2020_CBS_02302 - Omgevingsvergunning - OMV_2019110883. Orteliuskaai 5. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/10/1987: vergunning (86#87587) voor een binnen- en dakverbouwing.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 9 bouwlagen plus dakterras in gesloten bebouwing, ingedeeld in 6 woonentiteiten;

-          gelijkvloerse auto- en vuilnisberging;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 5 studio’s, waarvan de verblijfsoppervlakte een netto-oppervlakte heeft van circa 35 m²;
• 1 triplex drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 110 m².

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 47,5 m²;

-          gevel bekleed met aluminium, kleur brons.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw van een meergezinswoning na sloop van een eengezinswoning;

-          het nieuw volume in gesloten bebouwing telt 9 bouwlagen en wordt ingedeeld in 5 studio’s en 1 triplex-appartement;

-          op het plat dak wordt een gemeenschappelijk dakterras ingericht;

-          achteraan worden terrassen voorzien tot op de achterste perceelsgrens.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

de kroonlijsthoogte, gevelopbouw en gevelgeleding en de vaste uitsprongen zijn niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

de kroonlijsthoogte aan de voorzijde ligt op een hoogte van 28,3 m, waar deze kenmerkend lager ligt;

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:

de kroonlijst ligt achteraan hoger dan vooraan, waar deze steeds lager of gelijk aan de kroonlijsthoogte van de voorgevel moet zijn;

-          2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

de geveluitsprong vooraan valt aan de linkerzijde niet binnen een hoek van 45° met de erfscheiding. Gemeten vanaf het voetpad ligt de uitsprong op een hoogte van 2,36m, waar dit minstens 2,50 m moet zijn. De hoogte van de loggia betreft 5 bouwlagen, waar deze beperkt moet worden tot maximaal 2 verdiepingen;

-          2.1.11.2 Terrassen op platte daken:

de borstwering van het dakterras ligt op de gevellijn, waar een set-back van 1 m (of onder 45°) vereist is;

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

het terrein wordt volledig bebouwd, waarbij nieuwbouw een open ruimte van minstens 15% van de perceelsoppervlakte vereist is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

-          Artikel 18 Niveauverschillen: het gemeenschappelijk dakterras is niet toegankelijk conform de verordening toegankelijkheid (geen toegang via de lift).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

-          Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de kroonlijsthoogte, gevelopbouw en gevelgeleding en de vaste uitsprongen zijn niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          Artikel 12 Levendige plint:

het gelijkvloers van het gebouw heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte met een raamopening, waardoor er geen regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. De gevel heeft een breedte van 5,5 m en er wordt een toegangspoort geplaatst op het gelijkvloers, waar er in gevels smaller dan 8 m geen toegangspoort wordt toegestaan;

-          Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

de geveluitsprong vooraan valt aan de linkerzijde niet binnen een hoek van 45° met de erfscheiding. Gemeten vanaf het voetpad ligt de uitsprong op een hoogte van 2,36m, waar dit minstens 2,60 m moet zijn;

-          Artikel 27 Open ruimte:

het terrein wordt volledig bebouwd, waar bij nieuwbouw een open ruimte van minstens 20% van de perceelsoppervlakte vereist is;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

in totaal moeten 14 (10 + 4 = 14) fietsenstallingen voorzien worden.

-          5 appartementen met 1 slaapkamer ? 5 x 2 = 10

-          1 appartement met 3 slaapkamers ? 1 x 4 = 4

Er wordt een fietsenberging voor slechts 10 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de sloop van een eengezinswoning en de bouw een appartementsgebouw met 5 studio’s en 1 triplexappartement. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er vanzelfsprekend geen principieel bezwaar tegen de voorziening van een woonprogramma op deze locatie.

Dit op voorwaarde dat de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden en geen hinder wordt veroorzaakt ten opzichte van de omgeving. Zoals hierboven vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Door de uitbreiding van het volume en de voorziening van 6 woningen, wordt een bouwdiepte, een bouwhoogte en een woonconcentratie bereikt die niet in verhouding staan tot de open ruimte op het perceel, die bovendien niet in overeenstemming is met het RUP (artikel 2.2.5) en de bouwcode (artikel 27). Van dit percentage onbebouwde ruimte (vloer/terreinindex) kan niet worden afgeweken.

De vooropgestelde volume-uitbreiding betekent eveneens een verlaging van de lichtinval en de leefbaarheid van de verblijfsruimtes en de buitenruimtes van de aanpalende panden.

Aan de achterzijde van het pand is het nieuwe hoogteverschil met de buurpanden zeer merkbaar. De kroonlijsthoogte van het rechterbuurpand heeft aan de achterzijde een hoogte van 21 m, waar de nieuwbouw een bouwhoogte van 31 m bereikt aan de rechterzijde.

De scheidsmuur met het linker aanpalende pand wordt opgetrokken van een hoogte van circa 12 m tot een hoogte van 28 m.

Dit is in strijd met de hoogtes zoals bepaald in het RUP (artikel 2.1.4.1 en 2.1.4.2) De nieuwe bouwhoogte en bouwdiepte van deze scheidsmuur resulteren in een onaanvaardbaar verlies van zonlichttoetreding voor de linkerbuur.

De beperkte oppervlakte van het perceel maakt deze grootschalige ontwikkeling ter plaatse onmogelijk. Er wordt een te grote densiteit gecreëerd. Voorliggend project overschrijdt de draagkracht van het perceel (artikel 2.1.2 van het RUP en artikel 6 van de bouwcode). Dit blijkt duidelijk uit de strijdigheden met verschillende bepalingen uit het RUP en de bouwcode, zoals harmonie en draagkracht, kroonlijsthoogte, uitsprongen, onbebouwde ruimte, ….

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De bouw van 6 nieuwe appartementen impliceert een mobiliteitsgeneratie en parkeerdruk. De parkeerbehoefte bedraagt 7 parkeerplaatsen op eigen terrein. Omwille van de beperkte gevelbreedte is de plaatsing van een garagepoort in de gevel echter niet mogelijk, waardoor er geen autostaanplaatsen op eigen terrein kunnen worden voorzien.

Een ruime fietsenstalling, toegankelijk voor fietsen, kinderfietsen, bakfietsen e.d. en gemakkelijk bereikbaar vanop de openbare weg is in deze dus zeker noodzakelijk om overlast te vermijden. De stedelijke dienst mobiliteit merkt op dat de fietsenstalling onvoldoende groot is.

Niet alleen de autoparkeerbehoefte maar ook de fietsparkeerbehoefte zullen zo deels op het openbaar domein worden afgewenteld, waardoor de grootte van dit project hier niet meer te verantwoorden is.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande eengezinswoning wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouw volume van 9 lagen. De voorgevel kenmerkt zich door een erker over 6 lagen met raampartijen die gevelbreed doorlopen. Vanaf de 7de laag plooit de gevel naar binnen en wordt een in- en uitpandig terras voorzien met glazen borstweringen. Ook het dakterras krijgt een glazen borstwering rondom. Een U-balkstructuur omkadert het volume en sluit qua donkerbruine kleurstelling aan bij het aluminium buitenschrijnwerk. De plint is blind uitgewerkt met aluminium lattenwerk voor het poortgeheel. De lagen worden van elkaar gescheiden door dubbele geornamenteerde banden. De scheimuur gaat over in lichtkleurig plaatmateriaal.

Het project werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke Welstandscommissie. Zij verleenden een ongunstig advies voornamelijk omwille van:

-          het contrast in kleurstelling tussen scheidsgevel en voorgevel;

-          de uitwerking van de borstweringen in glas. Het is wenselijk de borstweringen zo te materialiseren dat ze als kroonlijst gelezen worden (dak en 6de laag);

-          de donkere kleurstelling van de gevel. De welstandscommissie vraagt om een lichte kleurstelling te voorzien, conform de bouwcode en in functie van de inpassing in de kleurstelling en materialisatie van de omgeving (wit – beige –geel).

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde, moet de impact van de wijzigingen op de erfgoedwaarde beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop.

De aanvraag betreft de sloop van een bestaande eengezinswoning. Het pand heeft geen erfgoedwaarde. De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen sloop op zich.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (77 m²) en ingreep in de bodem onder 100 m² (ook 77 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Het verschil in uitgraafdiepte tussen de huidige situatie en de nieuwe situatie is niet meegegeven bij de aanvraag.

De locatie van het projectgebied in het historische centrum van Antwerpen, nabij de burchtzone, maakt deze locatie uitermate interessant. De archeologische waarde in de ondergrond zijn van wetenschappelijk belangrijke aard. In de nabije omgeving (Gorterstraat) zijn er sporen gevonden van houtbouw uit de 9de-10de eeuw. Op de Guldenberg (CAI 156 392) sporen uit de volle middeleeuwen. Bij diepere graafwerken (tot -4,5 m onder maaiveld) kunnen dezelfde restanten worden aangesneden, deze dienen onder de vondstmeldingsplicht gemeld te worden (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de eventuele waarde steeds komen inschatten.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen en ook bij nieuwbouwprojecten voldoende grote woningen te voorzien. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 110 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 5 studio’s en 1 drie-slaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit kunnen we concluderen dat de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Aan de achterzijde van het pand worden terrassen voorzien tot op de perceelsgrenzen, wat een rechtstreekse inkijk en dus privacyhinder voor de aanpalenden mogelijk maakt. Meerdere bewoners van het bouwblok maakten hiertegen bezwaar tijdens het openbaar onderzoek.

Het gelijkvloers van het gebouw heeft aan de straatzijde geen verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte met een raamopening, waardoor er geen regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is, wat niet overeenstemt met artikel 12 van de bouwcode.

De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen inzake hinderaspecten en gebruiksgenot en dat het ontwerp niet verenigbaar is met de goede ordening van de plaats.

Het hoge aantal te kleine appartementen, het gebrek van open ruimte, het tekort aan fietsstalplaatsen en de uitbreiding van de scheidsmuren met de aanpalende, de niet kwalitatieve inrichting van het gelijkvloers, de inkijk, ed., resulteren in een verlies van woonkwaliteit van het project en voor de buren.

Rekening houdend met bovenstaande argumenten, kan ontegensprekelijk worden gesteld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden en dat de aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

het openbaar onderzoek is niet correct verlopen. De aanplakking is een dag te laat gebeurd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Cultuurhistorisch erfgoed: in de beschrijvende nota is er geen informatie terug te vinden over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze niet kan afwegen.

Beoordeling:

De stedelijke dienst monumentenzorg stelt voldoende informatie over het pand ter beschikking te hebben om een advies over de aanvraag te kunnen verlenen. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

2.      Historische waarde Scaldisgebouw: het linker buurpand betreft een voormalig kantoorgebouw in beaux-arts stijl dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het nieuwbouwvolume doet door zijn hoogte en geveluitwerking afbreuk aan de historische waarde van het Scaldisgebouw.

Beoordeling:

Het klopt dat de vooropgestelde bouwhoogte en de geveluitwerking niet in harmonie zijn met de omgeving en meer bepaald met het aanpalende inventarispand ‘Scaldis’.  De stedelijke dienst monumentenzorg vermeldt in het advies echter niet dat de erfgoedwaarde van het buurpand verstoord zou worden. Vanuit oogpunt monumentenzorg wordt de aanvraag gunstig geadviseerd. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

3.      Harmonie: de aanvraag is niet in harmonie met de omgeving waarin de bebouwing homogene kenmerken vertoont. Zo is het de aanvraag hoger dan de hoogste gebouwen van het bouwblok. Bovenop de bovenst bouwlaag wordt er tevens ook nog een dakterras voorzien. Een dakterras dient als een volume van één bouwlaag beschouwd te worden hierdoor is de aanvraag nog minder in harmonie met de omgeving. De vooropgestelde gevelmaterialen en de donkerrode gevelkleur zijn eveneens niet kenmerkend in de omgeving.

Beoordeling:

De aanvraag is strijdig met de voorschriften van de bouwcode en het RUP Binnenstad in zake harmonie. De kroonlijsthoogte, gevelopbouw en gevelgeleding en de vaste uitsprongen zijn niet in harmonie met het referentiebeeld. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

4.      Draagkracht: de draagkracht van het perceel wordt overgeschreden met een invulling van 6 wooneenheden onder andere door strijdigheden met andere artikelen uit de Bouwcode, RUP binnenstad en de onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening.

Beoordeling:

Door de uitbreiding van het volume en de voorziening van 6 woningen, wordt een bouwdiepte, een bouwhoogte en een woonconcentratie bereikt die niet in verhouding staan tot de open ruimte op het perceel (vloer/terreinindex). Het hoge aantal kleine appartementen, het gebrek van open ruimte, het tekort aan fietsstalplaatsen en de uitbreiding van de scheidsmuren met de aanpalenden, resulterend in een verlies van woonkwaliteit voor de buren maken, dat de draagkracht van het perceel overschreden is. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

5.      Open ruimte: in de aanvraag wordt het volledige perceel bebouwd waardoor het strijdig is met de voorschriften, er is immers niet voldaan aan de norm om minimaal een bepaald percentage van het perceel onbebouwd te laten.

Beoordeling:

Het tekort aan open ruimte is inderdaad strijdig met de voorschriften. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

6.      Privacy: de terrassen achteraan zijn geplaatst op minder dan 190cm van de achterste

perceelsgrens waardoor deze de privacy van de aanpalende wordt verstoord. Zowel vanop het uitkragend balkon aan de voorzijde, als vanop het gemeenschappelijk dakterras op het platte dak, is een rechtstreekse inkijk mogelijk in de woonvertrekken van de linker aanpalende bewoners.

Beoordeling:

De terrassen achteraan liggen tot op de perceelsgrens, waardoor een rechtstreekse inkijk mogelijk is op de aanpalende percelen. Niettegenstaande er een afstand van 1,90 m gerespecteerd wordt, is er vanop het gemeenschappelijk dakterras een rechtstreeks inkijk mogelijk in de woonvertrekken van de linkerburen. De beperkte uitkraging en de positie van de ramen in het linker buurpand, maakt dat er geen rechtstreekse inkijk mogelijk is vanop het balkon aan de voorzijde. Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.

7.      Levendige plint: de aanvraag is strijdig met de voorschriften door enkel een fietsenberging en een inkomdeur te voorzien op het gelijkvloers aan de straatzijde. Er wordt een poort voorzien om de fietsenberging toegankelijk te maken vanaf de straatzijde, waar dit niet toegestaan is in een gevel met een breedte kleiner dan 8 m.

Beoordeling:

Het gebrek aan een levendige functie grenzend aan de straatzijde en de plaatsing van een poort in de smalle gevel maakt de aanvraag inderdaad strijdig met de voorschriften inzake een levendige plint. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

8.      Bovengrondse uitsprongen: de erker in de gevel voldoet niet aan de voorschriften van de bouwcode en het RUP Binnenstad.

Beoordeling:

De afstand van de uitsprong tot de perceelsgrens, de vrije hoogte onder de erker en de hoogte van de erker zijn inderdaad in strijd met de voorschriften. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

9.      Liftopbouw: op het dakplan en in de snede is geen uitsprong voor de liftopbouw te bespeuren. Daardoor is het niet mogelijk om een correcte inschatting te kunnen doen of de technische uitsprong wel voldoet aan de voorschriften Er dient opgemerkt te worden dat er ter hoogte van de normale plaats voor de liftuitbouw een dakterras voorzien is. Dit is een technische tegenstrijdigheid.

Beoordeling:

Het is aan de aanvrager om het ontwerp uit te voeren volgens de regels van de kunst. Het bezwaar betreft geen stedenbouwkundig argument en is daarom ontvankelijk, maar ongegrond.

10.  Scheidsmuren: in de bestaande toestand zijn er links en rechts van het perceel tuinmuren met een hoogte van circa 12 m. In de aanvraag is er geen duidelijkheid of deze verlaagd worden of niet.

Beoordeling:

De scheidsmuren staan duidelijk op de grondplannen van de verdiepingen aangegeven. De scheidsmuren worden gewijzigd en de aanvraag bevat hierover voldoende informatie. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

11.  Beleidsrichtlijn wonen (BGO): de laatst vergunde toestand van het pand betreft een eengezinswoning. In de vervangende nieuwbouw is geen woning voorzien met een netto-oppervlakte van 130 m2 en een buitenruimte van minstens 15 m2. De netto-vloeroppervlakte van de 6 woningen bedraagt bovendien minder dan 80 m2.

Beoordeling:

Het klopt dat het ontwerp niet voldoet aan de ‘beleidsmatig gewenste ontwikkeling voor wonen’. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

12.  Dakvorm: Er is geen duidelijke dakvorm voorzien en de voorgestelde dakvorm is dan ook niet in harmonie met de omgeving.

Beoordeling:

Het ontwerp voorziet in de aanleg van het platte dak als dakterras achteraan wordt een beperkt dakvolume gerealiseerd. Teruggetrokken daklagen, dakterrassen en technische dakverdiepingen zijn niet vreemd in de omgeving. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

13.  Dakterras op platte dak: terrassen op platte daken worden beschouwd als een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien ze verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. Het dakterras op het platte dak vorm dus een bijkomende bouwlaag, dewelke niet in harmonie is met het referentiebeeld.

Beoordeling:

Met inbegrip van de dakverdieping, aangelegd als dakterras, telt het pand 10 bouwlagen. Dit is inderdaad niet in harmonie met de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

14.  Brandveiligheid: Er zijn geen brandladders opgetekend aan de achtergevel. Het is onduidelijk waar de brandladders geplaatst kunnen worden. In de aanvraag zijn alle appartementen rechtstreeks toegankelijk uit de traphal (zonder sas). Dit is strijdig met de voorschriften inzake brandveiligheid.

Beoordeling:

Het ontwerp werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Er werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

15.  Lichtinval en uitzicht: door een hoogte die de bouwhoogte van de teruggetrokken daklagen van de linkerburen overschrijdt, wordt de lichtinval en het uitzicht van de bewoners van de teruggetrokken lagen verstoord.

Beoordeling:

Het klopt dat de lichtinval en het uitzicht vanuit de woonvertrekken en de terrassen van de bovenste lagen van het ‘Scaldis’ gebouw vermindert. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

16.  MER-screeningsnota: de aanvraag diende minstens een project-MER-screeningsnota te bevatten opdat de vergunningverlenende overheid kon oordelen of een project-MER al dan niet vereist is. De aanvraag is onvolledig.

Beoordeling:

De aanvraag bevat voldoende gegevens om de milieu-effecten van de geplande werken op de omgeving te kunnen beoordelen. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.

17.  Fietsvoorzieningen: er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien in het pand.

Beoordeling:

Het klopt dat er onvoldoende fietsstalplaatsen in het pand voorzien worden. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

18.  Autostalplaatsen: het ontwerp resulteert in een parkeerbehoefte van 7 autostaanplaatsen. Er worden geen staanplaatsen voorzien op eigen terrein. Dit leidt tot een onaanvaardbare verhoging van de parkeerdruk in de omgeving.

Beoordeling:

Het tekort van 7 parkeerplaatsen op eigen terrein heeft inderdaad een onaanvaardbare impact op de parkeerdruk in de omgeving. Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

19.  Toegankelijkheid: er wordt vastgesteld dat de aanvraag niet alleen foutieve, maar ook tegenstrijdige informatie omvat met betrekking tot het toepassingsgebied van de Verordening Toegankelijkheid, waardoor de vergunningverlenende overheid op het verkeerde been wordt gezet.

Beoordeling:

De aanvraag bevat voldoende informatie om het ontwerp af te toetsen aan de voorschriften inzake toegankelijkheid. Het bezwaar is ontvankelijk, maar ongegrond.