2020_CBS_02299 - Omgevingsvergunning - OMV_2019156311. Lange Leemstraat 118-120. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/11/1946: vergunning (18#22061) gevelverandering;

-          07/09/1934: vergunning (18#1056) gevel- en binnenverandering;

-          07/01/1931: vergunning (1930#38253) binnenveranderingen.

Vergund geachte toestand

-          gelijkvloers restaurant en 2 bovenliggende wooneenheden;

-          hoekpand van 3 bouwlagen en een zolderverdieping onder zadeldak.

Huidige toestand

-          gelijkvloers restaurant en 4 bovenliggende wooneenheden;

-          hoekpand van 3 bouwlagen en een zolderverdieping onder zadeldak.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers restaurant en 3 bovenliggende wooneenheden:

• een 1-slaapkamerappartement per verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 65m²;

-          lichtschacht op de 1ste verdieping ingericht als buitenruimte;

-          hoekpand van 3 bouwlagen en een zolderverdieping onder mansardedak.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloers restaurant;

-          vermeerderen van het aantal woningen van 2 naar 3;

-          inrichten van een koer/terras op de 1ste verdieping;

-          vervangen van het zadeldak door een mansardedak.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 28Minimale oppervlakte buitenruimte
  bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter. Enkel het appartement op de 1ste verdieping heeft een buitenruimte.
• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:
  er is onvoldoende informatie over de publiciteitsborden in het gevelvlak en het haakse uithangbord. De bestaande lichtbak aan de voorgevel is groter dan de toegestane maximale afmetingen van 60cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bestaand en vergund gebruik als meergezinswoning blijft behouden en is functioneel inpasbaar in de woonomgeving van de Lange Leemstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De daklaag wordt aangepast van een zadeldak naar een mansardedak, waarin een bijkomende woning wordt ingericht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 appartement wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake de dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken aan de achtergevel zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevelwijzigingen gebeuren in harmonie met de omgeving en de architectuur van het bestaande gebouw. Zowel bij de vormgeving van de nieuwe daklaag als die van de gelijkvloerse plint is voldoende aandacht besteed aan de materialisatie en geveldetaillering zodat de aanpassingen in het straatbeeld inpassen.

De aanvraag is onvoldoende duidelijk over de te voorziene publiciteit in het gevelvlak en haaks op de gevel waardoor dit niet getoetst kan worden aan de geldende voorschriften. Daarom zal in voorwaarde worden opgelegd dat de aangevraagde publiciteit in het gevelvlak en haaks op de gevel conform artikel 33 van de bouwcode moet worden voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De appartementen op de tweede en derde verdieping hebben geen buitenruimte waardoor deze afwijken van artikel 28 (minimale oppervlakte buitenruimte) van de bouwcode. Het appartement op de tweede verdieping betreft een bestaand appartement waarbij het niet mogelijk is om een buitenruimte te voorzien die ook ruimtelijk aanvaardbaar is. Dat is wel het geval voor het appartement op de 3de verdieping, waarbij de bureauruimte kan ingericht worden als patio, zoals aangeduid op het plan “BA_Lange Leemstraat 118-120_ Antwerpen_P_N_3e verdieping_ROOD”. Het horizontale deel van de dakstructuur wordt plaatselijk gesupprimeerd teneinde een kwalitatieve buitenruimte te realiseren. De schuine vlakken van het mansardedak blijven hierbij behouden inclusief het voorziene schrijnwerk.
Als bijkomende voorwaarde wordt geformuleerd dat de ramen op de tweede en derde verdieping, uitgevend op de lichtschacht, moeten worden dichtgemaakt. Dit met het oog op de privacy van het terras op de eerste verdieping en de leefkwaliteit van de bovengelegen appartementen inzake akoestiek.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de publiciteit in het gevelvlak en haaks op de gevel dient zaakgebonden te zijn en moet uitgevoerd worden conform artikel 33 van de bouwcode;

3.      de ruimte op de derde verdieping voorzien als “bureauruimte” in te richten als patio, zoals in rood aangeduid op het plan “BA_Lange Leemstraat 118-120_ Antwerpen_P_N_3e verdieping_ROOD.pdf”. De schuine vlakken van het mansardedak blijven hierbij behouden inclusief het voorziene schrijnwerk. Het horizontale deel van de dakstructuur wordt opengewerkt.

4.      de ramen op de tweede en derde verdieping, uitgevend op de lichtschacht, moeten worden dichtgemaakt, zoals aangeduid op de plannen “BA_Lange Leemstraat 118-120_ Antwerpen_P_N_2e verdieping_ROOD.pdf” en “BA_Lange Leemstraat 118-120_ Antwerpen_P_N_3e verdieping_ROOD.pdf”;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten