2020_CBS_02291 - Omgevingsvergunning - OMV_2019138057. Graaf Van Egmontstraat 56. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-         artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:

terrassen zijn toegelaten in de achtergevel indien zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1m, gemeten vanaf het midden van de scheidsmuur. Het inpandige dakterras bevindt zich volgens het plan van de achtergevel op 0,60m van de scheidsmuur.

-          artikel 2.2.1 Draagkracht

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Indien de te verwachten overlast te groot is tegenover de draagkracht van de omgeving, kan een vermindering van het programma opgelegd worden.
Het pand is geacht vergund voor twee woonentiteiten en een gelijkvloerse handelsfunctie. De voorliggende aanvraag verhoogt het aantal woonentiteiten, door het toevoegen van een studio in het zadeldak. Deze heeft slechts een netto vloeroppervlakte van 29m² (+ mezzanine van 3,5m). Daarenboven hebben de appartementen op de 1ste en de 2de verdieping enkel een gedeelde buitenruimte;

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen

de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven.
De bestaande open ruimte wordt gedeeltelijk ingericht als wintertuin.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De fietsenstalling wordt voorzien in de inkomhal met een ophangsysteem, waarvan de inrichtingsgegevens/technische fiche ontbreken bij de voorliggende aanvraag. 
• artikel 44 Vetafscheider:

Horeca-inrichtingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden worden geconsumeerd zijn verplicht hun afvalwater via een vetafscheider te lozen. Er zijn geen gegevens beschikbaar op de voorliggende plannen om te concluderen dat deze geïnstalleerd wordt.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping van detailhandel naar horeca. De stedelijke dienst ondernemen merkt in haar gunstig advies over deze functiewijziging wel op dat voor deze activiteit mogelijk een horecavergunning vereist is. De woonfunctie op de bovenliggende verdiepingen blijft behouden. De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gelijkvloerse horecaruimte wordt uitgebreid door het toevoegen van een verandaconstructie/wintertuin. De overige open ruimte wordt ingericht met een waterpartij en groen. De wintertuin is strijdig met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimte en tuinen’ van RUP Binnenstad. Dit artikel stelt dat de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen zorgvuldig bewaard moeten blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Dit is niet het geval bij voorliggende aanvraag aangezien een wintertuin een gesloten constructie is die dan ook in principe tot de bebouwde ruimte behoort.

Om hinder naar de buren te voorkomen is het echter niet wenselijk dat koeren als open terrassen van horecazaken gebruikt worden. Een tussenvorm, zoals een wintertuin, die aansluit om een ingericht tuintje, kan dan ook gunstig geadviseerd worden.

Echter is het wenselijk dat de bestaande open ruimte in de toekomst behouden wordt. De wintertuin dient daarom als gesloten tuinconstructie te worden beschouwd en behoort tot de open ruimte. In de voorwaarde van de vergunning wordt dan ook opgenomen dat de wintertuin tot de open ruimte blijft behoren.

De nokhoogte van het zadeldak wordt verhoogd. De nieuwe bouwhoogte is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Samen met deze ingreep wordt er ook een bijkomende woning in het dak voorzien. Deze bijkomende woning kan echter niet voorzien in de eigen minimale behoeften die ze genereert. Ze is immers te klein (29m² + mezzanine van 3,5m²) om als zelfstandige woning te kunnen functioneren, de buitenruimte kan vanuit visueel-vormelijk oogpunt (zie verder) niet gunstig beoordeeld worden en er wordt niet voorzien in de eigen mobiliteitsbehoefte (geen autostalplaats en geen kwalitatieve fietsstalplaatsen). Hierdoor wordt geoordeeld dat deze bijkomende woning de draagkracht van het perceel overschrijdt. Ze dient dan ook te worden uitgesloten van vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Dit heeft tot gevolg dat de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstigen laat zich als volgt samenvatten:

“Het pand heeft een ondersteunende stadslandschappelijke waarde op het Zuid. Het werd in 1902 opgericht als een eclectisch winkelhuis naar ontwerp van architect J. De Vroey. Karakteristiek is de lijstgevel met geel bakstenen parament voorzien van decoratief, veelkleurig baksteenmetselwerk in de raambogen en paneelwerk alsook de houten kroonlijst op klossen.

Storende elementen en/of toevoegingen voor deze gevel zijn het kunststof schrijnwerk op de verdiepingen en de aangepaste pui op de gelijkvloerse verdieping.

Recent werd de pui van de storende omkasting ontdaan en blijkt dat de oorspronkelijke houten pui, op enkele beschadigingen na, nog gaaf bewaard.

De geplande werken werden voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. De aanvraag voldoet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode.

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde. Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel.

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het herenhuis worden voorwaarden opgelegd m.b.t. buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement:

-          Het schrijnwerk dient naar oorspronkelijk model te worden vervangen. Detailtekeningen van het nieuwe, geschilderde houten aan te leveren aan onze dienst of te voorzien zoals het in voorbespreking aangeleverde typedetail.

-          Het schrijnwerk dient de afgeronde boogvorm van de ramen te volgen.

-          De houten winkelpui te restaureren.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt geherwaardeerd.

De plannen bevatten strijdigheden over de inplanting van het dakterras, aan de achterzijde van het gebouw. Op de geveltekening bevindt dit op 60cm afstand van de scheidsmuur, terwijl dit op de plannen op 1 meter ervan wordt getekend. Volgens artikel 2.1.11.1 van het ruimtelijk uitvoeringsplan dient een inpandig dakterras zich op minstens 1 meter van de scheidslijn te bevinden. Om een eenduidige lezing van de plannen te garanderen wordt in voorwaarde opgelegd dat het dakterras zich op 1 meter van de linker scheidsmuur moet bevinden.

Bodemreliëf

Het verlagen van de kelder is positief voor de bruikbaarheid van de ondergrondse verdieping. Er worden onder andere toiletten voorzien voor de horecafunctie. Aan de achterzijde van het perceel wordt er in de tuin een kleine vijver voorzien. Omwille van de geplande graafwerken en de ligging van het perceel binnen een archeologisch vastgestelde zone, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst archeologie. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (107 m²) maar een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (uitgraving kelder is gelijk aan ca. 60 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

De site is gelegen in historisch Antwerpen, meer bepaald ter hoogte van een muur die deel is van een voorwerk van de citadel. Deze muur wordt hoogstwaarschijnlijk aangetroffen bij het uitgraven van het vloerniveau van de kelder van 214 cm naar 274 cm onder het maaiveld.

De bouwheer is daarom steeds verplicht om bij graafwerken restanten van deze muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak tevens komen inschatten.

De opgelegde voorwaarden zijn:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer is verplicht om aangetroffen monumentale muurdelen van de citadel bij het uitgraven van de kelder te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).”

Deze voorwaarden worden opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project. De nieuwe woonunit is slechts 29 m² groot waardoor deze niet voorziet in voldoende woonoppervlakte en daardoor onvoldoende wooncomfort biedt. 

In de plannen die zijn toegevoegd na het wijzigingsverzoek is er aan de studio een mezzanine toegevoegd van 3,5m². Gezien de beperkte bijkomende oppervlakte biedt dit geen aanleiding om de studio daardoor wel gunstig te beoordelen. Overigens wordt een studio gekenmerkt als een woning met slechts één verblijfsruimte. Door de toevoeging van de mezzanine zou deze woning in principe als 1-slaapkamerappartement beschouwd moeten worden. Daarenboven is er geen trap voorzien tussen beide niveaus, maar een klimtrap. De noodzakelijke toevoeging van een volwaardige trap, beperkt op zijn beurt de nuttige oppervlakte. Hieruit wordt geconcludeerd dat een zelfstandige woning in de daklaag geen minimale woonkwaliteit kan bieden.

Bijkomend genereert deze woning een bijkomende parkeerbehoefte van 1 auto en 2 fietsstalplaatsen. Deze worden niet voorzien. Gezien de tekortkomingen in woonkwaliteit van het nieuwe appartement wordt deze uitgesloten van vergunning. Wel kan deze ruimte onder het hellend dak toegevoegd worden bij de onderliggende studio op de 2e verdieping waardoor er een ruimer duplexappartement tot stand komt. Het daggedeelte van de woning kan dan bijvoorbeeld worden ingericht op de 2de verdieping en het nachtgedeelte kan worden voorzien onder het hellend dak. Bijgevolg heeft dit duplexappartement een eigen private buitenruimte waardoor de voorziene gedeelde buitenruimte exclusief kan toebedeeld worden aan het appartement van de 1ste verdieping.

Conform artikel 44 van de bouwcode zijn horeca-inrichtingen, waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden worden geconsumeerd, verplicht hun afvalwater via een vetafscheider te lozen. Er zijn geen gegevens beschikbaar op de voorliggende plannen om te concluderen dat deze geïnstalleerd wordt. Het voorzien van een vetafscheider wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning met horecagelegenheid aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De bijkomende woning wordt uitgesloten van vergunning waardoor het aantal woningen gelijk blijft. De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid zouden er 2 fietsstalplaatsen moeten voorzien worden:

-          1 studio (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

De aanvraag voorzien een “getakeld systeem” voor 2 fietsen in de gang op het gelijkvloers. Opgemerkt wordt dat de inkomhal minder dan 1,20m breed is waardoor het niet wenselijk is om de fietsen te stallen in de gang. Er dient immers gestreefd te worden naar een obstakelvrije doorgangsruimte van 1m breed.

Aangezien de nieuwe woonentiteit wordt uitgesloten van vergunning, is het niet noodzaak om fietsenstalplaatsen te voorzien. Gezien de hinder worden deze fietsenstalplaatsen uitgesloten van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven;

2.      de wintertuin blijft tot de open ruimte van het perceel te behoren;

3.      de open ruimte niet te gebruiken als open terras voor de recazaak;

4.      een vetafscheider voor de horecafunctie voorzien;

5.      de ruimte in de daklaag toe te voegen bij de woning van de 2de verdieping;

6.      het dakterras te voorzien op 1 meter afstand ten opzichte van het midden van de scheidsmuur van de linker buur;

7.      het schrijnwerk naar oorspronkelijk model te vervangen;

8.      het schrijnwerk dient de afgeronde boogvorm van de ramen te volgen;

9.      de houten winkelpui te restaureren naar oorspronkelijk model;

10 de ornamentiek in het gevelparement behouden

11.  de bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken restanten van de muren van de citadel te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de noodzaak tevens komen inschatten;

12.  de bouwheer meldt 2 weken voor de aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

13.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

14.  de bouwheer is verplicht om aangetroffen monumentale muurdelen van de citadel bij het uitgraven van de kelder te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

15.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      de woning in de daklaag (3de verdieping);

2.      de fietsenstalplaatsen in de gang van het gelijkvloers.