2020_CBS_06104 - Omgevingsvergunning - OMV_2020058251. Lakborslei 181. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/07/1933: vergunning (329#10072) dichtmaken inpandige koer op het gelijkvloers en aanbouw toilet achteraan;

-          01/01/1931: vergunning (329#7640) bouwen winkelhuis.

Vergunde toestand

-          gelijkvloerse woning met winkelruimte vooraan en 6 bovenliggende appartementen met inpandige terrassen;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          winkelpui en aparte toegang tot bovenliggende appartementen;

-          zendmast en bijbehorende installaties op het dak.

Huidige toestand

-          gelijkvloers appartement en 6 bovenliggende appartementen met dichtgebouwde inpandige terrassen;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          voor het schrijnwerk van de winkelpui werd een wit paneel geplaatst vanaf het maaiveld tot op ongeveer de helft van de hoogte van de oorspronkelijke winkelpui;

-          zendmast en bijbehorende installaties op het dak.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van 76m² en 6 bovenliggende appartementen met inpandige terrassen;

-          4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevel overeenkomstig huidige toestand;

-          zendmast en bijbehorende installaties op het dak.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers winkelappartement naar appartement (regularisatie);

-          slopen van het aangebouwde toilet achteraan op het gelijkvloers;

-          dichtbouwen koer aan linkerzijde, achteraan op het gelijkvloers (regularisatie);

-          wijzigen van de voorgevel (regularisatie);

-          herstellen van de inpandige terrassen op de verdiepingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
De gelijkvloerse gevel is qua vormgeving en materiaalgebruik niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving;

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de gelijkvloerse gevel met een groot, wit paneel als borstwering is esthetisch niet verantwoord.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van een gelijkvloers winkelappartement tot een appartement. Aangezien de Lakborslei geen deel uit maakt van het kernwinkelgebied en aangezien het pand zich situeert in woongebied, is de aanvraag functioneel verenigbaar met de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt het pand dichtgebouwd over de volledige breedte van het perceel tot op een diepte van 18 meter. Het aangebouwde toilet wordt afgebroken. Hierdoor wordt een rechte achtergevel gecreëerd op het gelijkvloers waarin grote raampartijen worden aangebracht die uitkijken op een ruime tuin. De beperkte uitbreiding van het volume ten opzichte van de laatst vergunde toestand brengt geen hinder met zich mee naar de aanpalende percelen en is in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Voor het onderste deel van de oorspronkelijke winkelpui werd een wit paneel geplaatst. Het bovenste deel van de oorspronkelijk deur naar de winkel is nog steeds te herkennen. De afwerking van de gelijkvloerse bouwlaag aan de voorgevel is esthetisch niet verantwoord en strijdig met artikel 11 van de bouwcode. Het gelijkvloerse geveldeel sluit niet aan op de architectuur van de bovenliggende gevel en op deze van de omgeving. Daardoor is de aanvraag ook in strijd met artikel 6 van de bouwcode.

Om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning moet dit geveldeel zorgvuldig uitgewerkt worden. Hierbij is het essentieel dat het ontwerp van dit geveldeel (geleding en materialisering) is afgestemd op de rest van de gevel en dat de achterliggende woonfunctie duidelijk afleesbaar is.

Aangezien de gevelwijziging onlosmakelijk verband houdt met de functiewijziging van handel naar wonen, dienen zowel de functiewijziging als de gevel uitgesloten te worden van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de gelijkvloerse bouwlaag worden interne verbouwingswerken uitgevoerd waardoor een ruim en functioneel 1-slaapkamerappartement gecreëerd wordt. Verdiepingshoge glaspartijen aan de achterzijde betrekken de tuin zoveel als mogelijk bij de woning. De leefruimte situeert zich aan de voorgevel waardoor de levendige plint gewaarborgd blijft. Deze aanpassingen komen de woonkwaliteit van het appartement ten goede. Hoewel de leefruimte langs de straatzijde op zich positief beoordeeld wordt, kan deze niet in aanmerking komen voor vergunning omwille van het ontbreken van een aangepast gevelontwerp.

Op de verdiepingen worden de oorspronkelijk inpandige terrassen van de appartementen opnieuw opengewerkt. De badkamer wordt geherpositioneerd waardoor de keukens terug grenzen aan de inpandige terrassen en weer daglichttoetreding en ventilatie met verse lucht krijgen. De slaapkamer en leefruimte vormen één ruimte. Het gaat hierbij om een vergunde toestand waardoor deze situatie niet getoetst wordt/kan worden aan de actuele woningkwaliteitseisen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

3.      de gelijkvloerse voorgevel;

4.      de gelijkvloerse functiewijziging van handel naar wonen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten