2020_CBS_00331 - Omgevingsvergunning - OMV_2019135788. Beatrijslaan 82. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/10/2019: weigering (20192285) verbouwen van een eengezinswoning naar twee woningen;

-          22/2/1963: vergunning (18#44840) voor een garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van ca. 697 m²;

-          pand in open bebouwing met twee bouwlagen onder hellend dak;

-          het volledige pand werd onderkelderd;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 6,12 m en 10,62 m;

-          gevelafwerking:

• rood-bruine baksteen;
• wit aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met twee wooneenheden;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 6,12 m en 12,46 m;

-          uitgebreid bouwvolume (gelijkvloerse en eerste verdieping);

-          gevelafwerking:

• grijs/beige genuanceerde gevelsteen;
• donkerkleurig aluminium;
• glazen borstwering met houten leuning.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van een eengezinswoning naar een woning met 2 wooneenheden;

-          het uitbreiden van het volume op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          het uitvoeren van interne constructieve werken;

-          het rooien van 2 hoogstammige bomen (esdoorn en iep);

-          het wijzigen van de gevels;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woning(en) zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 160 m²;
• 3-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 282 m².

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 27: Open ruimte
  De tuin moet zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag wijkt af van de voorschriften van de bouwcode. Er zijn echter gegronde redenen om hierop afwijken toe te staan. Dit wordt in onderstaande paragrafen verduidelijkt.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen van een eengezinswoning naar twee woongelegenheden. De wijk wordt gekenmerkt door alleenstaande villa’s. De beoogde functie ‘meergezinswoning’ is gezien het beperkt aantal woningen (2) inpasbaar in de omgeving. De woonfunctie blijft behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting

De garage wordt ontsloten via de Galgenweellaan en de oprit via de Beatrijslaan.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende woning met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de garage.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het volume grotendeels behouden en aangevuld met uitbreidingen over de twee bouwlagen. De voorgestelde uitbreidingen zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en hebben geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Alle woongelegenheden worden voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en private buitenruimten. Het voorstel is bijgevolg ruimtelijk aanvaardbaar.

Daarnaast voorziet de aanvraag twee verharde terraszones in de voortuin langs de zijde van de Beatrijslaan. Dit is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat voortuinen van percelen met een woonfunctie vrij moeten zijn van verhardingen met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegangen tot de woning. De terrassen in de voortuin, zoals in het rood aangeduid op de plannen, worden om die reden uitgesloten van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag werd voorafgaandelijk verschillende malen voorgelegd aan de welstandscommissie. Na een ongunstig advies op 23 februari 2018, een ongunstig advies op 19 oktober 2018, een voorwaardelijk gunstig advies op 16 november 2018 en een ongunstig advies op 15 februari 2019 werden de plannen aangepast aan de opmerkingen van de welstandscommissie en opnieuw voorgelegd op 7 juni 2019.

De welstandscommissie meldt de aanpassingen te appreciëren, stelt echter vast dat de balustrades nog steeds in glas werden voorzien.

De welstandscommissie adviseerde een verfijnde en gedetailleerde uitwerking van het hekwerk te onderzoeken in plaats van de glazen borstweringen.

Aan deze opmerking werd niet voldaan. De aanvraag voorziet nog steeds glazen balustrades met houten greep.  Dit is naar welstand niet aanvaardbaar. In voorwaarde zal worden opgelegd de glazen balustrades te vervangen door hier toch iets meer secundaire geleding te voorzien, vb. kleine post in midden te voorzien, in functie van een massievere uitwerking. Deze opmerking werd besproken met de aanvrager. Er zal bij een vergunning als voorwaarde worden opgelegd de balustrades uit te voeren in hekwerk met een verfijnde en gedetailleerde uitwerking. Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande opmerking kan de aanvraag naar welstand gunstig beoordeeld worden.

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Aspecten m.b.t. groen

De aanvrager wenst twee bomen te rooien. De dienst Stadsbeheer/Groen en Begraafplaatsen die in dit dossier om advies werd gevraagd, merkt op dat beide te rooien bomen in zeer goede staat en vorm zijn:

“Het beeld zal aanzienlijk veranderen door deze ingreep. We kunnen volgen dat de boom (Iep) omwille van de nieuwe inrit moet worden gerooid, hiervoor adviseren we wel een nieuwe aanplant volgens het oog van Jacques Wirtz.

Echter betwijfelen we de correcte afstand van de Esdoorn tot de vergunde woning. Bij ons inziens is de afstand groter dan 15 meter. Hiertoe heeft u een kapvergunning nodig. Bijkomend mag de boom daar blijven staan en moet er geen rekening worden gehouden met de voorgeschreven 2m, dit is enkel voor nieuwe aanplant. We adviseren om de esdoorn te behouden.”  Het advies van de stedelijke groendienst kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd worden. Het vervangen van de iep zal als voorwaarde worden gekoppeld aan een vergunning. Het kappen van de esdoorn zal hierom worden uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag omvat het uitbreiden van het villa-volume en het opsplitsen van de eengezinswoning in twee ruime appartementen.  Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is absoluut het geval voor het twee- en drieslaapkamerappartement in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden. Verder wordt er ruim voldoende buitenruimte voorzien. 

Hieruit kunnen we concluderen dat het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere woonentiteiten de densiteit niet onaanvaardbaar doet stijgen. Het aangevraagde is in overeenstemming met de draagkracht van het perceel en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de balustrade moet uitgevoerd worden in hekwerk met een verfijnde en gedetailleerde uitwerking;

3.      te voorzien in een heraanplant van een inheemse boomsoort ter vervanging van de iep ergens in de voortuinzone op minstens twee meter van iedere perceelsgrens ten laatste in het eerstvolgend plantseizoen volgend op de kap van de iep;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De terrassen in de voortuin, zoals in het rood aangeduid op plan BA_gebouw_I_N - INPLANTING NT_uitsluiting, worden uitgesloten van vergunning.

Het kappen van de Esdoorn wordt uitgesloten van vergunning.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt correct op dat de twee terrassen strijdig zijn met artikel 27 van de Antwerpse Bouwcode, dat stelt dat voortuinen van percelen met een woonfunctie vrij moeten zijn van verhardingen met uitzondering van de strikt noodzakelijke toegangen tot de woning.

De specifieke inplanting van de woning op het hoekperceel zorgt er volgens het college evenwel voor dat een afwijking op artikel 27 van de Antwerpse Bouwcode in dit geval toelaatbaar is. De achtertuin horende bij de gelijkvloerse woongelegenheid heeft slechts een beperkte oppervlakte. De woning beschikt vooral over een ruime voortuin. De voortuinzone betreft immers zowel de ruin aan de voorkant als aan de zijkant van de woning, die beiden aan de omliggende straten grenzen. Verder zijn beide terrassen van de straat gescheiden door een haag, waardoor deze voldoende afgeschermd zijn. Ook blijft er meer dan voldoende open ruimte in de voortuinzone beschikbaar.

Het college meent dat de toevoeging van de terrassen het gebruik van de buitenruimte stimuleren, dat deze voor de woongelegenheid bijgevolg een meerwaarde betekenen en dat ze niet storend zijn voor de omgeving. Om die reden schrapt het college de geadviseerde uitsluiting van de terrassen in de voortuin.

Verder merkt het college op dat de woongelegenheden gelegen op de bovenliggende verdiepingen (op de plannen aangeduid als 'Appartement 02') geen rechtstreekse toegang lijkt te hebben tot de tuinzone. Dergelijke toegang zou voorzien kunnen worden aan de achterkant van de woning, aan het einde van de inkomhal van dit appartement, waardoor een betere connectie ontstaat tussen het appartement en de tuin. Evenwel acht het college het aan de aanvrager om te oordelen of dit gewenst is, waardoor deze mogelijke aanpassing enkel als suggestie meegegeven wordt en dit niet als voorwaarde wordt opgelegd.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.