2020_CBS_02312 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159782. Renaat Braemstraat, Constant Jorislaan, Schoggestraat en Jef Huyghstraat ZN. District Deurne - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 21 oktober 2014, meer bepaald in lot(en) 137, 137, 138, 138, 139, 139, 140, 140, 141, 141, 142, 142, 143, 143, 144, 144, 145, 145, 146, 146, 147, 147, 148, 148, 149, 149, 150, 150, 151, 151, 152, 152, 153, 153, 154, 154, 155, 155, 156, 156, 157, 157, 158, 158, 159, 159, 160, 160, 161, 161, 162, 162, 163, 163, 164, 164, 165, 165, 166, 166, 167, 167, 168, 168, 169, 169, 170, 170, 171, 171, 172, 172, 173, 173, 174, 174, 175 en 175.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen: de plannen van voorliggende aanvraag geven onvoldoende informatie over eventuele hoogte verschillen. Hoogte verschillen vanaf het openbaar domein tot aan de toegangsdeuren van de commerciële ruimtes dienen beperkt te blijven tot maximaal 2cm of worden overbrugd door een helling conform dit artikel;
• artikel 20 Trappen: over de volledige lengte van de trappen en ter hoogte van eventuele tussenbordessen moet voor een breedte van minstens 125 cm gezorgd worden, telkens gemeten tussen de onafgewerkte binnenmuren, indien aanwezig, , zodat na afwerking van de eventuele wanden en tussen de leuningen, een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd wordt, wat gebruikers toelaat zich zonder hinder langs de trap te verplaatsen. De drie trappen die toegang geven naar de ondergrondse parkeergarage hebben slechts een vrije breedte van 0,80 m en een totale breedte van 0,90m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint: de gelijkvloerse verdieping van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. Loten 151; 150; 149; 148; 146; 145; 144; 143 hebben aan de voorgevel enkel een fietsstalplaats en een voordeur en dus geen levendige plint;

• artikel 26 Afvalverzameling: functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Er werden geen bergingen ingetekend of gelinkt aan de twee commerciële ruimtes, die moeten voldoen aan dit artikel;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: het is niet duidelijk of in de ondergrondse parking elektriciteitsvoorziening is voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen

De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag is strijdig met artikel 18 en 20 van de verordening toegankelijkheid. Hoogteverschillen vanaf het openbaar domein tot aan de toegangsdeuren van de commerciële ruimtes dienen beperkt te blijven tot maximaal 2 cm of worden overbrugd door een helling.

Verder hebben de drie trappen die toegang geven naar de ondergrondse parkeergarage slechts een vrije breedte van 80 cm en een totale breedte van 90 cm. Conform artikel 20 moet na afwerking van de wanden en tussen de leuningen, een breedte van minstens 100 cm, vrij van obstakels, gegarandeerd worden. Als voorwaarde wordt opgelegd de hoogteverschillen naar de commerciële ruimtes te beperken tot maximaal 2 cm of een helling te plaatsen en de trappen naar de ondergrondse parking van een vrije breedte van minstens 100 cm te voorzien.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van 34 eengezinswoningen, 5 meergezinswoningen met in totaal 13 appartementen, 2 commerciële ruimten en een ondergrondse parkeergarage binnen het project ‘Eksterlaer’.

Uit het plan van het gelijkvloers kan niet bepaald worden welke commerciële ruimtes worden voorzien. Op het kelderplan wordt melding gemaakt van septische putten bij een kantoorfunctie. Als voorwaarde wordt opgelegd de twee commerciële ruimtes te gebruiken als kantoorruimte.

Verder vallen de voorgestelde functies binnen de contouren zoals voorgeschreven in de goedgekeurde verkaveling ‘Eksterlaer’. De aanvraag is naar functie inpasbaar in de omgeving en conform de verkavelingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Volgens artikel 30 van de bouwcode dient per 10 autostalplaatsen telkens één elektriciteitsvoorziening te worden voorzien. Uit de plannen kan niet uitgemaakt worden of aan dit artikel wordt voldaan. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parkeergarage is toegankelijk via een helling vanuit de Constant Jorislaan. De breedte van de toegang is beperkt tot 4,3m wat te smal is om elkaar vlot te kunnen kruisen. Als voorwaarde wordt opgelegd een verkeerslicht te voorzien aan beide kanten van de helling dat de toegang voor in- en uitrijdend verkeer regelt.

Fietsvoorzieningen:

Bij alle eengezinswoningen, met uitzondering van één, wordt een aparte fietsenberging in de tuinzone voorzien. De fietsenstallingen van de appartementen worden geclusterd en een gemeenschappelijke berging. Het aantal is toereikend.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwblok wordt afgebouwd met rijbebouwing van 2 tot 3 bouwlagen. De plaatsing, de bouwdieptes en de bouwhoogtes van de nieuwe gebouwen zijn in overeenstemming met het bestemmingsplan en de voorschriften van de verkaveling. De volumes stemmen overeen met de reeds aanwezige bebouwing en met de geplande ontwikkeling van Eksterlaer.

De aanvraag is strijdig met artikel 12 van de bouwcode. Zo beschikken niet alle woningen van een levendige functie op het gelijkvloers. Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Echter maken de beperkt aantal woningen, die in strijd zijn met het artikel, deel uit van een totaalproject. In het project wordt voldoende levendigheid in de straat voorzien. Daarom kan in dit geval een afwijking van dit artikel van de bouwcode toegestaan worden.

Visueel-vormelijke elementen

Alle gevels zijn opgetrokken in gevelmetselwerk in lichtkleurige handvormsteen, binnen het voorziene kleurenpalet uit het verkavelingsdossier. De volumes krijgen een duidelijke geleding met brede penanten waar tussen het gevelvlak aan elke zijde een ander geaccentueerd metselwerkverband wordt voorzien. De woningen krijgen afwisselend een erker of uitpandig terras.

Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in grijsgroene profielen met een grijsgroene vensterbank. De dakrand bestaat eveneens uit een grijsgroen profiel en bij de zuid- en noordgevel wordt bovenaan de ramen een latei in beton voorzien als accentuering van de ramen.

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie en werd gunstig geadviseerd. Bijgevolg zijn de materialen en afwerking stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de commerciële functies in de aanvraag wordt geen afvalberging voorzien zoals opgelegd in artikel 26 van de bouwcode. Voor het ganse project “Eksterlaer” worden evenwel voldoende sorteerstraten voorzien op openbaar domein. Bijgevolg kan voor dit artikel eveneens een afwijking worden toegestaan. 

De aanvraag situeert zich in een goedgekeurd plan met infrastructuur dat later wordt overgedragen aan de Stad Antwerpen als openbaar domein. Er worden geen private putten of leidingen uitgevoerd in het toekomstig openbaar domein (toezicht putjes en private leidingen dienen steeds op eigen terrein te worden voorzien).

Er zal hydraulisch advies gevraagd worden aan de rioolbeheerder van de Stad Antwerpen.

Voor alle hinder op openbaar domein zal er volgens de procedure steeds een signalisatievergunning moeten worden aangevraagd (en/of parkeer – doorrij verbod).

De aanvraag voldoet verder aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden zijn de voorgestelde werken in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in de ondergrondse garage per 10 autostalplaatsen telkens één elektriciteitsvoorziening te voorzien, conform artikel 30 van de bouwcode;

3.      de op plan aangegeven commerciële ruimtes te gebruiken als kantoorruimtes;

4.      hoogteverschillen aan de toegangsdeuren naar de kantoorruimtes te beperken tot maximaal 2 cm of overbruggen met een helling, conform de verordening toegankelijkheid;

5.      de trappen naar de ondergrondse parking van een vrije breedte van minstens 100 cm te voorzien, conform de verordening toegankelijkheid;

6.      een verkeerslicht voorzien, aan beide kanten van de helling van de ondergrondse parking, om de toegang voor in- en uitrijdend verkeer te regelen,

7.      na uitvoering van de te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.