2020_CBS_00089 - Omgevingsvergunning - OMV_2019136148. Everdijstraat 15. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/5/1978: vergunning (18#59564) bouwen na afbraak.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing;

-          op het gelijkvloers is een ontvangst- en werkruimte ingericht als nevenfunctie.

-          de vergunde eengezinswoning heeft een bruto-vloeroppervlakte van 215,5 m².

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder een afgetopt dak;

-          de dakkapel in het voorste dakvlak werd hoger uitgevoerd dan vergund.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder een afgetopt dak;

-          een gelijkvloerse handelsruimte als nevenfunctie bij het wonen. Deze handelsruimte is bereikbaar via een vitrine-opening aan de straatzijde. Er blijft bovendien een fysieke doorgang aanwezig tussen inkomhal woning en handelsruimte;

-          regularisatie dakkapel.

Inhoud van de aanvraag

-          herinrichten van een eengezinswoning met een gelijkvloerse nevenfunctie (handelsruimte);

• de gelijkvloerse voorgevel wordt in functie van het handelsgelijkvloers voorzien van een grote glaspartij met aparte inkom en buitenschrijnwerk in wit geschilderd hout.
• er wordt een afzonderlijke doorgang voorzien naar de woning. Wel blijft er een interne, fysieke doorgang (deuropening) aanwezig tussen de inkomhal van de woning en de winkel;

-          in de kelder wordt een aparte afvalberging ingericht met een toegang langs de tuin en in de gemeenschappelijke gang wordt een fietsenberging voor de handelsfunctie voorzien;

-          de bovenliggende verdiepingen worden intern verbouwd en ingericht als eengezinswoning met 3 slaapkamers;

-          regularisatie wijzigingen aan de dakkapel ten opzichte van de laatst vergunde toestand. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          2.1.1  Culturele, historische en/of esthetische waarde:

Er werd geen cultuurhistorische nota ingediend, waar de culturele, historische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen voldoende beschreven moet worden in de beschrijvende nota van de aanvraag. De gevelopbouw van de gelijkvloerse gevelpui wordt gewijzigd en de plint wordt gesupprimeerd, daar waar de wijziging van de bestaande toestand onderworpen is aan de wenselijkheid van behoud.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Er werd geen cultuurhistorische nota ingediend, waar de culturele, historische en/of esthetische waarde van de aanwezige elementen voldoende beschreven moet worden in de beschrijvende nota van de aanvraag. De gevelopbouw van de gelijkvloerse gevelpui wordt gewijzigd en de plint wordt gesupprimeerd, daar waar de wijziging van de bestaande toestand onderworpen is aan de wenselijkheid van behoud;

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Slaapkamer 3 achteraan op de zolderverdieping heeft een vrije hoogte van 2,40 m, waar de hoogte na functiewijziging (van berging naar slaapkamer) minstens 2,60 m moet bedragen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat de verbouwing van een eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie. De netto-vloeroppervlakte van de handelsruimte bedraagt 23 m².

De site is gelegen binnen het prioritair kernwinkelgebied Antwerpen centrum zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel en de strategische horecakern historisch centrum zoals voorzien in de beleidsnota horeca.

De inrichting van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers is functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Gezien de aanvraag betrekking heeft op een grondgebonden woning met een gekoppelde publiek-toegankelijke nevenfunctie (voor minder dan 49 personen), is geen brandweeradvies vereist. Een opdeling van deze woning en de handelsruimte zou wel moeten afgetoetst worden aan de voorschriften in het kader van de brandveiligheid. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgelegd dat de woning met nevenfunctie één en ondeelbaar moet blijven in verkoop.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de hoofdfunctie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aangevraagde werken beperken zich tot de verbouwing van een eengezinswoning en een aantal gevelwijzigingen. Het volume en het ruimtegebruik blijven ongewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Visueel-vormelijke elementen – cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en in de onmiddellijke nabijheid van een aantal beschermde monumenten, dient de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld te worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het interieur als het exterieur.

Aan de beschrijvende nota van de aanvraag werd geen cultuurhistorisch rapport toegevoegd, waardoor onder meer de ontwerpopties met betrekking tot de straatgevel niet afgewogen kunnen worden. Dit maakt de aanvraag strijdig met de bouwcode en het RUP Binnenstad.

De aanvrager opteert ervoor de gelijkvloerse gevelordonnantie grondig te wijzigingen in functie van de achterliggende handelsruimte. Vanuit het oogpunt van monumentenzorg is er principieel geen bezwaar tegen de inrichting van de gelijkvloerse ruimte als een commerciële ruimte. De vooropgestelde wijzigingen van de gevelpui doen echter een te grote afbreuk aan de erfgoedwaarde van de gevel en de erfgoedwaarde van het historische straatbeeld en worden niet gunstig geadviseerd.

Niettegenstaande de ligging van het pand in een kernwinkelgebied, wordt de Everdijstraat gekenmerkt door een straatbeeld met overwegend woongevels. Verschillende historische panden in de straat zijn op het gelijkvloers reeds omgevormd tot commerciële ruimtes. Opvallend is dat geen enkele van deze gelijkvloerse gevelpuien werd verbouwd tot vitrines of winkelpuien (huisnrs. 13 – 31 – 33 – 35 – 37 – 39 – 41).

De inrichting van een kleine nevenfunctie op het gelijkvloers is dus absoluut aanvaardbaar en zorgt ook voor een zekere levendigheid van het straatbeeld. De functiewijziging rechtvaardigt daarentegen niet dat de historische gevelpui wordt gesupprimeerd en zo een precedent zou kunnen betekenen voor een verdere verstoring van het historische straatbeeld.

De aangevraagde gevelwijziging van het gelijkvloers wordt daarom uitgesloten van vergunning.

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand uit 1978, onderging het dakvolume een aantal wijzigingen. Het zadeldak werd afgetopt en de dakkapel aan de voorzijde werd verhoogd. Met voorliggende aanvraag wenst de aanvrager een regularisatie te bekomen van deze wijzigingen. De kleine raamopening in de dakkapel en de afstand tussen de bovenzijde van dit raam en de bovenzijde van de dakkapel resulteert in een zeer gesloten en massief geheel en doet afbreuk aan de beeldkwaliteit.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt daarom opgelegd om de verhouding tussen open en gesloten geveldelen te herstellen en de raamopening op te trekken tot een hoogte van 1 meter zoals in rood aangeduid op de plannen.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is kleiner dan 300 m² (ca. 72 m²) en de ingreep kleiner dan 100 m² (minimaal). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor de opmaak van een archeologienota niet verplicht.

Er kunnen bij de afbraak van oudere muren en het optrekken van nieuwe muren wel archeologische waarden aan het licht komen. De aannemer is verplicht om, indien hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn, deze restanten te melden onder het toevalsvondstprincipe (Onroerenderfgoeddecreet 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

De voorwaarden van de stedelijke dienst archeologie, worden mee opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De beperkte hoogte van de zolderkamer achteraan maakt een inrichting tot verblijfsruimte onaanvaardbaar. De inrichting en/of het gebruik van deze kamer als verblijfsruimte wordt daarom uitgesloten van vergunning. De ruimte moet ingericht worden als berging.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden en met uitsluiting van slaapkamer 3 en de gelijkvloerse gevelwijziging, voldoet de aanvraag verder aan de actuele eisen inzake hinderaspecten en woonkwaliteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de woning en de gelijkvloerse nevenfunctie moeten één en ondeelbaar blijven in verkoop;

2.      de raamopening van de dakkapel vooraan dient opgetrokken te worden tot 1 m hoogte, zoals in rood aangeduid op de plannen;

3.      de bouwheer laat werfcontroles door de archeologen van de stad Antwerpen;

4.      de bouwheer meldt vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch waardevol zijn onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

5.      de zolderkamer achteraan dient ingericht en/of gebruikt te worden als berging;

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      geen vergunning wordt verleend voor de wijzigingen aan de gelijkvloerse gevelpui;

2.      geen vergunning wordt verleend voor de inrichting en/of het gebruik van de zolderkamer achteraan als verblijfsruimte. 

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Wat betreft de aanpassing van de gelijkvloerse gevelpui, is het college evenwel van oordeel dat deze toelaatbaar is.

Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In tegenstelling tot de gemeentelijke omgevingsambtenaar, meent het college dat de nieuwe uitwerking van de voorgevel voldoende het historische karakter respecteert. Zowel qua kleur, materiaal als ritmering is de nieuwe vitrine in de gevelpui afgestemd op het overige schrijnwerk in de voorgevel.

Gezien de ligging van het pand in kernwinkelgebied is de inrichting van de nevenfunctie als handelsruimte absoluut aanvaardbaar, zoals de gemeentelijke omgevingsambtenaar ook correct aangeeft. De vitrine die de aanvrager voorziet, ondersteunt deze commerciële functie die aan het gelijkvloers wordt toegekend.

Het college is bijgevolg van mening dat de aanpassing van de gelijkvloerse pui vergund kan worden en schrapt om die reden de desbetreffende uitsluiting.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.