2020_CBS_00334 - Omgevingsvergunning - OMV_2019130430. Léon Stynenstraat 70-80. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/11/2018: vergunning (20182780) voor het plaatsen van zaakgebonden reclame vlak op de gevel;

-          06/07/2018: vergunning (20181515) voor het plaatsen van zaakgebonden reclame vlak op de gevel;

-          17/02/2017: vergunning (20162754) voor wijziging hoogbouw woontoren “Zuiderzicht” op Striga 1, binnen stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid; 

-          29/04/2016: vergunning (20153289) voor een hoogbouw woontoren en balk “Zuid zicht” op striga 1 – blok 6.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          woontoren met 134 appartementen, commerciële ruimte, hotel en ondergrondse parking;

-          het project maakt deel uit van de ontwikkeling “Nieuw Zuid”;

-          het volume bestaat uit 2 volumes voorzien in een L-vormig grondplan;

• een woontoren met 26 bouwlagen (2 grondgebonden woningen en appartementen);
• lager volume met 5 bouwlagen ingericht als hotel;

-          daken zijn ingericht met een intensief groendak, terras of zonnepanelen;

-          onder het volledige perceel is er een parkeergarage voorzien van 2 verdiepingen diep;

-          gevel:

• transparante rasterconstructie rondom de toren in wit beton;
• het buitenschrijnwerk in bronskleurig aluminium;
• verlichte publiciteit in het gevelvlak van het hotelgedeelte.

Huidige toestand

-          woontoren in opbouw.

Gewenste toestand (regularisatie)

-          woontoren met 127 appartementen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• vier 3-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 102, 116, 116 en 118  m²;
• twee 2-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 64 en 117 m²;
• vijf 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 44, 53, 113, 120 en 165 m².

-          beperkte gevelwijzigingen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigingen aan de gevel:

• wijzigingen van ramen naar shadowboxen;
• nieuwe verluchtingsroosters;
• extra borstweringen op enkele terrassen;

-          wijzigingen aan de daken:

• wijzigingen aan de pergola op niveau +5 (dak hotel);
• plaatsing extra zonnepanelen op dak toren;

-          wijzigingen aan interne indeling appartementen;

• samenvoegen van 15 appartementen tot 7 appartementen;
• opsplitsen van één appartement in twee appartementen, hiermee wordt teruggekeerd naar de oorspronkelijke vergunning 20153289. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. In de woontoren worden 7 appartementen minder voorzien, doordat woningen worden samengevoegd. De reductie van het aantal woongelegenheden komt de draagkracht van het perceel ten goede.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag voorziet enkele wijziging aan de gevels van zowel de woontoren als het hotelvolume. Concreet gaat het om beperkte aanpassingen aan het schrijnwerk, het toevoegen van borstweringen, het wijzigen van de hoogte van borstweringen en het plaatsen van ondoorzichtige beglazing in plaats van doorzichtige beglazing. Daarnaast worden enkele wijzigingen aan de daken doorgevoerd. Zo wordt op het dak van het hotel de pergola een geveltravee uitgebreid en worden op het dak van de woontoren bijkomende zonnepanelen voorzien.

De voorgestelde wijzigingen tasten de architecturale kwaliteit van de gevels niet aan. Ze hebben zo goed als geen invloed op het gevelbeeld en zijn om die reden stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag omvat onder meer het samenvoegen van een aantal appartementen waardoor het totale aantal appartementen in de woontoren afneemt. De nieuwe woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Toch zijn er vier appartementen (B.07.1, B.07.2, D.22.3 en D.22.4) met een beperktere vloeroppervlakte dan algemeen vooropgesteld:

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 110 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een drieslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 80 m²) kan hoogstens een tweeslaapkamerappartement herbergen.

Appartement B.07.1 is een eenslaapkamerappartement met een oppervlakte kleiner dan 60m². Daarenboven voldoet de oppervlakte van de slaapkamer niet aan de minimale oppervlakte van 11m² van de VMSW-normen. De oppervlakte van het appartement kan hoogstens een studio herbergen. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om de wand tussen de slaapkamer en de leefruimte te verwijderen.

Appartement B.07.2 is een drieslaapkamerappartement met een oppervlakte kleiner dan 110m² (103m²). Gelet op het feit dat de afwijking beperkt is, er nog steeds voldoende woonkwaliteit gegarandeerd wordt en het appartement binnen het bestaande volume niet in oppervlakte bijkomend vergroot kan worden, wordt deze afwijking toegestaan.

In de vergunning voor wijziging hoogbouw woontoren “Zuiderzicht” op Striga 1, binnen stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid (20162754) werden de appartementen D.22.3 en D.22.4 samengevoegd. Dit werd echter in de praktijk niet uitgevoerd. Met deze aanvraag wordt teruggegrepen naar de eerder vergunde toestand voor het bouwen van een hoogbouw woontoren en balk “Zuid zicht” (20153289) waarbij beide appartementen opnieuw als afzonderlijk worden beschouwd. Door de opsplitsing wijken de appartementen af van de minimale netto vloeroppervlakte.

Appartement D.22.3 is een éénslaapkamerappartement met een oppervlakte van ca. 53 m²_.  Deze woning is evenwel voorzien van voldoende eigen buitenruimte, zowel aan de leefruimte als aan de slaapkamer, zodat er nog ruim voldoende woonkwaliteit kan geboden worden aan de gebruikers van het appartement. Een afwijking op de minimale oppervlaktenorm is bijgevolg verantwoord.

Appartement D.22.4 is een tweeslaapkamerappartement met een oppervlakte van ca. 64 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Om die reden zal als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld oom appartement D.22.4 uit te voeren als een eenslaapkamerappartement.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in appartement B.07.1 moet de wand tussen de slaapkamer en de leefruimte verwijderd worden zodanig dat de woning wordt voorzien als studio

3.   appartement D.22.4 dient te worden uitgevoerd als een eenslaapkamerappartement;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.