2020_CBS_00095 - Omgevingsvergunning - OMV_2019119220. Melkmarkt 31 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/08/1953: vergunning (18#30733) voor het oprichten van een appartementsgebouw met winkel.

Vergunde toestand

-          appartementsgebouw met gelijkvloerse winkel en 3 bovenliggende appartementen;

-          hoekgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;

-          teruggetrokken daklaag ingericht als machinekamer en overdekte berging en dakterras.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          appartementsgebouw met gelijkvloerse winkel en 4 bovenliggende woonentiteiten (3 appartementen + 1 studio);

-          hoekgebouw bestaande uit 4 bouwlagen onder plat dak;

-          daklaag ingericht als studio met nieuw overdekt terras.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen in het pand (van 3 naar 4 woonentiteiten);

-          uitbreiden van de bestaande daklaag en inrichting als studio met een NVO van 31 m² aan verblijfsruimten;

-          aanleg van een groendak en gedeeltelijk overdekt terras voorzien van zwart stalen balustrade;

-          nieuwe daklaag uitgevoerd in geprepatineerd zink en zwart buitenschrijnwerk ;

-          schilderen van de voorgevel in een lichte kleur en vernieuwen van de ramen in zwart buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 16 Technische uitsprongen:

tussen de tweede en derde verdieping aan de voorgevel bevindt zich een klimaatbeheersingstoestel, waar technische installaties alleen toegelaten zijn op het hoogst gelegen dak;

• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: het pand is voorzien van een gemeenschappelijk dakterras voor de bestaande woningen. Na inrichting van de dakverdieping als private woning, is het dakterras niet langer gemeenschappelijk. De appartementen op +1, +2 en +3 beschikken niet langer over een buitenruimte, waar dit vereist is;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien na het vermeerderen van het aantal woningen in het pand;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien na het vermeerderen van het aantal woningen in het pand;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er is geen opstand van 0,30 meter voorzien t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de uitbreiding van een bestaande meergezinswoning. De bestemming van het handelspand blijft ongewijzigd. Het appartementsgebouw met commerciële, gelijkvloerse ruimte blijft dus functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een uitbreiding van de bestaande technische dakverdieping. De nieuwe daklaag beperkt zich tot ongeveer de helft van de perceelsoppervlakte. Het overige deel wordt ingericht als dakterras.

De panden in de nabije omgeving worden gekenmerkt door een opbouw van 3 tot 4 bouwlagen onder een dak. Een uitbreiding van een dakverdieping boven de kroonlijst van voorliggend pand kan dus in harmonie genoemd worden met de kenmerken van het referentiebeeld. De wijzigingen van de scheidsmuren worden beperkt, waardoor correcte aansluitingen met de aanpalenden worden gerealiseerd. Ook de aanleg van het platte dak als dakterras is aanvaardbaar.

Het nieuwe volume is dus in harmonie met de kenmerken van de omgeving en resulteert niet in een onaanvaardbaar verlies van lichtinval en leefbaarheid van de aanpalenden. Vanuit ruimtelijk oogpunt worden de volume-uitbreiding en inrichting van het terras gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een afgeronde hoekgebouw opgebouwd uit vier bouwlagen onder plat dak. De gelijkvloerse verdieping is ingericht als handelszaak. De bovenliggende verdiepingen doen dienst als appartement. Op het bestaande plat dak bevinden zich momenteel al twee constructies, een bergplaats en een lift en trap die toegang verschaffen tot het huidige dakterras. Deze volumes zijn ontworpen zonder al te veel kwaliteit en zijn geen meerwaarde voor het gebouw. Het pand zelf heeft geen erfgoedstatuut, het linkerbuurpand nr. 29 is beschermd als monument.

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde van de omgeving beoordeeld worden.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert de aanvraag gunstig. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De impact op de erfgoedwaarde van de aanpalende bebouwing is beperkt door de teruggetrokken configuratie. De bestaande niet kwalitatieve constructies worden vervangen door een nieuwe constructie die de bestaande hoogte respecteert.

Gezien het aanpalende beschermde pand niet opgehoogd kan worden dient het teruggetrokken volume als een dak en niet als wachtgevel opgetrokken. 

Het dossier werd voorbesproken en is conform de meegegeven randvoorwaarden.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De beschrijvende nota vermeldt: “de bestaande liftkamer wordt behouden, maar het volume errond wordt vergroot om als studio te kunnen gebruiken, enkel toegankelijk vanuit het appartement van de derde verdieping. De studio is voorzien van een kleine badkamer en wc, alsook een kitchenette.”

Conform de plannen is deze studio echter niet verbonden met het appartement op de derde verdieping, maar wordt deze rechtstreeks ontsloten vanuit de gemeenschappelijke traphal. Op basis van deze plannen wordt de dakverdieping beschouwd als een afzonderlijke, zelfstandige woning en resulteert deze uitbreiding in een vermeerdering van het aantal woningen in het gebouw.

De creatie van deze nieuwe woning genereert een parkeerbehoefte van onder meer 2 fietsen. Deze parkeerbehoefte wordt niet gerealiseerd op eigen terrein, wat in strijd is met de voorschriften van de bouwcode. De inrichting van deze daklaag als een private ruimte, maakt bovendien het dakterras ontoegankelijk voor de bewoners van de onderliggende appartementen. Het supprimeren van de buitenruimte voor de 3 bestaande woningen op de eerste, tweede en de derde verdieping is ook in strijd met de regelgeving.

Niettegenstaande de uitbreiding en de uitwerking van de nieuwe dakverdieping ruimtelijk aanvaardbaar zijn, leidt het privatiseren van de dakverdieping tot een onaanvaardbaar verlies van woonkwaliteit voor de bestaande appartementen. Een inrichting van een gemeenschappelijke verblijfsruimte op de dakverdieping, in aansluiting met een gemeenschappelijk dakterras zou daarentegen een verhoging van de verblijfskwaliteit betekenen en dus absoluut aanvaardbaar zijn.

Rekening houdende met het bovenstaande wordt de inrichting van de dakverdieping als een zelfstandige woning uitgesloten van vergunning. Als voorwaarde wordt opgelegd om deze dakverdieping in te richten als gemeenschappelijke verblijfsruimte met aansluitend dakterras voor de bewoners van de eerste, tweede en de derde verdieping.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag omvat het realiseren van 1 bijkomende woning in een bestaande meergezinswoning. Daar de inrichting van een bijkomende woning resulteert in een onaanvaardbaar verlies van woonkwaliteit voor de bestaande appartementen, wordt aan het college voorgesteld om de inrichting van een bijkomende woning uit te sluiten van vergunning.

Indien geen bijkomende woning wordt gerealiseerd, bedraagt de werkelijke parkeerbehoefte 0.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de nieuwe dakverdieping dient ingericht te worden als een gemeenschappelijke verblijfsruimte met aansluitend dakterras voor de bewoners van de eerste, tweede en de derde verdieping;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

4.      geen vergunning wordt verleend voor de inrichting van de nieuwe dakverdieping als een zelfstandige woning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten