2020_CBS_00323 - Omgevingsvergunning - OMV_2019121095. Heidestraat 1. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/09/1984: vergunning (18#64052) voor het oprichten van een woning;

-          21/02/2013: bouwovertreding (AN.66.LB.025955/2013) vaststelling dat er vergunningsplichtige werken/handelingen waren uitgevoerd waarvoor er geen stedenbouwkundige vergunning kon worden voorgelegd.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning op een hoekperceel;

-          één bouwlaag onder hellend dak;

-          links van het gebouw (gezien vanaf de Kalmthoutsebaan) is er tot op de laterale perceelgrens een aangebouwde garage aanwezig onder plat dak;

-          het volledige gebouw is afgewerkt met een roodbruine gevelsteen.

Huidige toestand

-          eengezinswoning op een hoekperceel van één bouwlaag onder hellend dak;

-          achteraan het hoofdgebouw werd het terras vervangen door een veranda;

-          vrijstaande tuinberging op de laterale perceelgrens met een garagepoort naar de Heidestraat;

-          vrijstaand vogelverblijf:

• in de punt van het perceel op de rooilijnen;
• deels op openbaar domein;
• 16 m breed langs Kalmthoutsebaan;
• 14,55 m breed langs Heidestraat;
• hoogte van 2,30 m;

-          het volledige terrein werd verhard met klinkers;

-          houten afsluiting rondom het vogelverblijf en langs de rooilijn in de Heidestraat.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning op een hoekperceel van één bouwlaag onder hellend dak;

-          achteraan het hoofdgebouw is er een veranda;

-          vrijstaand vogelverblijf:

• in de punt van het perceel op de rooilijnen;
• deels op openbaar domein;
• 16 m breed langs Kalmthoutsebaan;
• diepte van 2,73 m;
• hoogte van 2,30 m;

-          terrein grotendeels verhard met klinkers;

-          houten afsluiting van 2 m hoog rondom het vogelverblijf en langs de rooilijn in de Heidestraat.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van:

• de vrijstaande tuinberging aan de Heidestraat;
• een gedeelte van het vogelbedrijf langs de Heidestraat;

-          regulariseren van:

• de inname van openbaar domein;
• de veranda achteraan het hoofdgebouw;
• het resterend gedeelte van het vogelverblijf langs de Kalmthoutsebaan;
• de houten afsluiting op de rooilijnen;
• verhardingen voor –en achter het hoofdgebouw;

-          afwerken van de gedeeltelijke nieuwe achtergevel van het vogelverblijf in roodbruine gevelsteen en bruin pvc buitenschrijnwerk;

-          aanleg groenzone op de plaats van het gesloopte deel van het vogelverblijf;

-          aanleg groenstrook van 0,80 m breed achter de afsluiting langs de Heidestraat.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  men plaatst een gesloten voortuinafsluiting die hoger is, dan de maximaal toegelaten hoogte van 1 meter. Gelet de ligging op de hoek zijn alle tuinen rondom de woning in principe voortuinen;
• artikel 27 Open ruimte:

de voortuinzone voor de eengezinswoning (zijde Kalmthoutsebaan) is quasi over de volledige oppervlakte voorzien van een klinkerverharding. In de overige tuinzone (zijde Heidestraat)is meer dan 1/3de van de tuin verhard.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          VCRO: de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009

(De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Vlaamse Codex RO)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de VCRO op volgend punt:

• artikel 4.3.8: het vogelverblijf werd deels opgetrokken voorbij de rooilijn.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Heidestraat en Kalmthoutsebaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat de in deze aanvraag vervatte werken geen aanleiding geven tot de vermeerdering van het aantal woongelegenheden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande eengezinswoning behouden, het bestaande vogelverblijf deels gesloopt en de bestaande tuinberging volledig gesloopt. Op die manier ontstaat er, rekening houdend met de specifieke en spitse perceelconfiguratie een ruimtelijk aanvaardbare inname van het perceel, ook gezien vanaf het omringende openbaar domein.

Het aanbouwen van een veranda aan het hoofdgebouw kan ook gunstig worden geadviseerd.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van artikel 4.3.8 van de VCRO. Er kan geen vergunning verleend worden voor een constructie op een stuk grond dat door een rooilijn is getroffen. In voorliggende aanvraag werd het vogelverblijf in het verleden deels opgetrokken voorbij de rooilijn, waardoor er openbaar domein wordt geprivatiseerd. Binnen deze context werd de aanvraag ook ongunstig geadviseerd door de dienst Openbaar domein.

Hetzelfde artikel 4.3.8. stelt dat er een vergunning die afwijkt van de rooilijn mag worden verleend als uit het advies van de wegbeheerder blijkt dat de rooilijn niet binnen vijf jaar na de afgifte van de vergunning zal worden gerealiseerd. Als er na het verstrijken van die termijn wordt onteigend, wordt bij het bepalen van de vergoeding geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen voortvloeit.

De wegbeheerder in voorliggende aanvraag is het District Berendrecht-Zandvliet-Lillo. Het district heeft bevestigd dat in de nabije toekomst geen openbare werken zijn gepland waarvoor het stukje ingenomen openbaar domein noodzakelijk is. Het gedeelte van het vogelverblijf, de tuinzone en de afsluiting op openbaar domein kan bijgevolg gedoogd worden op voorwaarde dat indien de stad Antwerpen het openbaar domein in de toekomst wenst in te nemen, dit te allen tijde kan en er geen rekening wordt gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen is voortgevloeid (cfr. VCRO artikel 4.3.8 § 1).

Bijkomend stelt het bemiddelingsakkoord van 13 mei 2019 en het collegebesluit van 29 mei 2019 dat indien de stad Antwerpen het openbaar domein in de toekomst wenst in te nemen, zij, behoudens onderling akkoord met de aanvrager, de zaak opnieuw dient voor te leggen aan de bevoegde rechter. Dit wordt eveneens opgenomen in de voorwaarden bij deze vergunning.

De tuinzone (zijde Heidestraat) wordt meer dan 1/3de verhard waardoor voorliggende aanvraag strijdig is met artikel 27 van de bouwcode. Deze heeft een oppervlakte van 150 m² en worden over 93 m² verhard, wat overeenkomt met 62% van de tuinzone.

Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid in de omgeving en woonkwaliteit voor bewoners en omwonenden. Groene ruimte verminderen het “urban heat island” effect en zorgt voor meer biodiversiteit in verstedelijkte regio’s. Bovendien is het voorzien van voldoende onverharde ruimte bevorderlijk voor de infiltratie van regenwater in de bodem.

Daarom wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd het aandeel verharde ruimte in de tuinzones langsheen de Heidestraat te beperken zoals in rood aangeduid op de plannen. Op deze manier wordt er slechts 71 m² van de tuinzone verhard, zijn de buitenruimtes bij de woning nog voldoende ruim en wordt een ontdubbeld en onnodig looppad vanaf de Heidestraat opgeheven.

De voortuinzone voor de eengezinswoning (zijde Kalmthoutsebaan) is, in afwijking van artikel 27 van de bouwcode, quasi over de volledige oppervlakte voorzien van een klinkerverharding.  Voortuinen van percelen met een woonfunctie zijn principieel vrij van verhardingen en constructies met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke toegangen mogen verhard worden: paden palend aan de bebouwing,  toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter en opritten naar een vergunde garage, carport en naar vergunde autostaanplaatsen met een maximumbreedte van 3 meter.

Rekening houdend met deze toegestane verhardingen in de voortuin en de specifieke perceelconfiguratie, wordt bijgevolg als voorwaarde bij deze vergunning opgelegd dat de voortuin (zijde Kalmthoutsebaan) gedeeltelijk onthard en groen aangeplant moet worden volgens de in rood aangeduide zone op de plannen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de vernieuwde gevels zijn in overeenstemming met de randstedelijke context van het perceel.

Men plaatst een gesloten voortuinafsluiting die hoger is dan de maximaal toegelaten hoogte van 1 meter zoals voorgeschreven in artikel 19 van de bouwcode. Voorliggend perceel betreft een heel spits hoekperceel waardoor alle tuinzones in principe als voortuinen worden beschouwd. Het bestaande hoofdvolume en het aangevraagde bijgebouw zijn echter gericht naar de Kalmthoutsebaan, waardoor gebruiks- en gevoelsmatig de tuinzones langs de Heidestraat als achtertuinen kunnen worden beschouwd. De huidige houten tuinafsluiting is 2 meter hoog. Ze waarborgt de privacy in de tuin (zijde Heidestraat) en ontneemt het zicht vanop de straat op het vogelverblijf (zijde Kalmthoutsebaan). Om deze reden kan een afwijking worden toegestaan van de bouwcode.

Ter verbetering van de beeldkwaliteit wordt wel als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de bestaande houten tuinafsluiting moet worden begroeid met een levendige haag (het toevoegen van klimop of een andere klimplant zodat de tuinafsluiting wordt begroeid en een groene indruk het resultaat is) zoals in rood aangeduid op de plannen. Op deze manier past de afsluiting in de omgeving en is ze in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag is het onduidelijk of er al dan niet een groendak wordt aangelegd op het vogelverblijf. Zelfs het resterend deel van de te regulariseren constructie is groter dan 20 m² waardoor in toepassing van artikel 38 van de bouwcode het dak als groendak moet worden uitgevoerd. Bovendien is ook het dak van het vogelverblijf prominent zichtbaar vanop het openbaar domein waardoor een groendak bijdraagt aan de beeldkwaliteit. Ook zorgt een groendak voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en wordt gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien beperkt. Omwille van deze positieve effecten is het verplicht om het dak van het vogelverblijf ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de tuinzones moeten onthard en groen aangeplant worden, zoals in rood aangeduid op de plannen;

2.      de bestaande houten tuinafsluiting moet begroeid worden met een levendige haag, zoals in rood aangeduid op de plannen;

3.      het dak van het vogelverblijf moet als groendak aangelegd worden, conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      indien de stad Antwerpen het openbaar domein in de toekomst wenst in te nemen, dient zij, behoudens onderling akkoord met de aanvrager, de zaak opnieuw voor te leggen aan de bevoegde rechter (cfr. bemiddelingsakkoord van 13 mei 2019 / collegebesluit van 29 mei 2019);

5.      indien de stad Antwerpen het openbaar domein in de toekomst wenst in te nemen, kan dit te allen tijde en wordt er geen rekening gehouden met de waardevermeerdering die uit de vergunde handelingen is voortgevloeid (cfr. VCRO artikel 4.3.8. § 1);

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Lastvoorwaarden

De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.