn beurt zorgen voor interne kwaliteit. Bij goed weer kunnen de raampartijen worden opengezet waardoor het mogelijk is om de kamers op een natuurlijke wijze te laten ventileren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      aan de achterzijde een kroonlijst aan te brengen tussen gevel - en dakgedeelte;

3.      registreren van elke logieseenheid volgens het Vlaamse Logiesdecreet;

4.      voldoen aan de specifieke basis-en uitbatingsvoorwaarden voor hotels;

5.      voldoen aan de horecavoorschriften en bekomen van een horecavergunning indien nodig;

6.      er moet 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel die comfortabel te bereiken is;

7.      achter elke gestationeerde fiets moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn;

8.      er dient een septische put voorzien te worden conform artikel 43 van de bouwcode.

Uitsluitingen

Alle handelingen en wijzigingen aan de voorgevel ten opzichte van de laatst vergunde toestand worden uitgesloten van vergunning.

Standpunt college
Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsamtenaar. Wat betreft de uitsluiting van alle handelingen en wijzigingen aan de voorgevel ten opzichte van de laatst vergunde toestand, is het college evenwel van oordeel dat deze toelaatbaar zijn mits voorwaarden.
Verwijzend naar het advies van de welstandscommissie gelooft het college dat er voorwaarden geformuleerd kunnen worden die een aansluiting met de omgeving voorop stellen en het geheel op een duurzame manier versterken.
Door de penanten in de plint door te trekken ontstaat er meer massa om het schrijnwerk te integreren. Deze penanten kunnen terugliggend of in een verschillend materiaal gerealiseerd woren zolang ze een massief karakter vertalen.
Om aansluiting te vinden bij de rechterbuur dient de vertaling van de sierlijst, momenteel geïntegreerd tussen de vierde en vijfde verdieping, ter hoogte van de kroonlijst van de rechterbuur geïntegreerd te worden (tussen de derde en vierde verdieping). Bijkomend dient een gelijkende sierlijst het volume te beëindigen ter hoogte van de dakrand. Dit met voldoende oversteek zodat er geen vroegtijdige veroudering en vervuiling ontstaat.
Bijkomend dienen ook alle gevelopeningen voorzien te worden van een dorpeldetail onderaan de ramen die de architecturale kwaliteit beschermt tegen vroegtijdige veroudering en vervuiling.
Hierdoor is het college van mening dat de handelingen en wijzigingen aan de voorgevel, ten opzichte van de laatst vergunde toestand, vergund kunnen worden en schrapt om die reden de desbetreffende uitsluiting en vervangt deze door bijkomende voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

Schade tijdens de afbraakwerken: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van het verwijderen van steunbalken in de gemeenschappelijke muur op het aangrenzend eigendom;

Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig van aard en kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een omgevingsvergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. De afbraakwerken dienen te gebeuren volgens de regels van de kunst. De verantwoordelijkheid ligt bij de uitvoerder van de werken. Bij gebeurlijke schade wordt dit burgerrechtelijk afgehandeld. Het bezwaar is ongegrond;