Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2019149312 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
CVBA WOONHAVEN ANTWERPEN met als adres Jan Denucéstraat 23 te 2020 Antwerpen |
|
Ligging van het project: |
Predikerinnenstraat 4-6 te 2000 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 1sectie A nr. 713D |
|
Vergunningsplichten: |
stedenbouwkundige handelingen |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
regulariseren van verbouwingen van een sociale huisvesting met 20 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 20/01/2012: vergunning (20115932) bouwen van 20 woningen met ondergrondse garages;
- 09/02/2009: vergunning (20072025) bouwen van 20 sociale woningen en een commerciële ruimte.
Vergunde toestand
- 20 sociale woningen;
- ondergrondse parking met 19 autoparkeerplaatsen en 94 fietsparkeerplaatsen;
- 2 volumes van 4 bouwlagen onder plat dak aan de straatkanten en 2 volumes van 2 bouwlagen onder plat dak in binnengebied rond een gemeenschappelijke binnenplaats.
Huidige toestand
- 21 sociale woningen: 1 woning werd ontdubbeld;
- ondergrondse parking met 19 autoparkeerplaatsen en 94 fietsparkeerplaatsen:
- 2 volumes van 4 bouwlagen onder plat dak aan de straatkanten en 2 volumes van 2 bouwlagen onder plat dak in binnengebied rond een gemeenschappelijke binnenplaats;
- interne wijzigingen ten opzichte van de verkregen vergunning:
Gewenste toestand
- overeenkomstig huidige toestand.
Inhoud van de aanvraag
- interne, constructieve wijzigingen;
- vermeerderen van aantal woningen van 20 naar 21;
- wijzigen van de ondergrondse verdieping: vermeerderen van aantal autostalplaatsen van 19 naar 25 en 76 fietsenstallingen;
- het volume en de gevels blijven ongewijzigd.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
17 januari 2020 |
3 februari 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
17 januari 2020 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
17 januari 2020 |
23 januari 2020 |
|
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg |
17 januari 2020 |
7 februari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 extra parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Er worden 21 ipv 20 wooneenheden gebouwd. De overige verbouwingen betreffen enkel interne wijzigingen zonder uitbreiding van het aantal wooneenheden of functie. - 1 bijkomende sociale woning = parkeerbehoefte 1
De werkelijke parkeerbehoefte van de verbouwing is 1.
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen.
De ondergrondse parking werd vergund met 19 plaatsen. In het nieuwe ontwerp zijn er 25 plaatsen ingetekend. Niet alle plaatsen voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. De breedte van een parkeervak moet 2,50m zijn, de lengte 5m. De manoeuvreerruimte achter elke parkeerplaats moet 6m zijn. Parkeerplaatsen 5, 6, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 22 en 23 voldoen hier niet aan. De plannen voorzien bijgevolg in slechts 15 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. In plaats van minstens 1 nuttige parkeerplaats meer voor de bijkomende woning, werden er 4 nuttige plaatsen minder voorzien.
|
|
Het aantal te realiseren bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein. Bezwaarlijk kan gesteld dat het niet mogelijk is meer nuttige plaatsen te voorzien aangezien er in de vorige vergunning op een kleinere oppervlakte reeds 19 parkeerplaatsen vergund waren. |
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 (=1-0). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
De parking moet ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Gezien de kwantiteits- en kwaliteitsvermindering van de parking ten opzichte van de vergunde toestand wordt geadviseerd om deze gewijzigde inrichting van de parking uit te sluiten van vergunning.
Anderzijds wordt er wel vergunning verleend voor de bijkomende woning die een extra parkeerbehoefte met zich meebrengt. Het niet voorzien van deze parkeerplaats wordt dan ook belast.
Fietsvoorzieningen:
Voor de extra woongelegenheid met 2 slaapkamers moeten 3 extra fietsstalplaatsen voorzien worden, conform de bepalingen van de bouwcode. Deze dienen voorzien te worden in de ondergrondse parking.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woning wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
Hoewel er heel wat verschillen zijn tussen de vergunde toestand van de gevels en de nieuwe toestand, werden er geen gevelwijzigingen aangevraagd. Behalve de verschillen in de gevels wordt vastgesteld dat de gebouwen ook op andere aspecten anders zijn uitgevoerd dan aangevraagd. Zo dient opgemerkt dat de zone “volle grond” centraal in de parking grotendeels werd gesupprimeerd wat ongetwijfeld een effect heeft op de infiltratiemogelijkheid.
Aangezien het niet de taak is van de vergunningverlenende overheid om de verschillen te detecteren, zullen al de niet aangevraagde wijzigingen bij een eventuele vergunning worden uitgesloten van vergunning.
Cultuurhistorische aspecten
De aangevraagde werken hebben betrekking op een nieuwbouwproject zonder erfgoedwaarde. De werken hebben ook geen invloed op de erfgoedwaarde van de omliggende waardevolle CHE-bebouwing
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Strijdig met de verordening toegankelijkheid bevinden de vijf voorziene parkeerplaatsen zich niet “zo dicht mogelijk” bij de liften. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, ook om deze reden dient de parking uitgesloten te worden van vergunning.
Hoewel het reeds een voorwaarde en dus een aandachtspunt was in de vorige vergunning wordt vastgesteld dat de keukens van de 2 nieuwe woningen C5 en C6, strijdig zijn met de bouwcode. Deze hebben onvoldoende rechtstreeks daglicht. Aangezien de muur tussen de leefruimte en de keuken een dragende muur is, is het niet evident om de opening te verruimen. Gezien de beperkte oppervlakte van de keuken, zal de verblijfstijd erin navenant zijn. Daarom kan een afwijking worden gemotiveerd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Uitsluitingen
Alle handelingen, wijzigingen en werken van de kelderverdiepingen worden uitgesloten.
Alle handelingen, wijzigingen en werken aan de gevels worden uitgesloten.
Geen vergunning wordt verleend voor overige niet-aangevraagde handelingen, wijzigingen en werken.
Standpunt college
De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt correct op dat niet alle parkeerplaatsen voldoen aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode.
Het college is evenwel van mening dat de vastgestelde afwijkingen beperkt zijn en niet dermate hinderlijk dat ze het praktische gebruik van de ondergrondse parking belemmeren. De gevraagde wijzigingen ten aanzien van de laatst vergunde toestand worden dus voor vergunning vatbaar geacht.
Om die reden schrapt het college de desbetreffende uitsluiting. Hierdoor wordt ook aan de parkeerbehoefte voldaan, waardoor er geen ontbrekende parkeerplaats is. Bijgevolg is er geen belasting op ontbrekende parkeerplaatsen van toepassing.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
20 december 2019 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
17 januari 2020 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
17 maart 2020 |
|
Verslag GOA |
28 februari 2020 |
|
naam GOA |
Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
De algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Uitsluitingen
Alle handelingen, wijzigingen en werken aan de gevels worden uitgesloten.
Geen vergunning wordt verleend voor overige niet-aangevraagde handelingen, wijzigingen en werken.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.