2020_CBS_02038 - Omgevingsvergunning - OMV_2019123930. Breughelstraat 35 . District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  Het niveauverschil van 10 cm tussen binnen en buiten (straat- en tuinzijde) wordt niet overbrugd met een helling.
  Niveauverschillen groter dan 18 cm moeten overbrugd worden met een combinatie van lift en trap, trap en helling, of helling en lift. Ter hoogte van de toegang tot de gemeenschappelijke tuin, en de verbinding tussen parking en bergingen (linkerzijde perceel) wordt het niveauverschil enkel overbrugd met een trap;
• artikel 22:
  De toegang tot de fietsenkelder wordt voorzien aan de hand van een dubbel deur. Het eerst opendraaiende deurblad moet hierbij een vrije en vlakke doorgangsbreedte van 85 cm (na afwerking) garanderen.
  De toegang/uitgang van de lift aan de rechterzijde van het perceel voorziet op de verdiepingen een onvoldoende kwalitatieve doorgang;
• artikel 24:
  Er wordt geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 m voorzien aan de toegangsdeur tot de gemeenschappelijke tuin (binnenzijde);
• artikel 25:
  De deur welke leidt tot de afvalberging en het meterlokaal beschikt niet over een opstelruimte van 45 cm (50 na afwerking) naast de krukzijde van de deur;
• artikel 27:
  Er worden geen aangepaste en voorbehouden parkeerplaatsen voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het voorzien van uitpandige terrassen aan de voorgevel is niet in harmonie met het straatbeeld in de Breughelstraat;
  door een dermate hoog aantal woningen te voorzien op dit perceel, met een eerder kleine oppervlakte, wordt de draagkracht van het perceel en de omgeving overgeschreden;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  Bij functiewijziging moet het gebouwvolume afgestemd worden op de omgeving. Het bestaande gebouwvolume is niet kenmerkend en moet verminderd worden om in aanmerking te komen voor functiewijziging. De voorgestelde uitbreidingen zijn een verregaande afwijking van dit principe;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De woonkamers van de meeste appartementen 0.1-0.2, 1.1-1.3, 2.1-2.3 en 3.1-3,3 werden zo ingericht dat de rechtstreekse toevoer van licht en lucht te beperkt is voor deze ruimten;
• artikel 27 Open ruimte:
  Hoewel de gewijzigde functie (meergezinsgebouw) een aanzienlijk grotere open ruimte behoeft, wordt zelfs de minimale open ruimte van 20% niet gerealiseerd, tenzij de oppervlakte onder luifels wordt meegerekend. De voorziene open ruimte is onvoldoende groot voor een functiewijziging;
  De tuin moet zoveel mogelijk groen en onverhard gehouden worden;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes. De toegang naar de ondergrondse fietsenberging gebeurt met een lift die echter te klein is om in aanmerking te komen als fietslift;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De parkeerbehoefte wordt niet volledig op eigen terrein opgelost. Er is een tekort van 16 parkeerplaatsen;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te gaan of ter hoogte van de gewijzigde dakoppervlakte de aangrenzende scheidingsmuren een minimale opstand van 30 cm hebben ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  Het is niet duidelijk of de daken die gewijzigd werden ten opzichte van de vergunde toestand aangelegd worden als groendak.
  Het dak van de ondergrondse parking onder de open ruimte heeft een gronddekking van 0,80 m in plaats van de vereiste 1 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. .

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om gemotiveerd af te wijken van de geldende voorschriften. De vele afwijkingen van de bouwcode en de verordening toegankelijkheid zijn reeds voldoende om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de omvorming van een bestaand schoolgebouw naar een meergezinsgebouw. Omwille van het capaciteitsprobleem voor onderwijsplaatsen dat zich in Antwerpen stelt, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘talentontwikkeling en vrijetijdsbeleving/ onderwijsbeleid/capaciteit’. Hun ongunstig advies leest als volgt:

“In Antwerpen is er gebrek aan plaatsen op scholen. Tegen schooljaar 2024-2025 zou het tekort oplopen tot 11.011. Daarom is het herbestemmen van een schoolgebouw zonder het compenseren van het verlies aan schoolplaatsen onverantwoord. Als de aanvrager de plaatsen die verloren gaan niet (elders) compenseert, adviseert Talentontwikkeling en Vrijetijdsbeleving Onderwijs negatief. Wij zoeken graag samen met de aanvrager naar mogelijke oplossingen.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit bijgetreden. Een goed voorzieningenaanbod, waaronder voldoende scholen, in de nabijheid van woningen is belangrijk in functie van een levendige stad. De aanvraag heeft een dubbele negatieve impact op het capaciteitsprobleem dat zich nu reeds stelt. Enerzijds wordt er een onderwijsfunctie gesupprimeerd, anderzijds genereert het nieuwe woonprogramma een bijkomende behoefte naar schoolplaatsen. Het verlies van schoolplaatsen kan enkel aanvaard worden als er een concrete oplossing voorhanden is om de onderwijsplaatsen in deze wijk op te vangen.

Het gebrek hieraan vormt een belangrijke weigeringsgrond.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het voorzien van slechts 18 plaatsen is ruim onvoldoende om de parkeerbehoefte van 34 auto’s op te vangen.

Bovendien wordt de parkeergarage uitsluitend voorzien onder de eigen tuinzone en de tuinzone van de buren en niet onder het gebouw. Dit is ruimtelijk niet aanvaardbaar. Een goede parkeeroplossing, op eigen terrein, in de zone van de hoofdbebouwing moet onderzocht worden.

Bijgevolg is de parkeeroplossing die wordt voorzien (aantal en locatie) onvoldoende en vanuit stedenbouwkundig oogpunt een reden om deze aanvraag te weigeren.

De parkeeroplossing die wordt voorzien (aantal en locatie) is onvoldoende en vanuit stedenbouwkundig oogpunt een reden om deze aanvraag te weigeren.

Fietsenstalling

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

-          20 appartementen met 1 slaapkamer: 20 x 2 = 40

-          9 appartementen met 2 slaapkamers: 9 x 3 = 27

In totaal moeten 67 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling voor 65 fietsen ingericht in de kelder. Echter voldoen deze niet aan de inrichtingsvoorwaarden zoals opgelegd in artikel 29 van de bouwcode. 24 plaatsen worden immers voorzien via een hangsysteem. Dit aandeel is te groot. Er moeten meer gewone, enkele fietsenstallingen zijn.

De gewone fietsenstallingen staan te dicht bij elkaar. De minimumafstand bedraagt 40cm. Ook de toegang tot de fietsenberging is onvoldoende. Deze gebeurt via een lift die echter te klein is. De minimummaat voor een fietslift is 2,10m x 1,20m. De lift is slechts 1,90m x 1,10m.

De voorgestelde oplossing voor de fietsen is bijgevolg onvoldoende gebruiksvriendelijk om in aanmerking te komen voor vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande gebouw is niet afgestemd op de omgeving. Het zeer afwijkende, hoge en diepe bouwvolume kan niet verantwoord worden vanuit de goede ruimtelijke ordening, tenzij de maatschappelijke meerwaarde van de schoolfunctie in rekening wordt gebracht.
Een nieuwe bestemming voor dit gebouw kan enkel overwogen worden, wanneer het gebouwvolume wordt aangepast aan de nieuwe functie als meergezinsgebouw en de kenmerkende bouwvorm die deze functie in de omgeving aanneemt.

De kenmerkende bebouwing voor een meergezinsgebouw heeft een beperkte bouwdiepte tussen de 9 meter en 14 meter, zodat een doorzontypologie mogelijk is. Woonfuncties zijn gebaat bij een ruime groene open ruimte aan de achterzijde. De omvorming naar een woongebouw veronderstelt minstens de afbraak van de volledige 6-bouwlagen-hoge achterbouw.

Bovendien is de oplossing voor de open ruimte ondermaats. Een aanzienlijk ruime groene tuin is noodzakelijk om voldoende woonkwaliteit te garanderen.

De herbestemming van dit bouwvolume zonder ingrijpende volumevermindering komt geenszins in aanmerking voor vergunning. Het voorgestelde volume en het aantal woningen overschrijdt de draagkracht van het perceel, het bouwblok en de omgeving. Het is daardoor eveneens in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Deze vaststellingen vormen eveneens een belangrijke weigeringsgrond.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel is een sobere schoolgevel met gevelmetselwerk waarvan de inkomdeur is uitgelijnd is op de uiterst rechts travee. Het aangevraagde voorgevelontwerp verlaagt de raamdorpels en voorziet uitpandige, betonnen terrassen.

Deze aangepaste gevel sluit niet aan bij de schaal en vormelementen van woongebouwen uit de omgeving. De terrassen zijn niet kenmerkend in de Breughelstraat en niet wenselijk in het straatbeeld. De gevel integreert zich op geen enkele manier in de straat. De overige woongebouwen hebben immers een veel kleinere korrel en zijn van een volstrekt andere architectuur.

Bijkomend staat de vormgeving van de toegangsdeur niet in verhouding tot de schaal van het project. De enige toegang wordt verleend via een bijzonder eenvoudige voordeur, vlak naast de inrit naar de parkeergarage. Overigens is deze poort mogelijk niet uitvoerbaar doordat deze zich bevindt in de geknikte voorgevel.
Het voorliggende gevelontwerp is onvoldoende kwalitatief voor een project van deze schaal. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Bodemreliëf

De aanvraag voorziet in een ondergrondse uitbreiding van de gebouwen voor de inrichting  van een parking. Hiervoor wordt de buitenruimte achteraan het perceel en de buitenruimte van het achterliggende buurperceel volledig onderkelderd. Ondanks een gronddekking van ongeveer 80cm (die strijdig is met artikel 38 van de bouwcode en minimaal 1 meter zou moeten zijn), kan stedenbouwkundig niet ingestemd worden met het onderkelderen van deze tuinzone.
Om de stedelijke omgeving meer klimaatrobuust te maken is het noodzakelijk om de achterste tuinzones te vrijwaren van bebouwing zodat volwaardige regeninfiltratie mogelijk is. Door bovendien de buitenruimte van de achterliggende school te onderbouwen wordt ook een hypotheek gelegd op de mogelijke ontwikkeling van een duurzame groene buitenruimte op deze locatie. De voorliggende oplossing komt niet in aanmerking voor vergunning. De parking dient ingericht te worden onder het gebouw zelf.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bestaande gebouw is door zijn uitzonderlijk grote bouwdiepte ongeschikt om kwaliteitsvolle woonvormen in te richten. Dit blijkt duidelijk uit de aangevraagde plannen. Van de 29 woningen zijn er 11 éénzijdig gelegen aan de straatzijde, 2 eenzijdig aan de achtergevel en bevatten alle andere woningen verblijfsruimten die voor licht afhankelijk zijn van smalle lichtkokers centraal in het gebouw. De resulterende woonkwaliteit is structureel ondermaats.

Bovendien ligt de gemiddelde grootte van de appartementen slechts rond de 60m². Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn waarbij ook meer plaats moet voorzien worden voor ruimere appartementen met 2, 3 of meer slaapkamers. Het voorgestelde programma bevat hoofdzakelijk eenslaapkamerappartementen en studio’s en heeft daarom geen goede mix. Een gemiddelde van 80m² moet nagestreefd worden.

Ook de grootte van de individuele woningen is op sommige plaatsen onvoldoende kwalitatief. Zo zijn er vier studio’s (2.7, 3.7, 4.2 en 5.2) waarbij de totale verblijfsruimte kleiner is dan 35m². Dit is onvoldoende voor een hedendaagse zelfstandige woning.

Tot slot werd door de dienst milieuvergunningen volgend advies verleend:

“Gelet op de bepalingen van art. 37 van de bouwcode, vereist het project een centrale stookplaats waardoor de aanvraag de facto als gemengd dossier moet ingediend worden. De hoogste appartementen van het bouwblok G+5 zijn bijzonder ongunstig gelegen. Hinder (door geur en rook) uit de naastgelegen rookgaskanalen valt niet uit te sluiten.”

Uit de onevenwichtige woonmix van teveel (te) kleine appartementen, de gemiddeld lage woonkwaliteit en het te grote bouwvolume dat a-typisch is voor een woongebouw in dergelijke straat, wordt geconcludeerd dat door het inrichten van 29 woningen er een te hoge densiteit wordt gecreëerd.  Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Het project dient geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.