2020_CBS_02306 - Omgevingsvergunning - OMV_2019163081. Sint-Laureisstraat 144. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/05/2019: opname vergunningenregister (201991) voor het opsplitsing van eengezinswoning naar 3 wooneenheden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning van 3 wooneenheden en zolderruimte onder mansardedak;

-          hoofdbouw van 3 bouwlagen en mansardedak en achterbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          koer, rechts achteraan het perceel;

-          voorgevel in witte en rode baksteen met zwart leien dak met 2 dakkapellen in zwarte beplanking.

Huidige toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:

• het perceel is op het gelijkvloers volledig dichtgebouwd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 wooneenheden onder mansardedak:

• op iedere verdieping, inclusief dakverdieping 1 woongelegenheid;
• twee vergunde 1-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van 41m² en 48m²;
• één 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 47,5m²;
• één studio met een netto-oppervlakte van circa 32 m²;

-          open ruimte (koer) op gelijkvloers van ca. 12m²;

-          3de verdieping voorzien van een uitbouw en terras;

-          vernieuwd en verhoogd plat dak (deel mansardedak) hoofdbouw;

-          voorgevel blijft ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          verbouwen van 2 bovenste verdiepen naar 2 studio’s;

-          uitbreiden van het volume op de 3de verdieping

-          creëren van grotere open ruimte op gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 m2. De studio is slechts 32 m2;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging  voorzien. Deze berging moet worden verlucht  en minimaal 4 vierkante meter groot zijn;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter. Het appartement op de 1ste en de 2de verdieping wordt niet voorzien van een minimale buitenruimte van 4 m2;

• artikel 38 Groendaken:

het vernieuwde en verhoogde plattedakgedeelte van het mansardedak dient te worden aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het uitbreiden en verbouwen van een bestaande meergezinswoning met drie woningen. Na de werken krijgt het pand een vierde woonentiteit. Gelet op de verschillende afwijkingen op de bouwcode en de beperkte oppervlakte van de dakstudio wordt vastgesteld dat de draagkracht van het gebouw wordt overschreden indien een bijkomende woonentiteit wordt gerealiseerd. Wonen is wel een kenmerkende functie in de omgeving waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het appartement op het gelijkvloers wordt voorzien van een grote koer die de leefruimte van daglicht voorziet door grote gelijkvloerse ramen. Bovendien beschikt het gelijkvloers appartement over een vrije hoogte van ongeveer 4,50 m. Dit alles maakt het gelijkvloerse appartement tot een kwalitatieve woonentiteit. Het appartement op de 1ste verdieping wijzigt niet.

De woning in de dakverdieping is niet voorzien van voldoende oppervlakte en woonkwaliteit om te functioneren als een zelfstandige woning. Een zelfstandige woning dient een netto-vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 m². De studio is slechts 32 m². Ook zijn er voor de appartementen op de 1ste en de 2de verdieping geen buitenruimten voorzien. Vanaf vier woonentiteiten moet er in het gebouw een afvalberging worden voorzien. Deze afwijkingen illustreren dat het voorzien van een vierde woonentiteit in het gebouw de draagkracht van het gebouw, het perceel en het bouwblok overstijgt. Het verbeteren van de woonkwaliteit van de bestaande woningen dient voorrang te krijgen op het vermeerderen van het aantal woningen.

De woning op de 2de verdieping is dan wel in de aanvraag benoemd als studio, maar het betreft een 1-slaapkamerappartement. Een studio kenmerkt zich als een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte. Deze verblijfsruimte doet dan dienst als woon- en slaapkamer. De slaapkamer en de leefruimte is in voorliggende aanvraag afgescheiden door de badkamer en een trapje. Er worden duidelijk twee verblijfsruimten gecreëerd zijn, ongeacht de aan- of afwezigheid van tussendeuren. Deze woning, met een netto vloeroppervlakte van slechts 47,5m², is te klein om voldoende woonkwaliteit te garanderen als een 1-slaapkamerappartement. Daarenboven heeft het ook geen buitenruimte.

Door de ruimte onder het dak, ingericht als een te kleine studio, toe te voegen aan dit appartement, ontstaat er een ruimere duplexwoning op de 2de en 3de verdieping.

Hierdoor is er geen vermeerdering van het aantal woningen waardoor de aanvraag niet moet voldoen aan artikel 26 en 28.

Vastgesteld wordt dat het bovenste dak wordt vernieuwd waardoor dit dak dient uitgevoerd te worden als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode, wat in de aanvraag niet voorzien is. Zowel vanuit duurzaamheid als vanuit beeldkwaliteit heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie. Door hun groene karakter zijn ze aangenamer om op te kijken en verhogen ze de biodiversiteit. In voorwaarden wordt bijgevolg opgelegd om het bovenste dak aan te leggen als groendak. Aangezien hierdoor de dakdikte mogelijk zal wijzigen, kan de voorziene dakopstand van 30 cm mogelijks niet meer worden behouden. Daarom wordt opgelegd om in dat geval tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed te voorzien.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het pand is een woongebouw met drie bouwlagen onder een mansardedak. Op het gelijkvloers wordt de koer vergroot zoals de oorspronkelijke koer die aangegeven staat in rood op de plannen van de laatst vergunde toestand en zoals beslist door het college (dd. 20/05/2019). De entresol over de helft van de perceelbreedte, heeft 3 bouwlagen.

De aanvrager wenst op het dak van deze entresol een klein volume te voorzien met daarachter een dakterras, in functie van de bijkomende woning. Gelet op de scheidingsmuur met de linkerbuur moet er geen scheidingsmuur worden verhoogd en is deze ingreep niet hinderlijk voor de omgeving inzake privacy. De uitbouw (van de linkerbuur) is echter wel storend en zorgt voor een aanzienlijke blokkering van daglicht naar de oksel in het bouwblok. De kleine uitbreiding met dakterras legt een hypotheek op een toekomstige afbraak van de uitbouw achter de daklaag van de linkerbuur. Daarenboven is de kleine nieuwe uitbouw niet noodzakelijk aangezien de dakverdieping dient te worden toegevoegd aan de onderliggende woonentiteit, zodat er een ruime duplexwoning ontstaat. Omwille van deze redenen wordt deze kleine niet noodzakelijke volume-uitbreiding met bijhorend dakterras als ongunstig geadviseerd en wordt deze uitgesloten van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt niet gewijzigd. Het straatbeeld wordt niet aangetast.

De achtergevel wordt voorzien van een witte bepleistering op de verdiepingen en een rode baksteen op het gelijkvloers. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in pvc. De voorziene materialen zijn neutraal en aanvaardbaar in de omgeving. Het visuele aspect van de aanvraag wordt niet als storend beschouwd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de bijkomende woning die wordt aangevraagd wordt uitgesloten van vergunning. Bijgevolg is er geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen:

Advies werd gevraagd aan de dienst mobiliteit inzake de fietsvoorzieningen. Het advies luidt als volgt: “Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 studio met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2 fietsstalplaatsen. Er wordt 1 fietsstalplaats voorzien in de gang dat is er dus 1 te weinig.”

Echter wordt er in de voorliggende aanvraag in voorwaarden opgenomen om slechts 3 woonentiteiten te voorzien. Het pand is vergund geacht met 3 woonentiteiten, waardoor er in principe geen fietsstalplaatsen voorzien dienen te worden. Er wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt echter wel geopteerd om de fietsstalplaats in de gang te behouden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de aanvraag dient te voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius;

3.      de dakverdieping toe te voegen aan de wooneenheid op de 2de verdieping zodat een duplexwoning ontstaat op de 2de en 3de verdieping;

4.      in de gang van de 2de verdieping dient een inkomsas te worden voorzien, zodat de 3de verdieping enkel toegankelijk is via de duplexwoning;

5.      het bovenste dak aan te leggen als groendak, conform artikel 38

6.      indien de dakopstand van het plat dak kleiner is dan 30cm dient er een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) tussen de scheidingswand en de vegetatie van minstens 30 cm breed voorzien te worden;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

8.      de inrichting van de dakverdieping als studio;

9.      de kleine uitbreiding achteraan op de 3de verdieping (met hal, toilet en dakterras).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een verzoek ingediend om zijn oorspronkelijke aanvraag te wijzigen.

Dit verzoek werd aanvaard, waardoor de wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten