2020_CBS_02311 - Omgevingsvergunning - OMV_2019124798. Moorkensplein 27. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/10/1968: vergunning (19683149) voor verbouwingswerken (Moorkensplein 26 en 27);

-          22/9/1969: vergunning (19693103) voor het plaatsen van een lichtreclame aan de voorgevel.

-          19/03/2019: proces-verbaal (11002_2019_8754_VPV) voor wijzigen van de voorgevel en vermeerderen aantal woongelegenheden.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met winkel op de gelijkvloerse verdieping;

-          op de hoek van Moorkensplein en Sergeyselsstraat;

-          garage rechts van toegang tot appartementen op Moorkensplein;

-          open koer achter garage;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          2 appartementen;

-          gelijkvloerse gevel: blauwe hardsteen en metalen ramen.

Huidige toestand

-          gelijkvloerse gevel: bruine houten panelen en zwartleien dakje erboven;

-          café op begane grond;

-          3 woongelegenheden;

-          garage opgeheven;

-          opengemaakte gelijkvloerse verdieping;

-          perceel volledig dichtgebouwd.

Gewenste toestand

-          3 appartementen;

-          4 bouwlagen onder plat dak;

-          gerenoveerde horecaruimte met mezzanine;

-          gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen en tegels uit geglazuurd wit;

-          alle schrijnwerkopeningen van de horecaruimte tot tegen de vloerpas;

-          gevel 1ste tot en met 3de verdieping in licht pleisterwerk;

-          bovenste appartement heeft een oppervlakte van 72 m²;

-          2 tweeslaapkamerappartementen hebben elk een oppervlakte van 77 m².

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een vierde bouwlaag;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de verticale circulatie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Niveauverschillen: Artikel 18: er is een onoverbrugd hoogteverschil van 17 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de keuken op het gelijkvloers heeft een hoogte van 2m50;
• Artikel 26: Afvalverzameling: er is geen afvalberging voor de appartementen en voor de horecazaak;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er ontbreken 2 autoparkeerplaatsen: 1 vergunde garage wordt gesupprimeerd en het nieuwe appartement is niet voorzien van een plaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een hoekpand. In de omgeving zijn de hoeken van het Moorkensplein op het gelijkvloers voornamelijk reca-functies. De bestaande reca-functie blijft behouden, wat aanvaardbaar is.

Daarnaast wordt het pand uitgebreid met een bijkomende bouwlaag in functie van een nieuwe woonentiteit. De bovenliggende woonfunctie blijft behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en het uitbreiden van het pand op het hoekperceel gelegen tussen het Moorkensplein en de Sergeyselsstraat. Naast de voorgestelde interne verbouwingswerken wordt een bijkomende bouwlaag voorzien in functie van een nieuwe woonentiteit. De nieuwe bouwhoogte is stedenbouwkundig aanvaardbaar en in harmonie met de bouwhoogtes van de panden in de nabije omgeving en rondom het plein.

Visueel-vormelijke elementen

Ter hoogte van het gelijkvloers worden de gevels bekleedt met wit geglazuurde tegels en een relatief hoge plint in blauwe hardsteen. De schrijnwerkopeningen van de horecaruimte worden tot tegen de vloerpas voorzien met wit aluminium buitenschrijnwerk. De gevels van de bovenliggende verdieping worden bekleed met pleisterwerk in een lichte kleur. Voor de ramen op de verdiepingen wordt telkens een borstwering geplaatst. Op de derde verdieping wordt bij het nieuwe appartement een niet overdekte buitenruimte voorzien die volgens de ritmering van de gevelopeningen opengewerkt is naar de straatzijde. De voorgestelde gevelwijzigingen zijn aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ter hoogte van het gelijkvloers wordt een winkel met bureel omgevormd tot een horecazaak met eetgelegenheid. De hoogte van de keuken achteraan de horecazaak is in strijd met artikel 21 van de bouwcode. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat de keuken een hoogte van minimaal 2.60 m dient te hebben. Om hieraan te voldoen kan de vloerplaat van de mezzanine waaronder de keuken zich bevindt, 10 cm hoger geplaatst worden. De sanitaire voorzieningen en de berging op het niveau van de mezzanine worden immers niet beschouwd als verblijfsruimten en dienen slechts over een minimale hoogte van 2,20 m te beschikken. 

Verder zorgen de interne verbouwingen op het gelijkvloers, zoals het openwerken van doorgangen en het creëren van een grotere open ruimte, die het contact met de straat vergroot, voor een hoger gebruiksgenot.

Daarnaast wordt opgemerkt dat voor de horecazaak geen ruimte voor afvalberging wordt voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben, met een minimale netto vloeroppervlakte van 4 m², die voorzien wordt van verluchting.

Op elke bovenliggende bouwlaag wordt een appartement voorzien. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat de oppervlakte van de oppervlakte van de eet- en zitruimte in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het nieuwe appartement van het voorliggend project door het voorzien van een bijkomende kamer als bureauruimte.

Als voorwaarde bij vergunning wordt daarom opgelegd om de muur tussen de bureau en de leefruimte niet te voorzien.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

De stedenbouwkundige vergunning kan worden verleend aan de aanvrager, die ertoe gehouden is de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er wordt vastgesteld dat de garage op het gelijkvloers wordt omgevormd tot een berging met een toegang via de straat (zijde Moorkensplein). Het supprimeren van een vergunde parkeerplaats is niet wenselijk. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat de functie van garage in die ruimte moet behouden worden.

De plannen van de laatst vergunde toestand geven echter wel aan dat garage 4.10 m lang is en 3.05 m breed. Deze afmetingen zijn kleiner dan de minimale noodzakelijke maten anno 2020.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de keuken te voorzien van een vrije hoogte van 2,60m, conform artikel 21 van de bouwcode;

3.      een ruimte voor afvalberging te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

4.      op de derde verdieping de muur tussen de bureauruimte en de zitruimte niet te voorzien;

5.      de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

6.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

7.      de nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaats vinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie;

8.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Het supprimeren van de garage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten