2020_CBS_02068 - Omgevingsvergunning - OMV_2019144174. Freddy Damsstraat 9 . District Deurne - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 21 oktober 2014, meer bepaald in lot(en) 121 en 121.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22 Algemene bepalingen: de diepte van de klinken mag maar maximum 20cm bedragen;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur: bij de deuren naar de bergingen en de tellerlokalen in de kelder wordt er geen 50cm vrije en vlakke vloer- en wandbreedte naast de klink voorzien.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 §1 Afvalberging: in het appartementsgebouw wordt geen afvalberging voorzien;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag wijkt af van artikel 22 en artikel 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

Bij de deuren op kelderniveau ligt de kruk op meer dan 20cm diep en is er geen 50cm vrije en vlakke vloer- en wandbreedte naast de klink, waardoor deze niet bereikbaar is vanuit de draaicirkel.

Dit dient te worden voorzien in het ontwerp.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het bouwen van een appartementsblok gelegen aan de Freddy Damstraat, namelijk blok A van de zogenaamde parkflats en de daarbij horende terreinaanleg van de private percelen. Blok A is gelegen op lot 121 in de verkaveling van het project ‘Eksterlaer’ en maakt deel uit van een cluster van 4 appartementsblokken. Gelijktijdig met deze aanvraag werd een aparte vergunningsaanvraag ingediend voor blok D gelegen op lot 176. Verder zijn op lot 176 reeds 2 appartementsblokken vergund en momenteel in aanbouw, namelijk blok B en C.

Blok A omvat in totaal 21 wooneenheden en wordt voorzien van een kelder voor bergingen, fietsenberging en technische lokalen. Het gebouw staat los van de andere bouwvolumes en beschikt over een eigen ondergrondse parking. Blok A valt binnen de uiterste contouren zoals voorgeschreven in de goedgekeurde verkaveling. Het gebouw is naar functie inpasbaar in de omgeving en conform de verkavelingsvoorschriften.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen zijn er in totaal 50 fietsstalplaatsen nodig.

-          4 studio’s zonder aparte slaapkamer: 8 fietsstalplaatsen;

-          10 appartementen met 1 slaapkamer : 20 fietsstalplaatsen;

-          6 appartementen met 2 slaapkamers : 18 fietsstalplaatsen;

-          1 appartement met 3 slaapkamers : 4 fietsstalplaatsen.

In de ondergrondse parking is ruimte voorzien voor 49 fietsstalplaatsen. Dit is er 1 te weinig. Bijkomend is er slechts 30cm beschikbaar tussen 2 fietsen wat te krap is. Er dienen 50 fietsstalplaatsen te worden voorzien in de ondergrondse parking die voldoen aan de afmetingen om in de praktijk zoveel fietsen te kunnen stallen.

Ook dienen voldoende elektrische laadpunten te worden voorzien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plaatsing, de bouwdiepte en de bouwhoogte van de nieuwbouw is in overeenstemming met het bestemmingsplan en de voorschriften van de verkaveling. Het appartementsblok stemt overeen met de reeds aanwezige bebouwing en met de geplande ontwikkeling van Eksterlaer.

Visueel-vormelijke elementen

Het appartementsgebouw bestaat uit een plint met een gearticuleerde inkomhal, een middenstuk en een bekroning. Het gebouw vertoont een horizontale geleding. De betonstrip ter hoogte van de vloeren versterkt deze geleding. Spijlenborstwering, licht kleurpalet en generieke raamopeningen zorgen voor een rustige ritmiek in de gevelarchitectuur.

Alle gevels zijn opgetrokken in gevelmetselwerk in lichtkleurige handvormsteen, binnen het voorziene kleurenpalet uit het verkavelingsdossier. Zichtbeton wordt toegepast voor de uitpandige terrassen en een horizontale accentstrook per bouwlaag. Ook het beton is lichtkleurig.

Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in aluminium in een brons/champagne kleur. Type en kleur van gevelsteen, buitenschrijnwerk en zichtbeton zijn identiek voor de 4 appartementsblokken van loten 121 en 176. Ondanks de beperkte verschillen in architecturale expressie over de 4 blokken heen, versterkt hetzelfde materiaalgebruik de homogeniteit van dit ensemble.

Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 21/02/2020 en werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Wat betreft het onderscheid tussen de plint en de dakverdieping moet het nieuwe thema van de plint ook worden toegepast voor de kroonlijst.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verder werd vastgesteld dat in het appartementsgebouw geen afvalberging voorzien wordt, zoals bepaald in artikel 26 §1 van de bouwcode. Voor het ganse project ‘Eksterlaer’ worden evenwel voldoende sorteerstraten voorzien op openbaar domein. Er kan dan ook een afwijking toegestaan worden op dit artikel van de bouwcode. 

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient per blok een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. 4 studio’s, 10 een-slaapkamerappartementen, 6 twee-slaapkamerappartementen en 1 drie-slaapkamerappartement vormen geen aanvaardbare mix, gezien de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen circa 69 m² bedraagt. Dit gemiddelde dient minstens 80 m² te bedragen voor een aanvaardbare woningmix.

In de beschrijvende nota geeft de aanvrager aan dat de doelstelling van de woningmix reeds ruimschoots bereikt werd in de verkaveling ‘Eksterlaer’ en motiveert zo de te kleine gemiddelde oppervlakte van de appartementen. Echter moet de woningmix bekeken worden per appartementsblok. Overigens moet worden benadrukt dat deze door het beleid gewenste woningmix voor het project ‘Eksterlaer’ in het bijzonder onderzocht werd binnen het ganse gebied Eksterlaar met een grote hoeveelheid aan appartementen.

Bijgevolg is de aanvraag niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en meent dat voor voorliggend project de vergunning onder voorwaarden verleend kan worden.
In de beschrijvende nota geeft de aanvrager aan dat de doelstelling van de woningmix reeds ruimschoots bereikt werd in de verkaveling ‘Eksterlaer’ , in het bijzonder wordt aangetoond dat voor de vier torens samen A, B, C en D (A en D zijn onderwerp van een omgevingsaanvraag, B en C zijn reeds in aanbouw) een gemiddelde van 80m² NVO wordt gehaald per woonunit.

- Bouwdeel A: 70m²

- Bouwdeel B: 90m²

- Bouwdeel C: 90m²

- Bouwdeel D: 70m²

Echter stelt de omgevingsambtenaar dat een mix van woninggroottes moet bekeken worden per bouwdeel. Het college onderschrijft deze visie in zijn algemeenheid; het gros van omgevingsaanvragen in stedelijke context bestaat uit individuele percelen en gebouwen in buurten die een bijzondere typologische verscheidenheid kunnen hebben. De noden en tekorten in het woningaanbod, het eventuele overaanbod zijn quasi onmogelijk in kaart te brengen per buurt of wijk. Het realiseren van een gezonde woningmix (in termen van woonoppervlakte) kan derhalve enkel bewaakt worden binnen elke individuele aanvraag.

In dit geval echter betreft het een sterk typologisch geheel van vier quasi identieke woongebouwen in een parksetting, die exact voldoen aan de verkavelingsvoorschriften en vooral aan de onderliggende stedenbouwkundige visie, die voor eventuele toekomstige gebouwaanpassingen nog bijzonder weinig flexibiliteit toelaat. Ze kunnen beschouwd worden als één onlosmakelijk complex, waarbij het gemiddelde van de woningoppervlaktes (mix) over het geheel kan worden berekend.  80m²/woning is een aanvaardbare mix.