2020_CBS_00084 - Omgevingsvergunning - OMV_2019121050. Frankrijklei 131. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Frankrijklei 129-131:

-          24/6/1966: vergunning (18#48819) afbraak gebouwen;

Lange Leemstraat 1:

-          11/4/1988: vergunning (86#880179) verbouwing.

Vergunde toestand

Frankrijklei 129-131:

-          braakliggend terrein;

Lange Leemstraat 1:

-          meergezinswoning van 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers volgebouwd voor parkeerplaatsen;

-          drie studio/appartementen, één per verdieping.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw woningcomplex met een handelsgelijkvloers en 15 appartementen:

• 3 studio’s met een netto-oppervlakte van de verblijfsruimtes van circa 43 m²;
• 8 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 75 m²;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 93 m²;
• 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 126 m²;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte bedraagt 75 m²;

-          ondergrondse garage voor 12 wagens, bereikbaar via een autolift langs de Lange Leemstraat;

-          gebouw langs de Frankrijklei met 7 bouwlagen onder plat dak;

-          gebouw langs de Lange Leemstraat met 6 bouwlagen onder plat dak.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een L-vormig appartementsgebouw met 15 wooneenheden, een handelsgelijkvloers en een ondergrondse garage met voorgevels langs de Frankrijklei en de Lange Leemstraat. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12: aan de buitenkant van de inkom Frankrijklei en aan de binnenkant van de inkom Lange Leemstraat is er geen vrije en vlakke draairuimte. Ook voor de inkomdeuren van de appartementen Frankrijklei is er geen draairuimte omdat de deuren te diep liggen.
• artikel 15: de ondergrondse gang vanuit de traphal aan de Lange Leemstraat naar de parking heeft een lengte van ongeveer 6m met een maximale breedte van slechts 90cm in plaats van de minimaal vereiste 120cm breedte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: de insprongen aan beide gevels moeten ’s nachts afgesloten kunnen worden en de insprong aan de zijde van de Lange Leemstraat moet ook verlicht kunnen worden;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er zijn onvoldoende fietsstalplaatsen (2 tekort). Er is geen elektrisch oplaadpunt voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt een parkeerbehoefte gegenereerd die niet volledig op eigen terrein kan opgelost worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers (en dus het aantal potentiële bewoners) in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt doorgaans onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Het project bevat echter acht wooneenheden met twee slaapkamers en een vloeroppervlakte van ongeveer 75m². De kleinere oppervlakte kan deels gemotiveerd worden door de niet-noodzakelijke royale balkons aan de voorgevel die bijdragen aan de woonkwaliteit, maar de afwijking is ook indicatief voor de eerder minimale afmetingen van de ruimtes.
 

De aanvraag voorziet tevens met drie studio’s en twaalf twee-slaapkamerappartementen een eenzijdig aanbod zonder plaats voor grotere gezinnen. De beleidsgewenste ontwikkeling terzake vraagt een gemiddeld hogere vloeroppervlakte (hoger dan 80m², in plaats van slechts 75m² in het voorliggend project), zodat een kwalitatieve mix van woningtypologieën mogelijk is. Aangezien dit een nieuwbouwproject is, belet niets de aanvrager om het aantal woningen te verminderen om de gemiddelde grootte te verhogen, bijvoorbeeld door het samenvoegen van twee studio’s.

De aanvrager motiveert de afwijkingen ten opzichte van de beleidsgewenste ontwikkeling inzake woninggrootte en woningmix op basis van de zelf aangehaalde hoge kwaliteit van de open ruimte aan de achterzijde, een markteconomische verantwoording inzake verkoopbaarheid van bepaalde woningtypes en zogenaamde gelijkwaardige of hogere kwaliteit van de woningen ten opzichte van een gebruikelijke invulling. Er wordt niet vermeld in de nota dat het programma enkel voorwaardelijk gunstig werd geadviseerd door de stadsdiensten onder voorwaarde van de afstemming op de beleidsrichtlijnen. Dit blijkt niet het geval.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de oplossing van de open ruimte hoogstens een aanvaardbaar compromis tussen een aantal verplichte stedenbouwkundige voorwaarden en draagt niet bij aan de verantwoording voor gemiddeld kleinere woningen. De verkoopslogica van de appartementen is een weinig duurzame manier om de ruimtelijke impact te verantwoorden. Dit is onvoldoende reden om in een nieuwbouwproject af te wijken van de gewenste woningmix.

Daarom moet de aanvraag geweigerd worden.
 

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan verder wel ingestemd worden met het bouwvolume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake bouwhoogte en bouwdiepte overeen met de algemene configuratie van de omgeving en sluit aan op de buurgebouwen.

Omwille van storende inkijk en de strijdigheid met artikels 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek inzake zichten en lichten, kan echter geen vergunning verleend worden voor het gebruik van het dak van de achterbouw over een strook van minstens 1,90 meter vanaf de perceelsgrenzen. Dit zal in rood aangeduid worden op de plannen.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 14 van de bouwcode dat bepalingen bevat over de veiligheid van gelijkvloerse insprongen aan voorgevels. Zo is er ter hoogte van de inkom aan de Frankrijklei een hoekje achter de rechtse gevelkolom dat niet kan worden afgesloten. Omdat dit ontwerpdetail deel uitmaakt van een ruimer gevelconcept en tegelijk in de evacuatieweg ligt voor de brandveiligheid, kan hier een afwijking worden toegestaan onder voorwaarde van het verlichten van deze insprong. Er is geen aanleiding om af te wijken ter plaatse van de inkomzone aan de Lange Leemstraat. In voorwaarde zal hier worden opgelegd om de insprong afsluitbaar te maken door middel van een openmazige afsluiting en de insprong te verlichten.

Voor een meergezinswoning moeten de gemeenschappelijke delen voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Volgens de nota werd een pre-advies toegankelijkheid ingewonnen, maar deze werd niet toegevoegd aan de aanvraag, noch werden de afwijkingen gemotiveerd. Om te voldoen aan artikel 12 van de verordening wordt in voorwaarde opgelegd om bij de inkomdeuren van de appartementen de dagkant minder diep uit te voeren dan voorzien op de tekeningen, zodat de deurklink bereikbaar is voor een rolstoelgebruiker. Zowel de inkomdeur van de appartementen aan de Frankrijklei (buiten naar inkomsas) als de tussendeur bij de inkom aan de Lange Leemstraat (inkomsas naar sas) moeten in beide richtingen kunnen opendraaien of elektronisch aanstuurbaar zijn met een automatische deurpomp.

Om vanuit de parkeerkelder de woningen aan de Lange Leemstraat te bereiken moet een slecht toegankelijke gang genomen worden van 6 meter lang. De beperkte breedte is strijdig met artikel 15 van de verordening toegankelijkheid. Omwille van technische en brandtechnische eisen voor het trapcompartiment en de autolift is het onmogelijk om hier de vereiste 120 cm te voorzien. Gelet op deze context zou een afwijking kunnen worden toegestaan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat een doorgangsbreedte van 90cm na afwerking gegarandeerd wordt. Dit geldt eveneens voor de gelijkaardige gang op het gelijkvloers zodat een goede doorgang naar de fietsstalplaatsen kan gegarandeerd worden. Indien een vergunning zou verleend worden, zou dit als voorwaarde worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De mobiliteitsimpact van het project wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongunstig geadviseerd omdat de parkeerlast wat betreft auto’s nog voor 1/3 wordt afgewenteld op het openbaar domein. Het openbaar domein in deze omgeving nog extra belasten met 6 bijkomende auto’s is ruimtelijk niet wenselijk. Het betalen van een compensatie kan er niet toe leiden dat de aanvraag verenigbaar kan worden geacht met de goede ruimtelijke ordening. Daarnaast kan het niet-realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein als een bijkomende indicatie beschouwd worden dat het voorziene programma de draagkracht van het perceel overschrijdt.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De parking wordt ontsloten via de Lange Leemstraat met een autolift. Wachtende auto’s moeten zich opstellen op eigen terrein zodat de doorstroming van de tram en ander verkeer niet gehinderd wordt. Om het aantal wachtende auto’s te beperken moet de lift steeds automatisch terugkeren naar het gelijkvloers zodat inrijdende wagens voorrang hebben.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en het personeel van het handelsgelijkvloers moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          3 appartementen met 1 slaapkamer: 6 (= 3 x 2)

-          12 appartementen met 2 slaapkamers: 36 (= 12 x 3)

-          300m² handel met norm 0,6/100m²: 2 (afgerond)

In totaal moeten 44 (= 6 + 36 + 2) fietsenstallingen voorzien worden.

In de ondergrondse parking wordt een fietsenstalling voor 24 fietsen ingericht. Deze is bereikbaar via de fietslift. Op het gelijkvloers worden nog 18 fietsenstallingen voorzien.

In totaal worden dus 42 fietsenstallingen voorzien. Voor het personeel van het handelsgelijkvloers moeten ook 2 fietsenstallingen voorzien worden. Indien een vergunning verleend zou worden, zou dit als voorwaarde moeten worden opgenomen.

Laden en lossen:

Laden en lossen gebeurt bij voorkeur inpandig via de ondergrondse parking of op eigen terrein.

Indien dit niet mogelijk is, moeten bestaande laad- en loszones in de omgeving gebruikt worden.

Laden en lossen via de Frankrijklei, waarbij voetpad, fietspad of rijbaan geblokkeerd wordt, is niet toegelaten. Er moet dan ook een oplossing voorzien worden voor het laden en lossen.

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een woonproject met gelijkvloerse handel is inpasbaar in de hoofdzakelijke woonomgeving van de Frankrijklei en de Lange Leemstraat.

Voor de inplanting van een gelijkvloerse handelszaak werd volgend ongunstig advies verleend door de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie’:

“Het betreft hier de bouw van een appartement met een commercieel gelijkvloers. De locatie is niet opgenomen in een afgebakende horecazone noch kernwinkelgebied. In het dossier wordt er niets vermeld over een eventuele kandidaat voor het gelijkvloers.

In het dossiers wordt er uitgebreid ingegaan naar de verschillende vervoersmodi voor de bewoners maar er wordt niets gezegd over de mogelijkheden voor de commerciële ruimte.

- er is geen info over de laad en losfaciliteiten op eigen terrein

- er is geen info over de parkeermogelijkheden voor bezoekers / leveranciers

Daar deze elementen essentieel zijn voor een levensvatbare economische activiteit, wordt er voor het dossier daarom ongunstig advies gegeven.”

Ondanks terechte bezorgdheden van de dienst ondernemen, is het pand gelegen aan een frequent gepasseerd vervoersknooppunt op korte afstand van vermelde kernwinkelgebieden en is de gelijkvloerse ruimte voldoende flexibel om verschillende publiekstrekkende functies te vervullen op lokaal niveau. Mocht de invulling als detailhandel niet werkbaar blijken, kan steeds een functiewijziging aangevraagd worden. Dit doet geen afbreuk aan het gebouw.

Cultuurhistorische aspecten

Het nieuwbouwproject is gelegen tussen een aantal panden met hoge beeldwaarde die opgenomen zijn in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Bij de uitwerking van de gevels werd voldoende aandacht besteed aan de visuele inpassing in deze historische context.

Visueel-vormelijke elementen

Gelet op de prominent zichtbare locatie en de ligging tussen waardevolle erfgoedpanden, werd advies gevraagd aan de stedelijke welstandscommissie. Op basis van diens voorwaardelijk gunstig advies werd het voorgevelontwerp nog licht aangepast zodat het gebouw qua geveldetaillering en materialisatie zich integreert in de omgeving.

De geveluitwerking is visueel gepast en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Volgend advies werd gegeven door de stedelijke dienst milieuvergunningen:

“Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om de omgevingsvergunning uit te reiken.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019). De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u of een bemaling langer dan 6 maanden op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.”

Om in aanmerking te komen voor vergunning gelden minstens volgende voorwaarden:

-          de gelijkvloerse gevelinsprong ter hoogte van de inkom aan de Frankrijklei moet verlicht worden;

-          de gelijkvloerse gevelinsprong ter hoogte van de inkom aan de Lange Leemstraat moet verlicht worden en afsluitbaar zijn door middel van een openmazige afsluiting;

-          wachtende auto’s die de parking willen inrijden moeten zich opstellen op eigen terrein zodat de doorstroming van de tram en ander verkeer niet gehinderd wordt. Om het aantal wachtende auto’s te beperken moet de lift steeds automatisch terugkeren naar het gelijkvloers zodat inrijdende wagens voorrang hebben;

-          2 bijkomende fietsenstallingen voorzien voor personeel handelsgelijkvloers;

-          inpandig laden en lossen. Indien dit niet mogelijk is, moeten bestaande laad- en loszones in de omgeving gebruikt worden;

-          laden en lossen te voorzien via Frankrijklei waarbij voetpad, fietspad of rijbaan niet geblokkeerd wordt;

-          minstens één elektrisch oplaadpunt voorzien in de ondergrondse fietsenberging;

-          de inkomdeuren van de appartementen moeten uitgevoerd worden conform de verordening toegankelijkheid;

-          zowel de inkomdeur van de appartementen aan de Frankrijklei (buiten naar inkomsas) als de tussendeur bij de inkom aan de Lange Leemstraat (inkomsas naar sas) moeten in beide richtingen kunnen opendraaien of elektronisch aanstuurbaar zijn met een automatische deurpomp;

-          in de gang tussen traphal Lange Leemstraat en de parkeerkelder en in de gang tussen dezelfde traphal en de gelijkvloerse buitenruimte moet een doorgangsbreedte van minstens 90cm over de hele lengte gegarandeerd blijven;

-          de studio’s langs de Lange Leemstraat samen te voegen tot één grote woning;

-          de twee-slaapkamerappartementen van 75m² te herschikken zodat voldoende ruime appartementen voorzien worden waaronder twee-slaapkamerappartementen van minstens 80m² en drie-slaapkamerappartementen van 110m²;

-          na uitvoering van de werken te voldaan aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

-          geen vergunning wordt verleend voor het gebruik als toegankelijke buitenruimte van het groendak in een strook van minstens 1,90 meter vanaf de perceelsgrenzen, zoals aangeduid in rood op de plannen. Het gebruik van de buitentrap van de gelijkvloerse buitenruimte naar het groendak kan enkel bij noodgevallen;

-          de aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Wat betreft de afwijkingen van de verordening toegankelijkheid, wordt de argumentatie van de GOA gevolgd.

Voor een meergezinswoning moeten de gemeenschappelijke delen voldoen aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Volgens de nota werd een pre-advies toegankelijkheid ingewonnen, maar deze werd niet toegevoegd aan de aanvraag, noch werden de afwijkingen gemotiveerd. Om te voldoen aan artikel 12 van de verordening wordt in voorwaarde opgelegd om bij de inkomdeuren van de appartementen de dagkant minder diep uit te voeren dan voorzien op de tekeningen, zodat de deurklink bereikbaar is voor een rolstoelgebruiker. Zowel de inkomdeur van de appartementen aan de Frankrijklei (buiten naar inkomsas) als de tussendeur bij de inkom aan de Lange Leemstraat (inkomsas naar sas) moeten in beide richtingen kunnen opendraaien of elektronisch aanstuurbaar zijn met een automatische deurpomp.

Om vanuit de parkeerkelder de woningen aan de Lange Leemstraat te bereiken moet een slecht toegankelijke gang genomen worden van 6 meter lang. De beperkte breedte is strijdig met artikel 15 van de verordening toegankelijkheid. Omwille van technische en brandtechnische eisen voor het trapcompartiment en de autolift is het onmogelijk om hier de vereiste 120 cm te voorzien. Gelet op deze context zou een afwijking kunnen worden toegestaan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat een doorgangsbreedte van 90cm na afwerking gegarandeerd wordt. Dit geldt eveneens voor de gelijkaardige gang op het gelijkvloers zodat een goede doorgang naar de fietsstalplaatsen kan gegarandeerd worden. Indien een vergunning zou verleend worden, zou dit als voorwaarde worden opgelegd.

Wat betreft de afwijkingen van de bouwcode, wordt de argumentatie van de GOA gevolgd.

De aanvraag wijkt af van artikel 14 van de bouwcode dat bepalingen bevat over de veiligheid van gelijkvloerse insprongen aan voorgevels. Zo is er ter hoogte van de inkom aan de Frankrijklei een hoekje achter de rechtse gevelkolom dat niet kan worden afgesloten. Omdat dit ontwerpdetail deel uitmaakt van een ruimer gevelconcept en tegelijk in de evacuatieweg ligt voor de brandveiligheid, kan hier een afwijking worden toegestaan onder voorwaarde van het verlichten van deze insprong. Er is geen aanleiding om af te wijken ter plaatse van de inkomzone aan de Lange Leemstraat. In voorwaarde zal hier worden opgelegd om de insprong afsluitbaar te maken door middel van een openmazige afsluiting en de insprong te verlichten.

Wat betreft de mix van woninggroottes wordt terecht opgemerkt dat deze niet voldoet aan het gewenste beleid.  In voorwaarden zal worden opgelegd twee appartementen van 75m² NVO samen te voegen tot één groot familieappartement met 4 slaapkamers. Deze ingreep maakt het aanbod gevarieerder en brengt het gemiddelde van de woninggroottes op minimaal 80m² NVO, waarbij dus ook wordt voldaan aan de BGO.

Wat betreft de minimale oppervlaktes van zelfstandige wooneenheden, in relatie tot het aantal slaapkamers, wordt terecht opgemerkt dat een aantal units niet voldoen aan het gewenste beleid. Echter laat het beleid ook afwijkingen toe tot -15% op de minimale oppervlakte, als deze (deels) gecompenseerd worden in bijvoorbeeld kwalitatieve uitbreidingen aan de woning die noch tot de netto vloeroppervlakte, noch tot

andere verplichte of noodzakelijke functies behoren. Van de 8 tweeslaapkamer- appartemeten met een NVO van 75m² (< 80m²) , blijven er na de voorwaarden 6 over. Deze 6 units beschikken allemaal over overdekte balkons aan de  achtergevel die voldoen aan de minimale vereisten uit de bouwcode.  Deze 6 units beschikken echter allemaal ook over overdekte balkons aan de voorgevel variërende van 2,2 tot 5,5m² , deze kunnen gelezen worden als  een kwalitatieve uitbreidingen aan de leefruimtes zoals bedoeld in de BGO. Enkele units voldoen dan nog steeds niet aan een NVO van minimaal 80m², echter stelt de BGO ook: “Ook de grootte en de vorm van een bestaand gebouw, het perceel kunnen ertoe leiden dat een minimale afwijking van de woningoppervlakte kan beargumenteerd worden.” Gelet op de minutieuze ruimtelijke inpassing, met aandacht voor harmonie en respect voor zichten en lichten van de aanpalenden, kan gesteld worden dat geen extra bouwvolume kon worden ingenomen. Anderzijds – gelet op de beperkte afwijking (max. 2,8m²) - is een andere ruimteïndeling per verdiep niet opportuun, temeer daar – na voorwaarden- voldaan wordt aan de gevraagde mix.

Ten gevolge van de opgelegde voorwaarde tot samenvoeging van 2 appartementen, wordt de parkeerparagraaf als volgt aangepast:

Fietsvoorzieningen:

Ten gevolge van de opgelegde voorwaarde tot samenvoeging van 2 appartementen, wordt de behoefte als volgt aangepast:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer: 6 (= 3 x 2)

-          1 appartementen met 4 slaapkamer: 5

-          10 appartementen met 2 slaapkamers: 30 (= 10 x 3)

-          300m² handel met norm 0,6/100m²: 2 (afgerond)

In totaal moeten 43 (= 6 + 5+ 30 + 2) fietsenstallingen voorzien worden.

In totaal worden 42 fietsenstallingen voorzien, 1 extra wordt opgelegd in voorwaarden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten