Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020040325 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Gerrit Willems met als adres Verbrandendijk 17 te 2070 Zwijndrecht |
Ligging van het project: | Pieter Doorlantlaan 1 te 2050 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 13 sectie N nr. 725K2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | vermeerderen van het aantal woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 16/11/1973: vergunning (18#56049) voor verbouwing;
- 9/1/1970: vergunning (18#52670) voor winkelhuis, woning.
Vergunde/vergund geachte toestand
- detailhandel op gelijkvloerse verdieping en appartement met 2 slaapkamers op de eerste verdieping;
- hoekpand van 2 bouwlagen onder plat dak;
- dakterras op de eerste verdieping tegen noordgevel tot helft van de gevelbreedte;
- 3 parkeerboxen achteraan op het perceel;
- patio tegen rechterperceelgrens van ca. 15m²;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- detailhandel op gelijkvloerse verdieping en appartement met 2 slaapkamers op de eerste verdieping;
- hoekpand van 2 bouwlagen onder plat dak;
- dakterras op de eerste verdieping over de gehele breedte;
- 3 parkeerboxen achteraan op het perceel;
- patio tegen rechterperceelgrens van ca. 15m²;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- 1 studio en 1 appartement met 2 slaapkamers op de gelijkvloerse verdieping en 1 appartement met 2 slaapkamers op de eerste verdieping;
- hoekpand van 2 bouwlagen onder plat dak;
- dakterras over de gehele breedte op de eerste verdieping;
- 3 parkeerboxen achteraan op het perceel;
- patio tegen rechterperceelgrens van ca. 12m²;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;
- wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar wonen;
- wijzigen van de gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 29 mei 2020 | 15 juni 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 29 mei 2020 | 8 juni 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 29 mei 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 29 mei 2020 | 15 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
2 woningen op het gelijkvloers overschrijden de draagkracht van het perceel: ze hebben geen fietsenberging, onvoldoende open ruimte en de studio is eenzijdig naar de straat gericht zonder private buitenruimte;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de functiewijziging van een gelijkvloerse handelsruimte naar wonen. De aanvraag is, gelet op de ligging binnen woongebied, functioneel verenigbaar met de omgeving.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag bevindt zich in een omgeving die wordt gekenmerkt door panden met een hoge graad van homogeniteit in gevelopbouw en materiaalgebruik. Een lichtgele gevelsteen en wit buitenschrijnwerk voeren de boventoon in de wijk. De gelijkvloerse bouwlagen zijn telkens in natuursteen afgewerkt en een horizontale belijning bepaalt het referentiebeeld.
In de aanvraag worden de gevels volledig herwerkt. De lichtgele gevelsteen wordt vervangen door een grijze gevelsteen en het schrijnwerk wordt uitgevoerd in antraciet aluminium. De gevelcompositie waarin horizontaliteit kenmerkend is, wordt vervangen door een gevelcompositie waarin verticaliteit domineert.
De geveluitwerking is niet in harmonie met de kenmerken van de omgeving en wordt dan ook niet gunstig geadviseerd. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden. Een aangepast gevelontwerp kan pas in aanmerking komen voor vergunning indien het een eerlijke vertaling vormt van de achterliggende woonfunctie, het een levendige plint behoudt en zich zowel naar vormgeving (grote ramen, horizontaliteit) als materiaalgebruik inpast in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Er worden twee woningen op het gelijkvloers voorzien van dit hoekperceel. Gelijkvloerse hoekwoningen vragen bijzondere aandacht naar privacy. De studio uit de aanvraag is volledig op de straat gericht en beschikt bijgevolg over onvoldoende geborgenheid. Daarenboven bevat het geen private buitenruimte. Voor de beide, nieuwe appartementen op het gelijkvloers worden er geen fietsenstallingen voorzien, zodat deze zullen afgewenteld worden op het openbaar domein. Op basis van deze tekortkomingen kan besloten worden dat twee woningen op het gelijkvloers de draagkracht van het perceel overschrijden en een negatief effect hebben op de omgeving.
De aanvraag voorziet onvoldoende open ruimte. Open binnengebieden zijn belangrijk voor de woon-en leefkwaliteit van de woning en voor een bouwblok. In de bestaande situatie is een patio aanwezig met een oppervlakte van circa 15m² wat overeenkomt met 6% van het perceel. De afmetingen van de patio zijn licht afwijkend ten opzicht van de laatst vergunde toestand, waar de oppervlakte zelfs circa 17m² bedraagt. In de nieuwe situatie wordt de oppervlakte van deze patio verkleind tot 13m² waardoor het aandeel open ruimte verder afneemt. Artikel 27 van de bouwcode stelt voorop dat bij een functiewijziging minstens 20% van een perceel onbebouwd moet zijn en bovendien zoveel mogelijk groen moet worden ingericht. De patio in de aanvraag wordt volledig verhard.
De wijziging van handel naar wonen dient gepaard te gaan met een ontpitting van het perceel, conform artikel 27 van de bouwcode. Deze open ruimte kan functioneren als buitenruimte van het gelijkvloerse appartement.
Omwille van het overschrijden van de draagkracht en het gebrek aan voldoende open ruimte, is de aanvraag onverenigbaar met de geldende voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De planconfiguratie van het appartement op de verdieping wordt herzien, waarbij de leefruimte wordt georiënteerd op het ruime dakterras. Deze herindeling wordt geapprecieerd. De voordeur tot dit appartement bevindt zich bovenaan de trap, waar slechts een klein bordes aanwezig is. De suggestie wordt meegeven om de traphal bij het appartement te betrekken zodat de deur niet nodig is en men meteen in de ruime hal van het appartement binnenkomt.
De studio op het gelijkvloers heeft geen buitenruimte. De aanwezigheid van een buitenruimte behoort tot de minimale kwaliteitseisen waar een woning aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor een vergunning. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Bijkomend wordt opgemerkt dat er geen toezichtsput voor de regenwaterafvoer is voorzien, wat strijdig is met artikel 41 van de bouwcode. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. Het handelspand met 1 appartement wordt verbouwd naar 3 appartementen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De 2 bijkomende wooneenheden leveren bijgevolg een parkeerbehoefte aan 2 parkeerplaatsen op.
|
De plannen voorzien in 3 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er zijn 3 bestaande garages die behouden worden. Deze kunnen dus gebruikt worden voor de 3 appartementen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsenstalling
Voor de bijkomende appartementen moeten 5 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt geen fietsenberging voorzien. De garages zijn te smal om ook fietsen te kunnen stallen.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning, moet er een fietsenberging ingericht worden voor minimum 5 fietsen. Deze worden bij voorkeur ingericht op het gelijkvloers.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 mei 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 29 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 28 juli 2020 |
Verslag GOA | 7 juli 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.