2020_CBS_02308 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159644. Vijfhoekstraat 12. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20192444: verbouwen van een eengezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          nr. 12:

• eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder een hellend dak;
• bouwdiepte gelijkvloers tot 13,80 meter;
• bouwdiepte 1ste verdieping linkerzijde tot 15,20 meter en rechterzijde tot 9 meter;
• bouwdiepte 2de verdieping linkerzijde tot 15,20 meter en rechterzijde tot 9 meter;

-          nr. 14:

• dokterspraktijk bestaande uit 1 bouwlaag onder een plat dak;
• bouwdiepte tot 11 meter;

-          de gevelafwerking van de eengezinswoning bestaat uit een grijze bepleistering en pvc schrijnwerk;

-          de woning en de dokterspraktijk zijn samen verbonden met een deuropening tussen 2 panden.

Huidige toestand

-          nr. 12: eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder een hellend dak;

-          nr. 14: dokterspraktijk bestaande uit 1 bouwlaag onder een plat dak (nr. 14);

-          de woning en de dokterspraktijk zijn samen verbonden met een deuropening tussen 2 panden.

Gewenste toestand

-          nr. 12:

• eengezinswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder een hellend dak;
• bouwdiepte gelijkvloers tot 13,80 meter
• bouwdiepte 1ste: linkerzijde tot 15,20 meter en rechterzijde tot 13,80 meter;
• bouwdiepte 2de verdieping linkerzijde tot 15,20 meter en rechterzijde tot 9 meter;
• intern wordt er achteraan een vide voorzien met een grote glaspartij in de achtergevel;
• in de voorgevel wordt het pvc schrijnwerk vervangen door aluminium;

-          nr. 14;

• meergezinsgebouw met 3 appartementen bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;
• gelijkvloerse verdieping: 1-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 86 m²;
• 1ste verdieping: 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 75 m²;
• 2de en 3de verdieping: 2-slaapkamerduplexappartement met een netto-oppervlakte van circa 88 m²;
• bouwhoogte bedraagt 13,98 m;
• voorgevel in witte bepleistering en aluminium buitenschrijnwerk;
• de gevel wordt verder voorzien van accenten in gele tegels en aluminium beplating.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van volume van een eengezinswoning (nr. 12);

-          slopen van een bestaande dokterspraktijk en nieuwbouw van een appartementsgebouw met 3 appartementen (nr.14).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht:Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  de meergezinswoning (nr. 14) wijkt hier op af: De geleding en materialisatie van de voorgevel is niet in harmonie met de klassiek opgebouwde gevels in de omgeving. De bouwdiepte op het gelijkvloers en de dakvorm zijn atypisch en niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 10 inplanting, afmeting en materiaalgebruik: Vanuit het principe van de harmonie met het referentiebeeld kan er op een perceel even diep en hoog gebouwd worden als in de omgeving. Men kan echter niet verwijzen naar naburige percelen die duidelijk niet gebouwd zijn volgens deze principes van harmonie, of die zonder bouwvergunning opgetrokken zijn:
  de bouwdiepte en dakvorm zijn niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht en één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.

De keuken van het gelijkvloerse appartement is hiervan niet voorzien.

• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden, dienen deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar te zijn.
  De fietsenstalling in de kelder is onvoldoende vlot bereikbaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project beoogt het uitbreiden van de eengezinswoning (huisnummer 12) en het slopen van een dokterspraktijk (huisnummer 14) ter realisatie van een meergezinsgebouw. De omgeving kenmerkt zich door woongebouwen waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De eengezinswoning wordt gerenoveerd en uitgebreid. Ter hoogte van de rechterbuur wordt het volume van de achterbouw uitgebreid op de 2de bouwlaag (13,80 meter bouwdiepte). Deze aanpassing is ruimtelijk aanvaardbaar.

Het meergezinsgebouw omvat een volume van 4 bouwlagen.

Op het gelijkvloers wordt het volume voorzien tot op een bouwdiepte van 17 meter en dit over de volledige breedte van het perceel. De volledig breedte bebouwen op deze diepte is niet kenmerkend in de omgeving en bijgevolg in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode. De bouwdiepte dient aan de linker perceelsgrens aansluiting te zoeken met de bouwdiepte van de eengezinswoning.

Tevens wordt er opgemerkt dat de bouwdiepte van het rechter buurpand niet correct werd ingetekend op de plannen. De bouwdiepte van de entresol wordt weergegeven tot op 19,50 meter waar dit in werkelijkheid circa 17,90 meter is. Op het plat dak van de 1ste verdieping wordt er achteraan een dakterras gecreëerd. Hiervoor is er een beperkte verhoging van de scheidsmuur (circa 0,80 meter over een lengte van 1,40 meter) voorzien, wat gunstig beoordeeld kan worden.

Het dakenlandschap van de straat kenmerkt zich door hellende daken, waarbij de kroonlijst aan de voorzijde hoger ligt dan deze aan de achterzijde, en mansardedaken. Het dak van de eengezinswoning sluit hierbij aan. Het dak van het meergezinsgebouw doet dat niet. Daardoor wordt ook onvoldoende aangesloten op de kroonlijst- en nokhoogte van de naastliggende gebouwen. De voorziene dakvorm is bijgevolg ook in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Er moet gezocht worden naar een meer harmonieuze overgang naar het linker en rechter buurpand.

Het meergezinsgebouw is bijgevolg strijdig met een goede ruimtelijke ordening wat betreft de schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid en eveneens strijdig met artikels 6 en 10 van de bouwcode. Daarom wordt geadviseerd om de meergezinswoning uit te sluiten uit de vergunning. Een nieuwe aanvraag kan in aanmerking komen van vergunning indien de bouwdiepte aan de linkerzijde aansluit op de bouwdiepte van de linkerbuur en de bouwhoogte op deze van de buurpercelen waarbij gekozen wordt voor een dakvorm die kenmerkend is in de straat.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de eengezinswoning blijft behouden, met uitzondering van gewijzigd schrijnwerk, en kan gunstig beoordeeld worden.

De nieuwe voorgevel van de meergezinswoning past zich weinig in de omgeving in.

De geleding en materialisatie van de voorgevel is niet in harmonie met de klassiek opgebouwde gevels in de omgeving. De Vijfhoekstraat bestaat uit herenhuizen met een regelmatige gevelopbouw van 2 of 3 traveeën, afhankelijk van de gevelbreedte, waarbij de raamopeningen op de verschillende verdiepingen van een gelijke hoogte zijn. De gevel van nr. 14 wijkt hier duidelijk op af. Deze gevel bestaat uit 4 traveeën, wat zich vertaalt in smallere ramen ten opzichte van deze uit de straat. Ook de hoogte van de ramen wijkt af van de kenmerken hoogte, waarbij de ramen van de bovenliggende verdiepingen a-typisch hoger zijn dan deze van het gelijkvloers. De ramen van de 2de en de 3de verdieping worden optisch tot 1 langgerekte raamopening gemaakt door middel van aluminium omkaderingen. Deze afwijkende breedte-hoogte verhoudingen zorgen voor een breuk in het straatbeeld.
De gevel van het meergezinsgebouw wordt voorzien van accenten in gele tegels, aluminium beplating en een uitspringende aluminium omkadering van de ramen op de 1ste verdieping. Deze elementen versterken de a-typische gevelopbouw. De vormgeving van de gevel van het meergezinsgebouw kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden. 

De geleding  en materialisatie dient meer afstemming te krijgen met de klassiek opgebouwde gevels in de straat, zodat er een harmonische samenhang ontstaat. Bijgevolg wordt geadviseerd om het meergezinsgebouw uit te sluiten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bouwdiepte van het gelijkvloers van 17 meter heeft een negatieve impact op de woonkwaliteit van het gelijkvloerse appartement. Er kan enkel licht en lucht genomen worden aan de voor- en achterzijde van de woning. Bijgevolg kan de keuken niet voorzien worden van rechtstreeks licht- en luchttoetreding. Indien de bouwdiepte van het gelijkvloers, minstens aan de linker zijde, beperkt zou worden, kan lucht en licht dieper binnen dringen in de woning.

Het appartement (unit 2) op de 1ste verdieping heeft een vloeroppervlakte van 75 m² wat binnen de stedelijke woonvisie te klein is voor een 2-slaapkamerappartement. Het feit dat geen van beide slaapkamers voldoende ruim is om een dubbel bed en kast te plaatsen, conform de eisen van de VMSW, bevestigt dit.

Aangezien de voorziene bouwdiepte op het gelijkvloers stedenbouwkundig niet aanvaardbaar is, verkleint de oppervlakte van de gewenste woongelegenheid.

Het voorzien van een duplexwoning op het gelijkvloers en de 1ste verdieping zou er voor zorgen dat de 2 kleinere woongelegenheden (unit 1 en unit 2) plaats maken voor één ruime kwalitatieve woongelegenheid die kan genieten van een ruime tuin. Hierdoor vermindert ook de bijhorende parkeerbehoefte, wat de draagkracht ten goede komt.

Tot slot leverde de brandweer een ongunstig advies af voor het meergezinsgebouw. Van dit advies kan niet worden afgeweken. Bijgevolg dient het meergezinsgebouw te worden uitgesloten uit de vergunning. Aangezien de aanvraag ook de sloop voorziet van de dokterspraktijk en het niet wenselijk is om een gebouw te slopen zonder duidelijkheid te hebben over de nieuwe invulling, wordt geadviseerd om alle handelingen, wijzigingen en werken aan de dokterspraktijk uit te sluiten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

De fietsenstalling van de meergezinswoning wordt voorzien in de kelder. Artikel 29 van de bouwcode stelt dat indien de stal- en parkeerplaatsen ondergronds gerealiseerd worden deze via een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift bereikbaar dient te zijn. dit is niet het geval. Dat wordt ook bevestigd in het geleverde advies van de stedelijke dienst mobiliteit. Hierin wordt gesteld dat er een fietsgoot voorzien dient te worden in trap naar de kelder en de trap minstens 1 meter breed moet zijn.

Dit advies wordt bijgetreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      alle handelingen, werken en wijzigingen aan het gebouw met huisnummer 14;

2.      de nieuwbouw van het meergezinsgebouw ter hoogte van huisnummer 14. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten